山姆、麦德龙爆火之后，这些问题已充分暴露！

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　继山姆之后，日前，温州又一家会员制超市麦德龙开业了。

　　开业这几天，麦德龙重演了山姆的火爆，现场人山人海。

　　距离麦德龙直线仅约2.6公里的山姆，尽管热度没有开业初期那么夸张了，但依旧热闹非凡。

　　山姆人气

　　然而，不少人在山姆或麦德龙采购完，想要再逛一会，或者坐下来休息下，聊一会，没地方，就连星巴克、瑞幸咖啡都没有。

　　如果赶上饭点，周边也没什么像样的餐厅，只能挤在山姆的餐吧里。

　　毕竟，温州的山姆、麦德龙都是独立的商业物业，仅有单一业态。

　　而山姆、麦德龙所在的葡萄棚、高翔，尽管这些年城市面貌有了不小的变化，但其城郊结合部特征依旧还在，而非真正的高质量城区。

　　葡萄棚

　　其实，像山姆所在的葡萄棚，距离其他商业综合体都有些距离了，是当前温州城区少有的商业综合体空白。

　　若在山姆边上建一座商业综合体，就能与山姆形成互补，也能激活该区域的消费潜力。

　　然而，山姆以南在建的，是一座汽车销售园区，看起来像是临时建筑。

　　麦德龙向东直线约600米，是欢乐天地商业街区，步行距离稍远一些。更关键的是，欢乐天地运营失败，没什么吸引力。

　　就这样，山姆、麦德龙这庞大的客流，基本仅限于这些会员制超市本身，其外溢人流也产生不了更多消费。

　　而对于一些从郊县、周边城市前来的消费者，在山姆、麦德龙消费完，也未必愿意再赶去其他地方消费，直接回家了。

　　山姆周边车流

　　相比较之下，最近学习胖东来进行调改的永辉超市，分别开在万达广场、吾悦广场里。在不同业态组合之下，实现了人流充分互动、互补。

　　而在其他城市，有些山姆就位于商业综合体旁，甚至就开在商业综合体里。

　　比如，杭州3家山姆，分别位于西溪印象城、奥体印象城、丁兰广场。

　　宁波2家山姆，分别位于欢乐海岸、万象城旁。

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　　山姆、麦德龙的现状，可以反映出，温州城市的功能布局还是太分散了，缺乏集聚思维与合理规划，导致人流分散、消费受抑制。

　　印象汇

　　类似的案例，还有浙南科技城的印象汇与附二医。其中，印象汇与S1线科技城站相连，但附二医距离这里直线距离约1.5公里，超出了正常的步行范围。

　　对于乘坐轨道交通前往附二医的市民，出站之后还需换乘其他交通工具，因此很多市民还是自驾前往附二医，导致其停车场经常爆满。

　　附二医庞大的人流量，很少外溢至印象汇，不少市民出了医院，就直接回家了，不会在这一带多逗留。一些在医院里等待的市民，也只能在医院里耗着。

　　不仅仅是附二医，浙南科技城其他产业园区，前往S1线科技城站、印象汇，也大多超出了步行距离。

　　凭借浙南科技城的现有开发程度，印象汇的现状，可谓超水平发挥了，但也看得出其很吃力。

　　如果附二医、各大产业园区当初选址在S1线科技城站对面，靠近印象汇，无论是轨道交通S1线还是印象汇，人气都能好于现状，附二医的停车难或许也能适度缓解。

　　浙南科技城在建产业园区

　　对于轨道交通与重要设施之间超出正常步行范围的案例，在温州比比皆是。

　　比如，附二医瓯江口院区，距离S1线瓯江口站、瓯华站，分别约1公里、1.2公里。与温州外国语学校、温州护士学校、瓯江口发展大厦等距离同样如此。

　　还有市人民医院娄桥院区，前往S1线新桥站，需约1.2公里。从瓯海区行政中心前往至S1线新桥站，则需约1.5公里。

　　山姆、麦德龙，同样与S1线德政站、新桥站，保持着这种走路太远、开车很快的尴尬距离。

　　奥体中心与万达广场的人流互补

　　当然，温州做的好的案例也有，比如奥体中心，与S1线奥体中心站、龙湾万达广场相邻，每当有重大赛会、活动时，能充分形成人流互动。但这种赛会、活动，并非日常。

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　　这些年，温州招引了山姆、麦德龙等会员制超市，对提振消费、增强中心城区影响力，起到了良好的效果。

　　但是，在招引这些项目时，它们的选址，似乎并没有考虑到交通便利性、商业互补性等，使得提振消费未能达到最佳效果。

　　就目前来讲，山姆、麦德龙尽管增加了人气，但并未对区域发展起到明显的刺激作用，依旧是个人气孤岛。

　　山姆人气

　　正是这种随意、分散的功能布局，让温州至今未形成一座现代化商圈，轨道交通至今未走进多数人生活，对郊县及周边城市影响力有限，等等。

　　像不少郊县居民对温州市区的印象，就停留在附一医、附二医、万象城、山姆等几个点，并没有真正深入了解温州主城区。

　　当周边居民来到温州市区，每去一个地方，都像是带着任务一样，完成后就马上离开，对这座城市的记忆与情感，又从何谈起？

　　在此情况下，产生偏见、误解，形成不客观的评价，也在所难免。

　　附一医及周边

　　在山姆、麦德龙成功后，温州对知名商业品牌的招引，还应继续推进。像宜家商场、知名主题乐园等，都应成为招引对象。

　　若有机会引进这些商业品牌，就应带着集聚思维，合理、科学选址，做到交通便利、商业互补。

　　选址在轨道交通车站旁，离城市快速路不远，周边有其他商业配套，这几点非常关键。

　　而当一系列功能集聚在一个地方，相互之间形成人流互动，所在板块自然就火了，一座新区的崛起水到渠成。