4月土拍热度不减：房企押注核心城市 22城宅地平均溢价率升至28%

4月28日，杭州迎来6宗宅地出让，土地出让面积合计逾40万平方米，总起始价近103亿元。6宗地平均溢价率达22.4%，成交总价125.76亿元。其中萧山区世纪城核心单元地块溢价率最高，达58.8%，成交楼面价51611元/平方米，创萧山区涉宅用地单价新高。

在4月的土地市场上，杭州表现亮眼，多宗地块溢价率超50%。4月22日，杭州萧山区市北单元地块和湘湖单元地块分别拍出35066元/平方米和19306元/平方米的单价，溢价率分别达59.39%和74.4%，双双刷新板块地价纪录。

不只是杭州，4月南京、苏州、重庆、成都等地均有宅地高溢价成交，整体来看，4月重点城市土拍热度延续。中指研究院的数据显示，4月1~22日，22个重点城市宅地平均溢价率为28%，创2023年10月以来新高。另据上海易居房地产研究院数据，截止到4月27日，今年前4月全国25个重点城市住宅用地溢价率为19%，相较去年全年6%的溢价率，增加了13个百分点。

还是杭州！

4月28日，杭州出让的6宗宅地中，世纪城核心单元XS010305-25地块无疑是大热门。该地块土地出让面积33810平方米，地块起始价28.57亿元，起始楼面价32500元/平方米。地块位置优越，邻近杭州奥体印象城，东至金鸡路，南至规划防护绿地，西至仁孝路，北至扬帆路。

经过168轮激烈竞价，该地块最终被浙江保利城市发展有限公司收入囊中，成交总价45.37亿元，成交楼面价51611元/平方米，溢价率58.80%。中指研究院统计发现，该地块跻身杭州涉宅用地成交楼面价前四位置。

在当日的土拍中，溢价成交的还有西站新城单元YH080601-20地块、萧山城区市北单元XS070202-72地块和康桥单元GS120103-04地块，成交溢价率分别为16.94%、16.53%和5.12%。在这3宗地块中，萧山城区市北单元地块成交楼面价最高，为24471元/平方米。

与此同时，杭州土拍市场分化特征仍存。双浦车辆段地块（双浦单元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地块）和开发区单元JS0903-20地块均底价成交，两者成交楼面价分别为10053元/平方米、15001元/平方米。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，杭州核心板块未来新房补涨预期较为强烈，具备区位、资源优势等条件的优质地块，比如世纪城核心单元地块，销售去化安全度高，对房地产企业吸引力较大，房企积极参与竞拍。大部分跟普通购房者相关的刚需、刚改板块，短期内价格预计不会出现大幅调整，开发商依据地块的产品、区域供求、销售情况等具体判断，拿地相对较为保守。

今年一季度，杭州土地出让总价高居全国首位，4月以来，杭州土拍市场热度整体延续，多宗地块高溢价成交。4月22日，杭州萧山城区市北单元XS070101-26地块、湘湖单元（闻堰北片区）XS160101-01地块出让，房企激烈参拍，分别经过81轮竞价和115轮竞价成交，溢价率分别为59.39%和74.4%，成交楼面价分别为35066元/平方米和19306元/平方米，均刷新板块楼面纪录。

4月3日，杭州未来科技城单元YH090901-05-1地块出让，最终以425046万元成交，成交楼面价21426元/平方米，溢价率17.73%；4月1日，杭州8宗宅地出让，其中6宗地溢价成交，原运河新城单元GS1004-08-1地块、原运河新城单元GS1004-08-2地块、三塘单元XC0506-R21/R22-21地块和蜀山单元（蜀山片区）XSCQ2711-01成交溢价率均超50%，其中三塘单元地块成交楼面价46268元/平方米，成为板块新单价地王。

整体来看，上官剑表示，4月杭州土拍溢价率继续保持高位，土拍热度不减，背后是优质地块的持续推出。多个地块成交溢价率均超过50%，满足市场多样化改善型住房需求。接下来市场供地量将有所放缓，结合地块的优质情况，预计杭州土地市场仍将保持较高热度。

多地均现高溢价地块

不只是杭州，4月北京、成都、重庆、苏州、南京等地亦出现高溢价地块，重点城市土拍热度不减。

如4月22日，成都郫都区犀浦街道地块吸引多家房企参与竞价，最终成交价约2.61亿元，成交楼面价9250元/平方米，溢价率33.09%；4月8日，北京通州区八里桥片区宅地出让，4家竞买方竞价159轮，最终由招商蛇口竞得，总价27.082亿元，成交楼面价31192元/平方米，溢价率16.28%；4月7日，重庆市渝北区新牌坊地块出让，成交总价13.42亿元，成交楼面价10418元/平方米，溢价率38.94%。

4月2日，南京玄武区新街口街道地块出让，竞拍激烈，经过68轮竞价，最终以4.43亿元成交，成交楼面价37883元/平方米，溢价率43.37%。同日，苏州姑苏区低密宅地出让，经过51轮报价，最终以5.31亿元总价出让，成交楼面价26054元/平方米，溢价率23.77%。

此外，4月温岭、嘉兴、绍兴等非热门城市也出现高溢价成交地块。如4月23日，绍兴越城区成交一宗涉宅用地，成交总价4.17亿元，成交楼面价9844元/平方米，溢价率20.87%。

中指研究院数据显示，4月1~22日，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉等22个重点城市宅地平均溢价率达28%，创2023年10月以来新高。

中指研究指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，2023年10月以来，多地相继取消地价上限要求，叠加房企投资持续聚焦，截止到去年底，22个重点城市宅地成交平均溢价率保持在5%~10%左右，市场整体表现较为稳定。随着去年四季度核心城市销售端逐渐好转，今年以来，土地市场平均溢价率上升明显，1~4月重点城市月度平均溢价率均在20%左右。

纵观前4月重点城市土地市场，上海易居房地产研究院数据显示，截止到4月27日，今年前4月全国25个重点城市住宅用地溢价率为19%，相较去年全年6%的溢价率，增加了13个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，前4月重点城市溢价率较高背后，主要有三方面影响因素。一是各地出让的优质地块增加，普遍都是好地块，配套较好；二是这些城市新房销售和去化状况较好，企业愿意投资拿地；三是拿地房企以优质企业为主，对这些城市有较好的投资意愿和心态。

曹晶晶指出，今年以来，精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，头部房企在核心城市补仓积极，其中央国企凭借资金优势表现更为突出。截至4月22日，今年以来22个重点城市溢价成交的宅地中，央国企拿地金额占58%，民企拿地金额占比提升至24%。

曹晶晶谈到，地价上限取消后，核心城市优质地块吸引房企积极竞拍，预计这些项目未来将多开发为改善型产品，有助于促进改善性住房需求释放，推动房地产市场止跌回稳。