公募REITs扩容进行时，民企如何跨过收益门槛？

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道公募REITs一季度业绩报告已基本披露完毕，即便市场环境多变，大部分公募REITs业绩表现仍然稳健。

Wind数据显示，目前全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元。其中，一季度营收超过1亿元的产品共有15只；大多数产品都实现了盈利，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元。

公募REITs的业绩表现也为投资者提供了稳定的收益。

今年3月份以来，多家企业在业绩发布会上也表态将积极推进申报公募REITs项目。在地方政府层面，近期广东也发文表示，将加大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目的培育和申报工作力度，支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs。

多方支持下，公募REITs有望持续扩容。当前，民营资本作为市场重要参与方，虽然有意参与REITs领域，但实际推进过程中仍存在若干现实性制约因素，需要进一步探究影响民营企业参与REITs市场的关键性障碍及其破解路径。

业绩可圈可点

从今年一季度REITs的业绩表现来看，消费类REITs的增速亮眼。

其中，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT今年一季度的营收分别为1.84亿元、2351.9万元和2558.34万元，同比分别增长82.28%、60.85%和30.2%，增速位居市场前三。

值得注意的是，消费类REITs的出租率水平表现突出，以华夏华润商业REIT为例，其底层资产为青岛万象城，截至今年一季度末，其出租率达到99.10%，继续维持高位。截至报告期末，青岛万象城入驻租户数量共计548家，租约加权平均剩余租期为2.03年，租金单价水平为421.03元/平方米/月，各项经营数据均保持前列。

底层资产运营成绩良好，华夏华润商业REIT也实现扭亏。今年一季度，华夏华润商业REIT录得净利润900.14万元，同比涨幅超过300%。

素来分红位居前列的高速公路REITs，今年一季度业绩也继续稳健向上。其中，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，录得净利润1.08亿元。

平安宁波交投REIT的基础资产为杭州湾跨海大桥，项目通过提供车辆通行服务，收取车辆通行费。一季报显示，该项目一季度自然车流量为489.30万车次，同比增长6.67%，通行费收入同比增长4.27%。

除此以外，被认为相对平淡的保租房REITs今年一季度也逐渐受到关注。中指研究院数据显示，一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著。

具体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7%，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10%。3月31日上市的汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，触发涨跌幅上限。截至3月末，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30%，其中华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上。

持续扩容在即？

公募REITs业绩和收益表现不错，加之政策面上的支持，企业申报REITs项目的热情也随之高涨，参与的机构也逐渐增多。公开数据显示，截至4月25日，今年以来，已有7只REITs相继上市。公募REITs上市数量达到65只，还有多只首发和扩募项目已经申报。

4月21日，在中国建筑2024年度业绩说明会上，中国建筑财务总监黄杰表示，公司在积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活的渠道，努力将账面存货变成真金白银。

非央国企对公募REITs项目也跃跃欲试。4月17日，凯德投资宣布已向中国证监会和上交所提交申请，拟推出旗下首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT，这是首只由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REITs产品。

随着越来越多的机构加入到公募REITs的队伍中，REITs的扩容已经板上钉钉。这其中，民营资本也是一股不可忽视的力量。近日，广东也发文表示，加大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目的培育和申报工作力度，支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs。

事实上，早在2023年，国家发展改革委就曾鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），但截至目前，市场上民营资本参与的REITs项目数量仍然有限。

据21世纪经济报道记者不完全统计，中国基础设施REITs市场上由民营企业主导或深度参与的项目有：中金普洛斯REIT（扩募）、京东智能产发仓储物流REIT、协鑫能科新能源REIT、万纬冷链物流REIT以及南方顺丰REIT。

实际上，据21世纪经济报道记者从多家具有商业类、产园类底层资产的民营企业了解到的情况是，这些企业对公募REITs保持高度关注，有部分已经梳理旗下适合REITs项目的底层资产，有意接洽合作方申报公募REITs。

尽管如此，民营企业要参与公募REITs的盛宴中，仍然需要厘清自身的问题。一位华南房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“我们公司商业类的项目很多，但是符合REITs的却很少。一方面是收益率达不到，另一方面市场对我们的接受度也存疑，目前我们还在观望阶段。”

第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧分析认为，REITs对资产权属清晰度、现金流稳定性要求极高，一般要求近3年运营净现金流（NOI）复合增长率≥5%，且年均现金分红覆盖率≥1.1倍。“民营企业需提供更高收益率补偿（约0.5%-1%溢价），投资者对资产质量提出了更高要求。”

这种收益率水平，是公募REITs发行的“隐形门槛”。如果能够在资产运营上作相应的提升并在企业治理上匹配REITs持有人的要求，民营企业离公募REITs申报也将不远。

黄国钧提到，民营企业发行REITs破局，需要民营企业进一步补足资产合规性、资产运营质量、运营团队能力和企业治理结构等方面的短板。未来3~5年，具备‌清晰产权、稳定现金流、透明治理‌的民营企业资产（如头部新能源电站、数字化仓储）将率先突围。