广东
不管你信不信，广州土拍彻底火了。
1）白云衡器厂住宅地块，一共9家房企参加，这一幕久违了。
分别是：中海880、金茂88、绿城696、国贸28、中铁置业909、越秀1、龙湖123、建发6、保利置业676。
2）嘉禾望岗两个地块分别有四家报名。
保利，龙湖，越秀、国贸。有央企，有国企，也有民企。
毕竟，现在土地市场容错率为零，宁愿不拿，也不要拿错。
但，白云衡器依旧竞价激烈。
3）最后，经过20多轮竞价，越秀拿下京溪路衡器厂地块，成交总价14.15亿，楼面价3.36万/平。
土拍市场释放积极信号，说明开发商对后市看好。
之所以这么热，一方面是地块素质在线，另一方面是旁边云悦走货表现不错，市场行情较稳。
衡器厂地块配套算是云悦同款，各有胜负，铁比云悦好，学不如云悦稳定，商业和环境差不多。
①18号线京溪路地铁站上盖，鼓励建地下通道连接地铁，意味着将来停车场能直达地铁。
18号线预计26年开通，1站广州东、2站珠江新城。短期内，也有3号线梅花园站可以用，步行距离约1.1公里。
自驾回体育中心约20分钟，去珠江新城约25分钟左右。
②没配学校，但统筹周边学校都还不错，旁边越秀云悦配建的24班培英小学；还有白云公立小学龙头京溪小学。
值得一提的是，旁边的广州工控京溪广智片区混合改造项目，已经获批，会给地块带来新增量，一所36班小学，还能改善城市界面。
③目前，周边环境不错，底商配套完善，购物中心有两个，距离信达金茂广场约2公里，近一点的广垦天河壹号约700米。
地块起拍价2.77万/平，相比云悦最终成交价2.99万/平，要低了2200/平，留了竞价空间给开发商。
衡器厂配建要求比较低，不用配建小学和幼儿园，只有基础性公服配套，和约4175平道路。
未来，额外成本，可能在地下连接京溪路地铁站点，这些都是要和广州地铁去打配合的。当然，也会体现在后期售价上。
衡器厂地块，土地面积2.1万平、建筑面积4.2万平、容积率2.5、阳台率20%，比云悦多了1万方，就是百来套房子。
去年，越秀云悦受到买家的认可，快进快出，既赚到名声，又赚到了钱。
10月初拿地，拿地两个多月就开盘，12月开盘到现在半年时间，进入清尾货阶段，考虑网签滞后，只剩二三十套。
地价3万/平，云悦开盘价5.2-5.8万/平，后期涨到6万/平。
即便现在清尾货，也维持在开盘价，均价5.5万/平，挺稳的，去化不错。
其实，这给衡器厂地块打样了，抄作业，产品升级继续卷，做个云悦PLUS，承接住这波流量。
虽然现在不卷阳台率，但开发商还是找到了更多门路，比如0飘窗、入户阳台玄关等等，都能提升居住体验。
参考越秀云悦的88平，四空间两卫，竖厅格局，四开间南向，连书房的长景观阳台，主卧的270°景观。
样板间做了大三房的格局，客厅开间合并了小书房，去到接近5米。
到现在来看，越秀云悦都是优秀的一批80-90平房子，交标升级下、飘窗搞一搞、客厅和入户重新设计，就很能打了。
衡器厂摸着云悦的石头过河，走前辈走过的路，就好走了。
产品定位刚改/改善，延续25F以下的低密小高层，家门口直达地铁口，再把学校提前定下来。
面积段在85-120之间，大户型可能会稍微大一点，总价控在450-700万左右。
1、地缘改善客，比如南医，周边城市界面很不错，从旁边楼龄比较大的房子，置换或是新购一套。
2、体育中心、珠江新城工作，通勤方便，家门口有18号线，自驾20分钟能搞定。
身是白云身，心是天河心，和旁边的天河打总价差，货量不多，也没有其它竞品了。
越秀，则拿下嘉禾望岗TOD的039地块，成交总价4.8亿，楼面价1.34万/平。
虽然，需要配建54班九年一贯制学校、幼儿园，以及停车场。
1.34万/平的地价，还是操作空间不小。
旁边的国贸云上，均价约4.1-5.3万，户型85、105、123平，目前已经加推最后1栋了，板块小户型即将缺货了。
新地块在嘉禾望岗地铁口，配九年一贯制学校，地价更低，搭配上不错的居住环境，是有市场的，能吸引很多通勤刚改客。
早上拿地的开发商，下午050地块也需要出价，所以大概率还是两块一起拿下来，围绕地铁口，打造一个连片的TOD开发。
050地块，地价更贵，起拍总价去到约5.4亿。
能否继续拿下，我们下午见。
越秀，也专门在五一做了活动。
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