楼市，正在发生重要变化

原创 刘博团队

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楼市传来大消息

据新华社报道，4月15日，领导在北京调研，在北投科创社区人才公寓项目现场听取北京市存量房盘活再利用、商品住房转化人才公寓项目等情况汇报，察看样板间和周边环境，与入住公寓的专家交谈……

领导在调研中聚焦房地产市场，并有全面的论述、具体要求，为这个行业打气，这在过去25年里非常罕见，甚至堪称第一次。

至少三大战略意图浮出水面：

其一，地产的“压舱石”角色被重塑。在外部不确定性加剧的背景下，房地产不再仅仅是经济增长引擎，更是稳定内需、疏通内循环的关键抓手，430前后大概率会出台一波楼市新政。

其二，“人才争夺战”进入白热化，安居是核心筹码。高学历人才的去留，直接关系到城市的核心竞争力。提供高质量的居住保障，已从福利选项上升为城市战略的标配。

其三，住房“双轨制”加速落地，市场格局面临重构。保障归保障，市场归市场，界限日益清晰。随着配售型保障房逐步推进，人才房、安居房、共有产权房即将绝版，一个特定的政策红利窗口，正在关闭。

可以说，中国楼市正处在一个最特殊的转折点，这无疑加剧了当前市场的复杂性与分化。

多种产权、多种规则、多种身份的房产并存，信息也因此更为多元和专业化。对于大多数购房者而言，全面细致地把握其中的差异与细则，确实需要付出相当的关注和学习。

而且近期深圳市场还出现一个反常信号，让人嗅到一丝不一样的味道……

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知识中产聚集的背后逻辑

在最近参加的一次内部分享会上，一个数据引发笔者关注：

深圳龙华某个人才房项目，已购房业主中，拥有博士及研究生学历的比例，竟然到达了70%！

这是一个极为反常的数据。

第一，根据最新的官方人口统计，深圳拥有大专以上学历的人口占比28.85%，本科以上更少了，可能不足20%。而一个人才房小区的博士、研究生业主比例竟能达到70%，这很不正常。（数据来源：深圳市第七次全国人口普查公报）

第二，人才房的申请门槛并非高不可攀，专科以上或拥有技术证书就能申购，为何这个项目能吸引如此高密度的知识中产？

要知道，这类人群没有不聪明的，逻辑缜密，极度理性，绝非市场情绪或普通营销就能轻易驱动的。他们“用脚投票”的背后，必然是看到了普通人看不到的价值。

带着这些疑问深入挖掘，一番抽丝剥茧后，笔者终于明白为什么了，总结两个核心感受分享给大家。

第一个感受是，信息不对称下，普通人很难做出正确选择。

普通购房者往往信息获取不全面、不深入，容易被市场噪音误导。提及人才房、安居房，许多人的固有印象可能是“过渡”、“将就”，脑海中浮现的是小户型、混居社区等画面。

事实上，深圳有一些极为特殊的保障房项目，专门面向高端人才如领军人才、海外高层次人才，乃至院士、诺贝尔奖得主等。

例如，位于安托山的“深铁懿府三期”，明确规划了608套面积为148-199㎡的四房大户型人才房，坐拥山海景观，是名副其实的豪宅级人才房配置。

而我们上面提到的，博士研究生占比70%的人才房社区，和这些高端人才房非常相似。

顺藤摸瓜找到这个项目，其备案名为“安居华越龙苑”。

再深挖其背景，发现它并非寻常开发用地，而是一个“工改保”项目。当初调规的时候，就是面向杰出人才和国家级领军人才的、高起点高规格项目。

从控规图就能看出它的出身不凡，三块黄色居住用地，分别代表安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑，中间是公园绿地，北部紧邻的是一块教育用地，居住氛围纯粹，配套优越。

来源：深圳市规划和自然资源

再看这三个项目的户型分布：超4000套房源中，最小面积即为三房，四房占比高达约30%，最大户型达到151㎡，这在深圳保障房市场是极为罕见的。

信息的壁垒，往往就是价值的护城河。大部分普通人不了解高端人才房这些信息，所以很容易错过政策红利。

第二个感受是，不要被房子的“身份标签”所绑架，要穿透“身份”看本质。

一套房产的内在价值，关键在于其地段、配套、产品品质、社区环境以及发展潜力等核心要素，而非简单的“人才房”或“商品房”标签。

这种“穿透身份看本质”的视角，在知识中产群体中尤为普遍。

这类群体在做置业决策时，对自身核心需求、生活痛点以及项目所能提供的实际解决方案进行了深入的权衡与考量。他们看到的，可能正是那些被市场噪音或固有印象所忽略的价值点。

以安居华越龙苑为例，项目被划入深圳“四大名校”之一的深圳中学龙华学校（含小学部、初中部），并且属于优先级最高的“单片学区”。

区位示意图

根据龙华区教育局公示的《关于2024年义务教育阶段14所公办学校学区划分方案》，深圳中学龙华学校采取“单校划片”与“多校联动学区”相结合的学位分配模式。依据录取规则，招生将严格按照“单片学区1类、多校联动学区1类、单片学区2类、多校联动学区2类……”这样的学位类型顺序依次进行，同一类型内再按积分高低排序，录满即止。

这意味着，安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑在申请深圳中学龙华学校学位时，享有优先录取顺位。他们将先于“多校联动”学区的生源获得学位分配资格。

粉色区域为单校划片 来源：龙华政府在线

纵观深圳发展史，名校选址历来优先考虑保障房区域，这是一贯的城市规划策略。

就像龙悦居、凤凰英荟城、安居鸣鹿苑配套了优质名校一样，深圳中学龙华学校选址安居华越龙苑旁边，正是这一规律的延续。

对于高度重视教育、并常常为此付出巨大成本的知识中产家庭而言，这种确定性能在很大程度上缓解他们的教育焦虑。

时间成本是知识中产群体高度敏感的另一个维度。许多人在城市核心区域工作，通勤效率直接影响生活品质和可支配时间。

安居华越龙苑直径600米范围内有四个地铁站规划，现有地铁4号线、6号线覆盖了深圳多个主要城市中心，而规划中的22、25、27号线则预示着未来更强的通达性。

项目邻近大型商业综合体（如壹方天地）和仓储式超市（如山姆会员店），意味着日常采购、家庭聚会等需求可以在步行范围内解决。

除了满足基本的功能性需求，知识中产群体也往往关注居住环境的文化氛围和生活品质。他们可能更倾向于靠近图书馆、美术馆、体育中心等能提供精神滋养和健康生活方式的场所。

安居华越龙苑毗邻规划建设中的市级文化设施深圳第二图书馆、美术馆新馆以及现有的演艺中心、体育综合体。

这与知识中产群体普遍追求的终身学习、健康生活的价值观相契合，使得该区域在满足基本居住需求之外，具有了额外的吸引力。

综合来看，安居华越龙苑之所以能汇聚大量知识中产，并非因为其“人才房”的标签本身，而是其提供的资源组合，在多个关键维度上精准地回应了这个群体的核心需求和痛点。

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抓住“政策”的最后窗口

回到一个最实际的问题：对于符合条件的购房者而言，安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑这三个项目约3.96万/㎡的毛坯均价，其性价比究竟如何？或者说，这份“政策红利”的含金量有多高？

通过与周边市场的横向对比，答案或许会更加清晰：

对比同片区、同学位的二手房：

目前，能够共享深圳中学龙华学校学位的周边二手小区，大多楼龄已超过10年。尽管房龄较老，但其市场价格普遍维持在5.6万元/㎡左右。

这其中，学位的价值溢价显而易见。相比之下，安居华越龙苑等作为全新住宅项目，其约3.96万/㎡的毛坯均价，价格上的优势不言而喻。

对比同片区、同学位的新房：

万福花园是当前周边片区内，唯一在售且同样带有深中学位的新盘。根据市场信息，其折后单价大约在5.3万元/㎡起。

安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑即便考虑未来需补缴约17%的地价（取得红本），折算后均价约4.7万/㎡，依然低于万福花园，且位置更靠近学校，优势更突出。

对比龙华区标杆学区房：

参照龙华另一个名校学区——深圳高级中学（集团）北校区，市场数据显示，深高北学区的二手房如莱蒙水榭春天5期，金亨利瑜璟苑等价格在9-13万/㎡之间。

新房方面，从深业上城学府到红山华府，都是深圳少有的日光盘，且新房均价普遍在7-8万/㎡。

考虑到深圳中学作为传统“四大名校”，其品牌影响力和社会认可度与深高相比不遑多让，甚至在部分家长心中更具分量。

尤其值得一提的是，正如前文数据所揭示的，安居华越龙苑项目已购房业主中，硕博士学历占比达到70%。

随着这批高学历、高素质人才家庭的集中入住，他们普遍对子女教育抱有极高的重视程度，倾向于营造良好的“家风”和教育理念。

这种优质的生源结构，以及家长群体对教育的高关注度和参与度，无疑将为深圳中学龙华学校未来的成绩表现和综合竞争力注入强大动能，构成了该项目超越传统学区房概念的、一种独特的、由知识中产驱动的潜在价值。

以此为参照，安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑约3.96万/㎡的毛坯均价，这个价格明显是被低估的，“捡漏”的存在。

除了价格，更深层次的考量在于当前的政策背景。全国范围内的保障性住房体系正在经历一场深刻的变革，未来的大方向是全面推行“配售型保障房”。

参考广州、惠州等地已公示的草案，此类住房通常具有更高的申请门槛、被严格限制的金融属性，以及极其有限的流通性（封闭流转或由政府回购）。

这意味着，像安居华越龙苑、中龙苑、颂龙苑这样，能够建设在城市核心地段、拥有较好建筑品质、并且在政策设计上保留了“取得红本”通道的可售型人才房，其本质上是特定历史阶段的产物，正处于一个稍纵即逝的政策窗口期。

中国楼市正站在一个前所未有的历史性转折点。真正的价值发现，越来越依赖于独立思考、深度研判和对政策走向的敏锐洞察。

对于购房者而言，这既是充满不确定性的挑战，或许也隐藏着结构性的机遇。看清方向，理性决策，比以往任何时候都更加重要。

据悉，安居华越龙苑已启动配售，均为三房户型，总计590套房源，线上申请认购时间为：2025年4月29日9:00至2025年5月18日18:00

申请条件、选房规则以及配售流程已公布，本批次住房选房结束后如有剩余房源，将结合项目配售情况开展后续工作，对该项目感兴趣的朋友可以致电咨询：0755-86266999

更多详情可阅读《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2025〕004号）》：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/tzgg2017/content/post_12149676.html