滨江集团：杭州地王冒险大玩家，争议“房价高推手”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，被封为“杭州地王收割机”的滨江集团公布了2024年业绩，其相关核心指标的变动幅度之大令业内震惊不已。

2024年，滨江集团取得营收691.5亿元，同比下滑1.83%，反观去年同期涨幅69.7%，归母净利25.46亿元，同比微增0.66%，反观去年同期跌幅32.41%。

这几年楼市持续深调，大量房企收入下跌，净利亏损或下滑。滨江集团却一反常态：2023年营收大增，净利却大跌；去年营收下滑，净利微增。想让广大投资人满意，这是不是太难为CFO了。

去年，滨江集团整体毛利率12.48%，同比下滑了4.16个百分点，主要系营收下滑之下，营业成本还在上升。滨江集团解释说，期内结转项目是2020年、2021年拿的，存在自持等拉低了毛利率。换言之，就是当时综合拿地成本较高。

其中，占营收72.91%的杭州地区毛利率14.52%，同比下滑3.77%，而整个浙江地区包括杭州、金华和宁波3个城市，营收贡献合计占比高达89.34%。

看销售端，滨江集团2024年实现销售额1116.3 亿元，较上年1534.7亿元同比下滑27.26%。虽如此，据克而瑞监测，去年滨江首次杀进全国房企TOP10阵营且位列第九，成为唯一民营房企。其强调说，在大本营杭州连续7年卫冕销冠。

这一年，滨江集团新增23宗地，其中杭州22宗，南京1宗，在杭州土地市场占有率37%且继续领先。新增计容建面合计187万方，权益拿地款224.4亿元，较上年稍有放缓，但在地产民企中仍独树一帜，拿地投资较为积极。

截至2024年底，滨江集团总土储来自杭州占比70%，除了杭州外的浙江省内其他二三线城市占比20%，省外占比10%。

今年以来，滨江集团连续2次刷新“杭州楼面地王”纪录。比如1月下旬，滨江集团竞得杭州湖墅地块成交楼面价约6.48万元/㎡，溢价率71.25%，直接将绿城2024年10月摘得“钱二地块”楼面价约5.07万元/㎡杭州地王轻松超越了。

今年3月25日，滨江集团竞得杭州水电新村地块，溢价率近70%，成交楼面价7.74万元/㎡，自我刷新晋级杭州单价新地王。此后不久，杭州单价地王又直接窜到了楼面价8.8万元/㎡的新天花板。

一位网友曾直言说，这两次地王都是滨江集团拿下的，可见它很热衷于造地王。“杭州上个地王还是今年1月份，当时楼面价才6.4万/㎡，没想到才过去2个月，就拉高了1.3万/㎡。”

今年1季度，滨江集团新增拿地货值339.6亿元，排名第六，耗资195.8亿元，排名第6位，拿地重心仍是杭州，仅上述两个杭州地王就耗资超百亿元。

逆周期较高强度的拿地投资，在滨江集团2024年现金流影响还是很大的，比如期内经营净现金流76.67亿元，同比明显下滑76.5%；投资净现金流-19.7亿元，净流出同比大幅收窄；融资净现金流-12.83亿元，净流出同比大幅收窄，说明集中在还债。

基于此，去年滨江集团实现现金及现金等价物44.14亿元，同比下降47.27%，该期末现金及现金等价物370.6亿元，较上年底增加44亿元。

从滨江集团2025年计划看，面对当前楼市有待企稳，其还是比较保守的，销售目标1000亿元左右，行业排名15名以内；拿地继续遵循“优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、优质合作伙伴”的五优原则，投资金额控制在权益销售回款50%左右，在杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏。

截至去年底，滨江集团权益有息负债305亿元，较上年底下降55亿元，短期债务103.68 亿元，占比28%。从财务账面看，其短期偿债压力并不大。

滨江集团明确称，今年将继续降低有息负债，融资目标300亿元以内，资金成本从上年底3.4%降至确保3.3%，争取3.2%以内；继续将直接融资（应是公开债等）比例控制在20%以内。

去年底，在滨江集团2024年媒体会上，董事长戚金兴曾直言，很多房企受了重伤，滨江受的只是轻伤。他还罕见谈到了“好房子”标准，而滨江集团的口号就是“让老百姓都能住上一套好房子”。

戚金兴说，好房子从广义看，就是卖得掉的房子，具备7种状态，城市好、地段好、品牌好，品质好，外部配套齐，内部服务好，最后就是性价比高。“从滨江的某一个项目看，我们对好房子的人事是两块，第一条是室内，有三个要素，即精致、舒适、实用，第二条是环境美观、第三条是功能强。”

此番言论相关视频一出，包括地域显示浙江在内的不少网友开始“坐不住”了，心里憋着有话要说出来。

据了解，滨江集团2024年全年交付了共计52个项目，其中杭州占32个，其他城市占20个，交付数量号称创历史新高。后续能否按戚老板说的“好房子”标准批量交付，外界拭目以待。