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罗湖芯 | 醇熟配套-京基璟誉府已取证！约50㎡-180㎡1房-5房

京基璟誉府位于深圳市罗湖区布心片区，是京基集团打造的城市更新项目，总建面约 84 万㎡，涵盖住宅、商业、写字楼等多元业态。以下为项目核心信息整理：

一、基础信息

开发商：京基集团
占地面积：约 2.76 万㎡
总建面：约 40.3 万㎡
容积率：11.35
绿化率：40.01%
总户数：1624 户（商品房 489 套，回迁房 1135 套）
车位比：1:1.24（2015 个车位）
交付标准：精装交付
交房时间：预计 2025 年 12 月（以开发商公告为准）

二、户型与价格

项目主推建面约 50-180㎡的 1-4 房，折后总价 254 万起，单价 5.08 万 /㎡起。具体户型及价格如下：

·50㎡ 1 房 1 厅：折后总价 254-274 万，单价 5.08-5.47 万 /㎡，得房率约 72%（超高层 C 座）。

·70㎡ 2 房 2 厅：折后总价 350-376 万，单价 5.05-5.33 万 /㎡，得房率 75.66%（竖厅设计，西北朝向）。

·85㎡ 2 房 2 厅：折后总价 440-482 万，单价 5.22-5.63 万 /㎡，得房率 72.37%（西南朝向）。京基璟誉府_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

·95-105㎡ 3 房 2 厅：折后总价 525-641 万，单价 5.49-5.87 万 /㎡，得房率 72%-75%（竖厅格局，西南朝向）。

·120-180㎡ 4 房 2 厅：折后总价 695-1205 万，单价 5.72-6.69 万 /㎡，得房率 72%-75%（南北通透双阳台，部分户型可俯瞰深圳水库）。

三、教育配套

幼儿园：自带 18 班制幼儿园（4800㎡）。
小学学区：划入 03 大学区，涵盖东晓小学、布心小学、淘金山小学等 10 所学校。
初中学区：划入 04 大学区，包含布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校。
学校亮点：东晓小学、布心中学为翠园东晓教育集团成员，连续多年中考成绩稳居罗湖前列；礼文学校为深港合作办学，师资力量雄厚。

四、环境与配套

交通

·地铁：5 号线布心站（约 250 米）、5/7 号线太安站（约 500 米），快速换乘 1/2/9 号线。

·自驾：0 距离丹平快速，接驳坂银通道、清平高速，15 分钟直达福田中心区。

·高铁：深圳站、罗湖北站（在建，2028 年通车）。

商业

·自带：约 2 万㎡社区底商。

·周边：1 公里内有天河城（12 万㎡）、喜荟城（6 万㎡）；2 公里内有京基 KKTIME（10 万㎡）、华润万象汇（15 万㎡）等。

生态

·景观：直面深圳水库、梧桐山，下楼即达东湖公园、翠湖文体公园，步行可达淘金山绿道。

·园林：约 1 万㎡6 重园林，含阳光泳池、童趣乐园、揽翠花径等全龄段活动空间。

五、优缺点分析

优势

1.核心区位：罗湖布心老牌居住区，生活氛围成熟，配套完善。

2.教育资源：双名校加持，大学区制度保障入学公平性。

3.交通便利：双地铁 + 快速路网，通勤效率高。

4.生态景观：一线湖山资源，高层视野开阔。

5.户型多样：50-180㎡全周期户型，满足刚需到改善需求。

劣势

1.高容积率：11.35 容积率，超高层住宅（60F）可能影响居住舒适度。

2.回迁占比高：回迁房占比 70%，社区管理难度较大。

3.噪音影响：紧邻丹平快速，低楼层单位可能受车流噪音干扰。

4.车位紧张：车位比 1:1.24，未来停车压力较大。

六、售楼处信息

咨询电话：400-855-2986（官方热线，需提前预约看房）
地址：罗湖区东湖街道东湖路与丹平快速路交汇处西南侧

七、总结

京基璟誉府作为罗湖核心区的百万级旧改项目，兼具地段、教育、生态等多重优势，尤其适合重视学区和交通的家庭

现推出1栋A1座、1栋B1座/B2座、1栋C座，共489套房源，面积有50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，案均价6.7万/㎡，备案单价5.85-7.76万/㎡，总价293-1398万/套，计划在2025年底前带精装交房。

京基璟誉府折扣以及折后价：现诚意登记开盘可以享受额外的98折，还有额外两年的物业费，加上认筹的优惠（买8.8元VIP券享额外99折，2万元诚意登记88折+送一年物业管理费）合计88折*99折*98折=85.37折另送3年物业费

户型产品跨度比较大，选择空间比较多，户型越小越便宜，项目给出了约8.62折的优惠，折后均价5.77万/㎡，折后单价5.05-6.69万/㎡，总价254-1205万/套。

建面约50㎡的1房1厅1卫，折后总价254-274万/套，单价5.08-5.47万/㎡；

建面约70㎡的2房2厅1卫，折后总价350-376万/套，单价5.05-5.33万/㎡；

建面约85㎡的2房2厅1卫，折后总价440-482万/套，单价5.22-5.63万/㎡；

建面约95㎡的3房2厅2卫，折后总价525-556万/套，单价5.58-5.87万/㎡；

建面约103-106㎡的3房2厅2卫，折后总价576-641万/套，单价5.49-6.06万/㎡；

建面约120㎡的4房2厅2卫，折后总价695-795万/套，单价5.72-6.41万/㎡；

建面约150㎡的4房2厅2卫，折后总价910-999万/套，单价6.08-6.62万/㎡；

建面约180㎡的4房2厅2卫，折后总价1099-1205万/套，单价6.15-6.69万/㎡

京基璟誉府_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

京基璟誉府：项目位于深圳市罗湖布心东湖街道东湖路与丹平快速路交汇处西南侧，项目东侧一路之隔是深圳水库，南侧是布心花园，周边生态景观资源丰富

总占地面积约2.76万㎡，总建筑面积约40.3万㎡，计容建筑面积约31.3万㎡，容积率11.35，绿化率40.01%，共由3栋5座60F超高层住宅+1栋办公楼组成，其中1栋A1/A2座/1栋B1/B2座/1栋C座住宅60F，3栋办公楼62F，2栋是一所18班制幼儿园。

总规划1624户，其中商品房有489套，3梯4户/3梯5户设计，回迁房1135套，地下5层，规划停车位2015个。

将推出1栋A1座、1栋B1座/B2座、1栋C座，共489套房源

面积段：50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，计划在2025年底前带精装交房。

建面约70㎡二房两厅一卫：仅1栋B1座04户型，设计的是竖厅格局，客厅3米开间，餐客厅一体化设计，2个卧室分别做到了2.95米/2.35米的宽度，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台朝西北向。

建面约85㎡二房两厅一卫：设计的是竖厅格局，客厅3.35米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，2个卧室分别做到了3.6米/2.7米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：72.37%（不含赠送），阳台朝西南向。

建面约95㎡三房两厅两卫：仅1栋B2座01户型，设计的是竖厅格局，客厅3.35米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了2.95米/2.6米/2.25米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：72%（不含赠送），阳台朝西南向。

建面约105㎡三房两厅两卫：设计的是竖厅格局，客厅3.65米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.3米/2.6米/2.5米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：72.01%（不含赠送），阳台朝西南向。

建面约120㎡3+1房：设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.2米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，4个卧室分别做到了3.5米/2.7米/2.6米/2.5米的宽度，客厅连接次卧出6.7米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：72%（不含赠送），阳台主朝东北向。

建面约150㎡3+2房：设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅6.3米大开间，进门入户玄关，4个卧室分别做到了3.5米/2.9米/2.8米/2.8米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：72%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向。

建面约180㎡3+2房：设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅7.3米大开间，进门入户玄关，4个卧室分别做到了3.65米/3.45米/3.1米/2.9米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：72.37%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，餐厅位还有个长6.15米的观景大阳台。

京基璟誉府：地处罗湖老牌居住区，周边居住氛围浓厚，罗湖区在十四五规划中提出，将以更新整备融合、 政策创新为手段，深入探索利用存量建设用地进行开发建设 市场化机制，充分发挥“湾区枢纽、万象罗湖”的区位优势、 先发优势，以世界眼光、国际水准、高点定位、系统思维探 索高密度老城区二次开发新模式，推动老城区焕发新活力，打造创新型先锋城区、现代化、国际化中心城区，建设社会 主义现代化可持续发展先锋城区。

京基璟誉府自带1所18班制幼儿园，根据罗湖区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在03大学区，初中学区划分在04大学区

03学区：由锦田教育集团华丽小学、翠园东晓教育集团翠园东晓创新学校小学部、锦田教育集团翠茵学校、区教科院实验教育集团淘金山小学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校小学部、区教科院实验教育集团布心小学、翠园东晓教育集团东晓小学、翠北教育集团东昌小学、翠园教育集团松泉实验学校小学部、翠北教育集团水田小学等10所学校组成。

04学区：由翠园东晓教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部组成。

值得一提的是：布心中学和东晓小学均为深圳老牌八大之一——翠园东晓教育集团的成员学校。

一开始，翠园东晓校区还隶属于翠园教育集团，而翠园在罗湖的地位好比荔园之于福田，南二外之于南山；但因翠园东晓创新学校连续13年诞生罗湖中考状元，本身实力非常强，最后就从翠园教育集团独立出来，牵头成立了翠园东晓教育集团，其成员学校里面就有布心中学和东晓小学。

项目距离5/7号地铁线“太安站”约700米步行约11分钟，2站到万象汇，2站到洪湖公园，3站到大剧院，5站到华强北，9站到深圳北站，12站到西丽大学城站，14站到留仙洞总部基地，3站到布吉可换乘3/14号线，2站到黄贝岭可换乘2/8号线。

4快速：毗邻东湖路、太白路、东晓路等城市主干道，0距离丹平快速，快速接驳坂银通道，清平高速，东部过境高速，瞬达全城；

3口岸：15分钟车程覆盖罗湖、文锦渡口岸，30分钟车程达莲塘口岸，高效通行深港，畅享双城生活;

2高铁：深圳站、罗湖北站（在建中，计划2028年通车运营）;

2地铁：距离5号线布心站约600m，距离5/7号线太安站约700m，快速换乘1/2/9号线。

自带有社区底商，在约1公里范围内有深圳天河城购物中心（建面约12万㎡，在2公里范围内有京基KK TIME（建面约10万㎡），喜荟城购物中心（建面约6万㎡）、华润万象汇（建面约15万㎡）、IBC MALL（建面约6万㎡）等多元商业综合体。

紧邻一湖三山五公园，和深圳水库仅一街之隔，直面深圳最高峰梧桐山，淘金山、围岭山簇拥，下楼即东湖公园，紧临翠湖文体公园、淘金山绿道、围岭公园、布心山公园、东晓儿童友好公园等。

京基璟誉府：靠近深圳水库，是罗湖乃至整个深圳都较为稀缺的湖景住宅，并且周边公园居多，东湖公园、淘金山绿道、围岭公园、翠竹公园、洪湖公园等都在附近，非常宜居。

地处于罗湖布心板块，是罗湖老牌的居住区，周边全部为住宅小区，没有城中村，烟火气息也比较浓厚，从买房必备3件套来分析，家门口的的布心小学，还有距离约300米的布心中学，方便日常接送，如果想要好点的学校也可以考虑翠园东晓，港中大礼文学校都在学区范围内，5/7号线的太安站距离约700米，步行11分钟基本在可以接受的范围内，天河城商业在1公里左右，整体评分还是不错的。
位于深圳罗湖布心区项目最终定名「京基璟誉府」推出50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，过来参观请记得提前来电进行在线预约，预约热线：400-855-2986（中介请勿扰）如需了解更多详情，欢迎咨询京基璟誉府官方售楼处电话/预约咨询热线：400-855-2986（官方发布）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话最终的价格还能更加优惠。