北京买房：理清思路，购房建议1519

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，看您之前对积分落户房推荐北街家园、蓝星花园、亦庄北岸（那时价格160左右，当时情况是升值不落后，好租好卖。这两年行情较当时变化不小，特来请教）。

此外，通州放开限购也纳入可考虑区域，排除无电梯老楼非地铁沿线:可选华业东方玫瑰A区开间。预算115以下越低越好，租金收益最好2.5%以上，保值。计划今年入手出租，持有8-10年等落户再卖。

请问：

1、今年是入手好时机吗？

2、四选一您最推荐哪个？

3、北街家园有一种23平特殊户型对着电梯，一共18套，出房少，几乎无可参考成交价。中介十分不建议买，说转手难，租金也比正常的低，最低租过1800-2000，装修好的没准2400。

但是总价低投产比会比买正常户型的收益还高，按32-35面积成交单价去计算这户型也就值78-83万，您看如果我接受它流通性相对差（楼层正常非顶底），就想图个总价低，多少钱买合适呢？

A：

1、持有8-10年？这可够长的，开间这种产品一般建议是5年左右就差不多了，长期说不好。主要是房龄越长，物业和环境就有可能越差，各方面受影响的可能性大。

2、今年理论上算时机，但到目前为止还没怎样呢。再等等吧，一看政策二看成交量，两个都有了利好也不晚。另外也看深圳杭州和上海等地的行情，北京一般都是排在他们后边才启动。

3、具体房源我建议不了，不到现场的话看户型图没什么用。从小区来说是首选北街家园，然后是亦庄北岸，再之后是蓝星花园。但具体房源是一房一议，还是问当地中介吧。

4、多少钱合适？这我不知道，不敢瞎说。不过如果是月租2000吧，假定400租售比，那售价是80万左右为合适。这收益率可以说高，但也没高的太多，10%差不多了。因为现在朝石丰450之内的房子有的是，也就是售价200万租金4500左右的。朝阳还有租5000左右的呢，相比这种房源的优势就不太明显了。

那如果是优势并不明显，却要承担流动性弱和价格波动大的风险，至少是没占什么便宜吧。或者说优势只是总价低，但其他方面没什么太特殊的。

5、后边您这补充的都是具体情况，我真不清楚，和当地中介探讨吧。墙体渗水看是什么情况，一般跟建筑质量无关。都是装修时防水没做好，简单处理的话刷一遍就行，就是坚持不了多长时间。或者是有管道渗漏，墙内和地面都有可能，小修的话花不了多少钱。

所有的梯户比都算正常，因为都通过了消防验收。这肯定算高的，但在公寓里也不算太特殊吧。

蓝星的开发商是中国化工，这块地是他们的，是国企也算央企下属公司。后沙峪不算别墅区，公寓在这里不算错配。或者说这小区就是普通小区，谈不上错配。客群来源我不知道，朝阳的为主吧，但未必都是望京的。

仅供参考。

二

Q:

请问。我在广渠门工作，买房预算1500，可以再上浮100-150，三居两卫，通勤时间40分钟之内。男朋友在南苑机场那个位置上班，所以买房位置不能太北。我还没有孩子，孩子大概率会在2026/2027年出生。

目前有两个方案：

（1）先买一套自住，等孩子上学再买一套当时Top学区，也无需置换，目前这套父母来北京住。

（2）一步到位，但是：(a) 海淀太远不考虑；(b) 西城目前学区溢价高，未来孩子少了会跌，不知道这个理解对不对，并且我的预算很难买到品质次新；(c) 东城目前比较关注的盘有幸福家园、本家润园一期、富贵园一区、水上华城、朝阳首府、海晟名苑南区。但是学校其实都不够好，未来不一定真能用上，并且孩子少了，是否也会跌。

想听一下您的建议：

（1）我现阶段买房考虑学区是否妥当，或者是否应该直接买朝阳，比如富力城，等孩子快上学再结合当时的形势和政策，另买学区房？

（2）东城比朝阳更保值吗？北京房价如果未来还会震荡下行，幸福家园大概率比富力城抗跌吗？

（3）东西城未来会不会进一步限制取得房产证的时间，买得早才能上学？

如果您觉得我思路哪里有问题，或者有推荐的楼盘，都可以跟我说呀，十二分感谢！

A：

1、常规建议是学区房没必要准备的太早。一是因为现在仍然算高峰期，溢价率没降多少，东城和西城的比例差不多。体现出来的就是居住的性价比降低，同时还有保值的风险。另外学区政策每年都变，七八年后指不定什么情况呢，不如到时候再看情况，或许有更多的选择。

另外1500万在东西城能买到溢价相对低的房子，但学区就弱点儿了。在朝阳是肯定能买到头部校+无溢价的学区房，但基本都在北部，南边就一个帝景。但也考虑好，因为南部的牛校少，所以帝景怎么都有部分溢价。而且附近几所学校也说不好怎么整合，万一影响成绩就吃亏了。

富力城是没溢价的，也不是学区房，性价比正常，价格走势也至少不落后，属于常规选项。

2、东城和朝阳的基础部分差不多，都是北强南弱，东城更明显些。在学区房崛起的这12年里东城更保值，明年过了高峰期说不好，溢价部分有可能受影响。另外朝阳也有强势板块，在没有溢价加持的情况下，价格走势都超过东城南部某些板块。

另外朝阳这十年来的成绩提升很大，高分段基本等同于东城，之后看东城怎么进行教改吧，否则也有可能影响溢价部分。都说东城佛系，导致普娃佛母去了不少，确实是不太内卷了，但对未来的成绩不一定是好事儿。

我认为北京房价没什么下跌空间了，因为平均租金收益率接近存款利率，朝阳甚至有租售比低于400的小区或房源了，超过存款利息，那业主为什么还要降价卖啊？

幸福家园是否比富力城抗跌？到目前为止还没这情况。因为早期是幸福家园的价格更高，高出富力城15%左右吧，而且在2013年教改之后还单独涨出了学区溢价。可俩小区现在价格差不太多，怎么解释啊？不过既然是还在入学高峰，那有可能学区房更抗跌，其他的过几年再看吧。

3、我认为不会再按照房本和落户时间排序了。因为已经是多校好几年了，大家也都接受了，再加上入学人数减少的大趋势，那何必再吓唬和折腾家长们呢？

现在的政策挺好的，即便是过两年又改回单校了，我认为也不会明文宣传。心照不宣就得了，各方都留下灵活的处理空间，实在犯不上还折腾政策，对谁都没好处。

4、思路也没什么问题，只是考虑好自己的主要需求就行，小区不着急，先选好行政区或学区也不晚。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家住**小区，当年房改时我父母因为各种原因没买，现在还是公房，产权转到了**公司名下。我父母已经去世，我符合没房条件就继承了，但产权办不下来，您能给指条路子吗？详细情况是这样的……

A：

1、我帮不上忙，完全不懂怎么办理。只是听说过有人能办，但没见过案例。

2、另外抖音上有个律师，挺有名的那个**，我看他说有朋友开了家律所还是公司啊，反正是宣称能办这种事儿。要不您上抖音搜搜吧，但这是真是假我不知道，我和他们也完全不认识。

仅供参考。

借这话题聊两句，北京是1988年开始的房改试点，先是在市区选了6+5=11个单位的宿舍区，然后1990年是在顺义等郊区也开始了试点。到了1994年，房改全面铺开，鼓励职工买下自己的福利分房。

当年的政策大概是这样的，市区成本价1165，近郊900，远郊好像6/700吧。然后房龄折旧是市区2%每年，郊区1.5%，都以30年为限。也就是假定一套房60平米，市区的基准价是7万。如果是1984年盖的，那就打8折优惠20%，5.6万就能买下，连维修基金都包括了。

然后还能用工龄进行抵扣，之后还有一些系数，我记不清了，计算公式早就忘了。反正一般来说，大多数家庭的小两居都是用3/4万块钱左右买下来的。而且有的单位还可以分期付款，首付30%就行，甚至还有贴息的呢。

但是就是有很多职工没有买，因为那是1994年，当时的银行存款利率达到最高峰。一年期利率都在10%，五年期15%，当时还有八年期的17%，民间融资那就至少20%以上了。

所以当年很多家庭就觉得买房不值呗。假定是4万一套房，如果全款买下，那每年就至少耽误了6000多块钱的利息。而当时的公房租金非常低，即便是涨了之后，最高也不过是1块多一平，每个月百八十，一年租金最多1000来块。

也就是说，假如自家有4万块钱，那如果买房，就等于每年白白损失了5000多块。这还是官方利息，如果是参加融资的话就更多了，损失上万都有可能，亏不亏啊？

所以当年很多人就没买呗，都是聪明人，都算清楚账了，买房确实不划算。然后还有一些家庭是几年之后想买了，因为1999年底的政策出台，公房可以上市了，当年几百一平买下来的，转手就能卖几千，所以很多人就算过账来了。

但是，那时的公房基准价已经涨到了1560，这些人又觉得亏了，纷纷要求还按照当年的1165付款。那这单位就不干了呗，合着好处都让你们占了，单位不仅损失了好几年的折旧费，而且还得让你们占便宜，对别人家公平吗？

于是有些人就又没买，再次错过了机会。再之后，因为国企改革的各种原因吧，比如关停并转什么的，很多单位就没了，或者是被人并购了，公房产权转到了新东家的名下。职工倒是想买下呢，奈何人家不卖了，于是就拖到了今天。

这家我估计就是这种情况，当年几万块一套的时候嫌贵不买，现在至少是6万块一平了，一套房几百万，但奈何产权不在自己手中啊。而且父母还都去世了，这手续恐怕更不好办了……

四

Q:

请问，我在安贞附近有一套房子自住（贷款还清），想再买一套收租金。想买300万之内的，因为手中有现金200万左右，公积金能贷60万，然后月供只要不超过8000就没问题，而且房子还能收租金，应该没问题。现在问题是不知道买哪里的合适，您有推荐的吗？如果不买房，存银行，您觉得合适吗？

A：

1、300万的房子，那只要不是学区房，月租金一般都在6000左右，至少5000多吧。这笔钱就对应百万的贷款了，月供不用再动用工资。而且房租长期看是必定上涨的，过几年就该有富余了。

2、如果是注重租金，那其实没必要限定板块，哪儿的都行，让中介给筛选租金高的不就得了。如果追求最高的那就是公寓，70年的，租售比现在能达到400多，也就是租金7000左右，年化收益率2.5%以上，比银行利息都高。不过这种房在升值上弱点儿，考虑好再买。

次一等的是老破小，也能在500或以下，收益率接近2.5%。这种房在价格走势上肯定是跟随大盘，劣势就是出手时不好卖，挂牌期长。所以更适合长期持有的，出手时慢慢儿卖就无所谓了。以东三东四环为主，各种宿舍区有的是。

然后那就是房龄相对新的了，升值更强的是商品房，租金相对高的是保障房或回迁房。但这就得多看房多算账了，以东五环为主吧，这价位的在这儿比较多，租金收益率2%正常，各项算相互兼顾。

3、存银行也没什么不合适的，看自己的判断了。不过提醒一句，近些年的利率可是下降通道，现在都降到2%以下了。而且看看各大行三年和五年期的利率，都出现倒挂了，也就是三年期的利率比五年期的反倒要高，说明连银行都不看好未来的利率，所以才不鼓励长存。

至于买不买房看自己的理财通道吧，有其他能保证收益+更稳妥的就甭买，房子是实在没渠道+胆小的才持有呢，没办法的办法。

仅供参考。

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