房产买卖律师：未分割遗产房屋被出售，买受人是否构成善意取得？

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案件梳理

一、当事人关系

原告：陈建军（长子，被继承人陈志强与王秀英之子）被告：王秀英（陈志强配偶，原告之母）第三人：李建国（房屋买受人）、张彩霞（房屋共有权人，登记占1% 份额）次被告：陈建平（次子，陈志强与王秀英之子）

二、关键事实

房屋权属与继承背景：

陈志强与王秀英系夫妻，育有两子陈建军、陈建平。陈志强于1997 年去世，未留遗嘱。

2009 年，王秀英通过拆迁安置取得一号房屋（位于某区某小区），2020 年登记为单独所有，后与张彩霞签订《按份共有协议》，约定王秀英占 99%、张彩霞占 1%（实为解决张彩霞落户）。

2021 年，王秀英、张彩霞与李建国签订《房屋买卖合同》，以 225 万元出售一号房屋，李建国全额支付房款并完成过户。

原告诉求与被告抗辩：

陈建军主张：一号房屋系陈志强与王秀英的夫妻共同财产，陈志强去世后涉及遗产份额未分割，王秀英未经其同意低价出售房屋，与李建国恶意串通，请求确认合同无效并恢复登记。

王秀英抗辩：一号房屋为其个人拆迁房，与陈志强无关；陈建军起诉已超20 年最长诉讼时效；李建国为善意买受人，合同合法有效。

李建国抗辩：交易价格合理，已完成全部手续，作为善意第三人权益应受保护。

证据情况：

陈建军提交：拆迁档案（显示原宅基地使用者为陈志强）、微信记录（显示陈建平与李建国沟通售房）。

王秀英提交：房产证（登记为按份共有）、张彩霞证言（1% 份额为落户所用，非真实共有）。

李建国提交：购房合同、付款凭证、中介记录（证明交易真实合法）。

争议焦点

一号房屋是否属于陈志强与王秀英的夫妻共同财产？

陈建军主张：房屋源于1993 年宅基地拆迁，该宅基地为夫妻共同财产，拆迁房应属共有。

王秀英抗辩：宅基地登记在其个人名下，拆迁房为其个人财产，与陈志强无关。

王秀英与李建国的房屋买卖合同是否有效？

陈建军主张：王秀英隐瞒遗产份额，与李建国恶意串通低价售房，损害其继承权，合同无效。

李建国抗辩：交易通过正规中介，价格合理且已全款支付，属善意取得，合同有效。

陈建军的起诉是否超过诉讼时效？

王秀英主张：陈志强1997 年去世，陈建军 2023 年起诉已超 20 年最长诉讼时效。

陈建军抗辩：2021 年才知晓房屋被出售，时效从知道权利受损起算，未超期。

案件分析

一、房屋权属的认定

夫妻共同财产的界定：

一号房屋虽登记在王秀英名下，但源于1993 年宅基地拆迁，该宅基地在陈志强与王秀英婚姻存续期间取得，且拆迁档案未明确排除陈志强的权益，应认定为夫妻共同财产（《民法典》第 1062 条）。

陈志强去世后，其50% 份额作为遗产由王秀英、陈建军、陈建平法定继承（各占 1/3，即房屋的 16.67%）。

登记效力与实际共有关系：

王秀英与张彩霞的按份共有登记（99%:1%），张彩霞明确表示 1% 份额为落户所用，无真实共有合意，属 “通谋虚伪表示”，法院认定王秀英为实际唯一权利人（《民法典》第 146 条）。

二、买卖合同效力与善意取得

恶意串通的举证责任：

陈建军需证明王秀英与李建国明知其继承权存在仍低价交易，但未提供价格明显低于市场价的证据（交易价225 万元属合理区间），也无证据证明双方存在私下串通合意。

李建国提交的中介合同、付款记录、过户手续形成完整证据链，证明其基于登记公示效力善意购买，无重大过失（《民法典》第311 条）。

诉讼时效的判定：

继承权纠纷诉讼时效为3 年，自知道权利受损起算（《民法典》第 188 条）。陈建军 2021 年知晓房屋出售，2023 年起诉未超时效；但王秀英主张房屋为个人财产，实质争议为权属而非继承，法院认定时效抗辩不成立。

三、证据效力与事实认定

微信记录显示陈建平全程参与售房沟通，陈建军对售房价格、进程知悉并协商搬家事宜，可推定其早已知晓交易，却未及时主张权利，削弱其“不知情” 主张。

张彩霞的证言与客观事实（未支付1% 房款）一致，法院采信其非真实共有人，排除共有权对合同效力的影响。

裁判结果

驳回陈建军的全部诉讼请求：

一号房屋虽涉及陈志强遗产份额，但王秀英作为登记权利人，与李建国的交易符合善意取得构成要件，合同有效。

陈建军未能证明恶意串通或价格显著不合理，其继承权主张与合同效力无直接冲突，应通过遗产分割另案解决。

案件受理费由陈建军承担。

案件启示

遗产房屋交易的风险防控：

共有权人出售遗产房屋时，需提前分割份额或取得其他共有人书面同意，避免因“表见登记” 引发善意取得争议。

继承人发现权利受损后，应及时通过诉讼保全等方式固定证据，避免因知情不报导致举证困难。

善意取得的司法认定要点：

买受人需证明交易价格合理、手续完整、无重大过失（如核查登记信息、询问共有情况），方可对抗原权利人主张。

登记公示效力优先于实际共有关系，未登记的隐性共有人需自行承担未公示的风险。

诉讼时效的实务把握：

涉及物权变动的纠纷，需区分“继承权时效” 与 “合同效力时效”，前者从知道继承开始起算，后者从知道合同损害后果起算，避免混淆导致败诉。