太逆天了！今天，瓯江边合院只卖出普通高层的价格！更可怕的还有，单次加价500万！

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　　今天，温州永嘉三江的锦玉潮明拍卖了5套高层和4套合院产品，起拍单价仅0.7-1万元/㎡，最终成交价却出乎意料的高，高的超乎想象，其中1套合院成交单价0.94万元/㎡，其余8套房源的成交单价在1.35-2.28万元/㎡，溢价率普遍超100%。

　　此次拍卖竞价过程非常干脆利落，大多1-3轮就结束了，但加价幅度非常夸张，高层房源都能1轮直接加价100多万。

　　合院产品的加价幅度就更高了。

　　最高的幅度居然一次加价500万！

　　到底是买主非常喜欢这批高层+合院的房源呢？还是项目的股东自己买回去呢？加价过于果断，难免让人起疑心。

　　但是如果真是股东自己买回去，这批房源又不至于出现在法拍市场上，明明有钱之前为什么不解决纠纷呢？

　　下面一起来看下，这批高层+合院产品的具体情况如何。

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　　绿城招商·锦玉潮明（潮鸣里）

　　位于永嘉县三江街道梅园村。现需往西走瓯越大桥或往东走北汊桥到达鹿城区，存在明显的距离感。

　　西侧约1.3公里处为在建的府东路过江隧道，若该隧道建成，可直达上陡门浦公园，东面就是温州的滨江CBD，空间距离感就拉近不少。

　　锦玉潮明由绿城发展负责代建、绿城服务负责物业，招商蛇口和新达等开发，项目容积率≤2.2，由小高层和中式合院组成，共有住户约1217户，其中约30.65%户数为安置房（高层），首层层高约3.5米，标准层层高约3.1米。

　　开盘于2021年，高层面积段约95-136㎡，开盘均价约1.9万元/㎡，合院面积段约200㎡－365㎡，开盘毛坯均价约3.13万元/㎡。

　　开盘销售情况一般，高层产品多次降价，收效也不太显著，合院产品反而一直传出已经大半内定的消息，少有房源对外销售。

　　2023年底锦玉潮明交付，小区整体品质还是不错的。

　　截止2025年4月27日，已推售818套，已售403套，去化率49%。

　　同时从拍卖的评估报告来看，这次实际上共有70套房源被评估，这次先拍卖了9套，明天还有1套，后续的60套房源怕是也会相继上架拍卖平台，甚至其他未被评估，但也在房开名下的房产有可能也会陆续上架法拍平台。

　　02

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　本次拍卖的房源为5套高层+4套合院产品。

　　高层房源位于3、5、8幢，多为中低楼层，其中5、8幢房源采光受影响较大，3幢房源采光受影响较小。房源内部为毛坯状态。

　　本次拍卖的5套高层房源，建面约118-136㎡，起拍单价为0.7万元/㎡左右，最终这次的成交价约1.35-1.71万元/㎡，溢价率普遍超100%，相当于当年开盘价的68折。

　　去年底曾有中介消息，该项目售价8000元/㎡+起，由于房开剩余房源较多，暂无二手参考价。西面稍远些、位置相对更好的三江立体城小区，近期瞰江房源的成交单价在1.7-1.8万元/㎡，普通房源在1.1-1.3万元/㎡。

　　显然，考虑到周边配套、未来规划，这次的高层房源性价比一般，有但不多，但最终成交价高的出人意料。

　　而合院产品位于24、25、26、28幢，合院小区有单独的小区入户，小区有不错的中式绿化景观，但规模偏小。每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。

　　房源内部为毛坯状态。

　　这次合院的起拍价仅为0.9-1万元/㎡，最终成交价约0.9-2.28万元/㎡，仅1套房源底价成交，其余房源溢价率超110%，相当于当年开盘价的3-65折。目前永嘉三江没有类似的产品，无参考价。

　　鹿城七都，在售的观云东方，主打宋风合院，建面约228-369㎡，一期开盘毛坯均价约4.8万元/㎡，二期毛坯均价约5.5万元/㎡。

　　已经开盘的合院项目，还有稍远些、龙湾瑶溪南片的荣钏1号和青山云庐。

　　荣钏壹号（罗玺家园），项目开盘于2024年2月，全部为中式合院，主力户型为220-390㎡。开盘普惠9折后毛坯单价约3万/㎡。

　　截至4月27日，139套房源已经全部上市，目前还剩73套未售，去化率约为47.5%。

　　再看青山云庐，开盘于2025年3月30日，推售115套房源，建面约328-709㎡，毛坯均价约2.72万/㎡（含地下室建筑面积），优惠折扣只有一项，团购60套以上客户，可享受85折。

　　按传统算法，只计地上建筑面积，地下室多为赠送面积、无产权，毛坯均价约4.03万/㎡。

　　截至4月27日，目前还剩21套未售，去化率约为82%。

　　除此之外，市区其他的合院项目暂时没有开盘。

　　近期有动静的是瓯江口的乾庚·和玺（和禧苑），开放了实景示范区，并且将在5月1日开盘，推售24套合院+12套叠墅，合院面积段约221-352㎡，普惠后（95折）毛坯均价约3.33万元/㎡；叠墅面积段约141-202㎡，普惠后（95折）毛坯均价约2.09万元/㎡。

　　其他的类似瓯海的瓯越玺、鹿城七都蓝绿项目、龙湾蒲州蓝城项目、龙湾瑶溪旭辉、国企两个项目、龙湾永中项目、瓯江口国企项目，暂时都没有新进展。

　　因此，综合来看，永嘉三江锦玉潮明的这批合院，有不错的性价比，虽然位置有所欠缺，配套不足，但胜在价格便宜，能够以市区老破小、老破大的价格买到合院产品，而且等到府东路过江隧道通车后，距离城区的距离也不远。

　　只不过，最终成交价令人相当意外，其中1套合院产品以底价成交，其余高层、合院产品全部高价成交，溢价率大多超100%，并且竞价轮数非常少，普遍1-3轮，最多也才6轮竞价，拍卖就结束了。

　　如果真的是有买方特别喜欢这个小区，是不是过于冲动了点。如果是房开股东自己买回去，就合理了许多，护盘刻不容缓。但是为什么要在法拍市场上护盘呢？有这些钱为什么不能在上架之前或者上架时沟通吗？双方达成一致，是可以撤回拍卖的。

　　更重要的佐证是，高价成交的5套高层全是厉某一人拍下的，高价成交的3套合院全是郑某一人拍卖的。

　　至于那套单价仅0.94万元/㎡的合院产品，为尤某拍下，更像是捡漏成功。