“近岸外包”或可解忧   2025年4月产业园区暨基础设施投资发展报告

观点指数 文创产业园上桌，市场需求趋于多元化 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得3起政策的颁布，内容主要聚焦在鼓励重点产业高质量发展。其中政策提及，鼓励文创产业基地、园区、楼宇和空间达标升级。据了解，文化产业园与常规的产业园区存在着较大的区别。此外，2025年一季度园区市场需求多元化趋势明显，这也表明行业朝着更加细分和专业化的方向发展，同时市场对于战新产业的需求也逐渐拉高，未来也会持续对产业结构产生影响。

困难仍存，“近岸外包”或成解决办法 宏观数据指标方面，据国家统计局披露，2025年3月份规模以上工业增加值同比实际增长7.7%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。4月17日，据国家统计局数据，一季度GDP同比增长5.4%，延续了去年以来持续稳中向好、稳中回升的态势。但二季度叠加美国对华施加145%的关税情况下，可能对我国出口造成较大影响。4月11日，美国海关与边境保护局（CBP）表示，联邦政府已同意对智能手机、电脑、芯片等电子产品免除“对等关税”，但关税豁免未来还有重新征收的可能，这部分链主企业也需要提前向墨西哥等地提前转移规模，利用北美自由贸易协定降低对等关税对企业的影响。例如，利用“近岸外包”解决问题。

投融资事件数回稳，集体经济类REITs问世 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得5起投资事件，其中除却SHEIN湾区西部智慧产业园是普洛斯与SHEIN共同打造以及木棉中国负责徐州泉山区前港智慧医疗产业园项目资产运营管理与租赁代理服务外，其余均是链主企业自建。期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金。4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

中金亦庄产业园REIT状态更新，多家REITs业绩承压 4月24日，上海证券交易所官网显示，中金亦庄产业园REIT项目状态更新为“通过”。报告期内，多家产业园REITs发布2024年业绩情况。其中东吴苏园REIT的收入最高为2.65亿元，但净利润却为负值，净利润同为负值的还有华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金联东科创REIT。

文创产业园上桌，市场需求趋于多元化

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得3起政策的颁布，政策的内容主要聚焦在鼓励重点产业高质量发展。

值得注意的是，3月31日，上海崇明发布关于印发《崇明区文化创意产业发展扶持奖励办法》的通知。

其中政策提及，鼓励文创产业基地、园区、楼宇和空间达标升级。据了解，获得国家级文创产业基地或文创园区授牌的，给予申报单位最高50万元一次性奖励；获得市级文创（示范）园区授牌的，给予申报单位最高30万元一次性奖励；获得区级文创园区授牌的，给予申报单位最高20万元一次性奖励。

观点指数了解到，文化产业园与常规的产业园区存在着较大的区别。定义上，文化产业园是以文化创意为核心，涵盖艺术创作、影视制作、数字内容、非遗传承等多元业态，注重文化生产与消费的融合，强调社会效益与经济效益的统一。运营模式上，文化产业园多采用“政府搭台+社会资本运营”模式，注重共建共治共享；而常规的产业园区建设则主要由企业或政府主导，以租赁和税收优惠吸引企业入驻。空间功能上，文化产业园强调复合功能，既是生产空间，也是文化体验和社区服务场所；常规产业园区则多以生产或办公为主，与社区互动较少。

3月2日，苏州贰拾壹号文化产业园开园，该产业园前身为闲置工业厂房，2023年8月启动改造升级。胥口镇投入近500万元完成基础设施改造、停车场新建及外围环境提升，运营方与入驻主理人投入超6000万元进行房屋加固、室内装修、景观升级，形成“集体资产小投入撬动社会大资本”的乘数效应。

据悉，这个项目在管理模式上引入“共建共治共享”理念。具体来说，产业园邀请入驻主理人共同制定议事规则，推动主理人从租户转变为产业园发展合伙人。通过深度参与自治管理，主理人将自身资源与专业优势导入产业园运营，形成“资源共享、产业共荣”的生态。

市场表现方面，据世邦魏理仕数据，2025年第一季度上海商务园区市场新增两个供应，分别是浦江板块的东方智媒城一期和漕河泾的鑫耀中心，新增面积约20.0万平方米，环比和同比均有所回落。受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环比上升0.7个百分点至23%。

而北京商务园区市场迎来新增供应小高峰，录得五个新项目共计体量48.2万平方米的交付使用，但全市空置率环比上涨1.4个百分点至25.1%。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

注：由于数据四舍五入，导致各项占比的总和可能不等于100%

市场新租需求方面，据世邦魏理仕披露，北京市场医药健康和以芯片为主的工业品制造业在新型生产制造园区放量时积极释放研发及生产的需求，成为本季度新租引擎，需求占比超85%；TMT需求主要来自人工智能、大数据等板块，且多为搬迁类活动。

此外，北京2025年一季度净吸纳量录得16.3万平方米，剔除新项目，存量物业去化依旧缓慢，叠加互联网、电商相关TMT和医药健康研发类企业继续出现面积腾退，进而推升全市空置率。

上海市场，则是TMT行业以61%的占比保持租赁需求首位，其中短视频、网络游戏和平台互联网的需求旺盛，其次是软件系统开发、电商类企业以及人工智能相关需求。工业品制造业以18%的占比位列第二，主要趋势为半导体与芯片企业的搬迁。

总体来看，2025年一季度园区市场需求多元化趋势明显，这也表明行业朝着更加细分和专业化的方向发展，同时市场对于战新产业的需求也逐渐拉高，未来预计会持续对产业结构产生影响。

困难仍存，“近岸外包”或成解决办法

宏观数据指标方面，据国家统计局披露，2025年3月份规模以上工业增加值同比实际增长7.7%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比看，3月份，规模以上工业增加值比上月增长0.44%。1—3月份，规模以上工业增加值同比增长6.5%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

其中值得注意的是，规模以上工业企业实现出口交货值13493亿元，同比名义增长7.7%，高于1-2月的同比名义增长情况。主要是企业赶在美国“对等关税”落地之前抢出口。

分行业看， 41个大类行业中有39个行业增加值保持同比增长。其中，增长10%以上的行业由高到低依次为铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长19.0%、计算机、通信和其他电子设备制造业增长13.1%、电气机械和器材制造业增长13.0%、汽车制造业增长11.5%、煤炭开采和洗选业增长10.6%。

自2025年来，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长幅度已连续3个月维持在10%以上的增加值，或与低空经济的发展有关，如无人机物流、城市空中交通（UAM）等新兴业态的发展可推动航空器制造和配套设备的增长。此外，低空经济涉及飞机制造、零部件生产、导航系统研发等多个环节，也可带动运输设备制造业的全链条增长。

4月17日，据国家统计局数据，一季度GDP同比增长5.4%，延续了去年以来持续稳中向好、稳中回升的态势。进出口贸易方面，一季度，全球经济增长动能偏弱，但我国进出口保持基本平稳的态势，一季度货物贸易进出口同比增长1.3%，出口增长6.9%；1至2月份，服务进出口增长9.9%。

但考虑到美国对华施加145%的关税，二季度我国出口或受到较大影响。

4月11日，美国海关与边境保护局（CBP）表示，联邦政府已同意对智能手机、电脑、芯片等电子产品免除“对等关税”， 覆盖产品包括半导体制造设备、集成电路、显示模组等20类商品（具体税号如HTSUS8471、8542等）。市场表示主要是苹果、英伟达等美国科技企业依赖中国制造的电子产品，高关税导致终端成本飙升，影响全球竞争力；据数据分析公司戈维尼（Govini ）的报告显示，美国国防武器系统和相关基础设施所使用的半导体，40% 以上来自中国。

观点指数认为，对这些行业免除关税可缓解中高端产业链因关税大幅增加而导致的断链风险，而美国市场需求的恢复可带动园区内电子制造企业订单的增长。

但关税豁免未来还有重新征收的可能，这部分链主企业也需要提前向墨西哥等地提前转移规模，利用北美自由贸易协定降低对等关税对企业的影响。例如，利用“近岸外包”解决问题，也即将中国生产的半成品运至墨西哥完成最终组装，利用墨西哥的加工增值改变原产地标签，规避美国对中国商品的直接关税。

此前在2025年1月，比亚迪墨西哥总经理Jorge Vallejo就表示不久后将在墨西哥建立一家制造工厂。

但对于产业园区运营企业来说，则要改善因租户外迁而导致的空置率大幅上升的情况，提前做好租户备选方案。高关税还会影响产业链的完整性，导致园区内企业上下游协同困难，进而影响园区的招商。

数据来源：同花顺，观点指数整理

（注：招商蛇口仅选取了产业园业态的收入情况）

纵观大部分样本企业2024年的业绩情况，仅有上海临港、市北高新和陆家嘴的营收和招商蛇口的收入同比增加，其余均表现为营收同比下降。

上海临港对此表示，2024年公司围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”定位，持续深化多维度、全产品线的园区服务体系建设，拓宽园区运营服务功能，推动服务性收入较上年同期大幅增长；并积极通过盘活存量资产，优化资产结构，释放资产价值，提升资产效益。同时，在临港新片区成立五周年之际，全力推动临港新片区高质量发展，滴水湖金融湾首发项目实现竣工交付，实现跨境金融总部客户入驻临港新片区，加速产业资源集聚落地，加快培育跨境金融功能。

市北高新则表示，营业收入大幅增加是因为云置禾开发建设的市北华庭项目部分实现销售。陆家嘴则表示2024 年度，公司住宅销售和办公楼销售相结合，积极盘活存量资产。本年度前滩东方悦澜结转收入，房地产销售（含投资性房地产转让）收入较上年增加。

报告期内，典型园区有上海张江人工智能岛、北京亦庄生物医药园、重庆塞力斯m9工厂。

张江人工智能岛，位于张江科学城中部核心区，占地面积6.6万平方米，地上总建筑面积达10万平方米。据了解，该园区是国内首个“5G+AI”全场景商用示范园区，也是上海市首批“AI+园区”试点应用场景，更是上海浦东新区人工智能创新应用先导区的核心承载区。

此外，在张江人工智能岛上，共有21幢建筑，30多个智慧未来的应用场景。这些场景涵盖了AI+家居、AI+校园、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、AI+园区管理等多个领域，形成了一个完整的人工智能应用生态体系。

北京亦庄生物医药园位于北京经济技术开发区路东区，园区主要面向国内外生物医药研发企业提供场地孵化等相关服务。

据了解，该项目是国家科技重大专项课题“国家北京生物医药创新孵化基地”的核心内容，也是开发区生物医药公共服务平台的主体。项目位于北京经济技术开发区路东区B7地块，项目占地面积8.7万平方米，总建设规模17.8万平方米。园区由商务中心、孵化中心、中试中心、中型企业楼和地下室等建筑组成。目前，形成了以新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务以及配套服务机构为主的产业集群化发展态势。园区建设了苗圃-孵化器-加速器-特色园一站式创新孵化平台，从技术、金融、人才、支撑及基础服务维度提供专业支持。

重庆赛力斯超级工厂位于重庆两江新区，工厂拥有超过1000台智能化设备，超3000台机器人智能协同，实现关键工序100%自动化；运用行业首创的质量自动化测试技术，实现100%质量监测追溯；通过行业领先的9000T压铸机，可将87个零件集成为1个零件，减重28%，将222个零件集成化为10个，焊接点减少1440个。

投融资事件数回稳，集体经济类REITs问世

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得5起投资事件，其中除却SHEIN湾区西部智慧产业园是普洛斯与SHEIN共同打造以及木棉中国负责徐州泉山区前港智慧医疗产业园项目资产运营管理与租赁代理服务外，其余均是链主企业自建。

2023年12月12日，SHEIN湾区西部智慧产业园开工，这个项目是由普洛斯为SHEIN定制的智能化、低碳化、人性化产业基地，也是普洛斯迄今体量最大的客户定制项目。观点指数了解到，普洛斯与SHEIN还在基础设施仓网、跨境运力、自动化设备服务及ESG方面深化合作，充分发挥普洛斯全球布局及生态资源优势，赋能SHEIN业务发展。

4月25日，西门子Xcelerator产业生态西部中心投运，该项目是西门子在中国西部设立的首个产业生态中心，将构建“两中心一基地”，即产业生态体验中心、产业应用推广服务中心及生态伙伴孵化基地，为中西部工业企业提供从技术赋能到场景落地的全链条服务，助力成渝双城经济圈抢占智能制造战略高地。

4月1日，木棉中国与江苏阔澜生物科技有限公司签约，并输出轻资产服务。据了解，前港智慧医疗园隶属于阔然生物医药科技（上海）有限公司（简称阔然基因），占地面积 50.08 亩，是阔然基因于徐州市淮海经济区的总部园区。

据悉，园区内布局包含综合楼、企业孵化中心、公共服务平台、NGP 设备制造中心、区域临床病理检验医学中心、IVD 智造中心等 7 栋楼，建筑面积约 5.5 万平方米，其中企业孵化中心 8000 平方米、公共服务平台 5000 平方米、NGP 设备制造中心 4000 平方米、区域临床病理检验医学中心 6000 平方米、IVD 智造中心 2万平方米及园区配套设施。

期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金。

4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

据苏州市人民政府表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，在将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”，让“中心城区·美好娄葑”的发展成果更多更好地惠及居民群众。

中金亦庄产业园REIT状态更新，多家REITs业绩承压

4月24日，上海证券交易所官网显示，中金亦庄产业园REIT项目状态更新为“通过”。底层资产包括位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称“N12项目”）及位于融兴北一街4号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目（简称“N20项目”）。

观点指数了解到，近3年末，项目整体出租率分别为77.79%、86.51%和84.32%。底层资产类型为产业园区大类中的工业厂房，具体为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园；运营收入包括厂房租赁收入、物业管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租户采暖费、充电桩收入以及通讯服务收入等。

截至2024年底，该项目的租户主要分布在汽车制造业、科技推广和应用服务业、电气机械和器材制造业、商务服务业、科学研究和技术服务业和专用设备制造业，租赁面积占比分别为53.86%、34.82%、3.37%、2.94%、2.75%和2.25%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

报告期内，多家产业园REITs发布2024年业绩情况。其中东吴苏园REIT的收入最高为2.65亿元，但净利润却为负值，净利润同为负值的还有华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金联东科创REIT。

且纵观其收入情况也可发现东吴苏园REIT等5家产业园REITs均陷入收入下降的业绩压力中，据东吴苏园REIT业绩披露，其基础项目公司均面临租金收入下降的情况，且2024年度在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期的出租率均有所下降。

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本文源自：观点网