汕头各区市县宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建标准

阿宇根据《广东省土地管理条例》《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》及各区县地方规定，汇总了汕头市各区县（金平区、龙湖区、澄海区、濠江区、潮阳区、潮南区、南澳县）农村宅基地相关标准如下：

一、市级宅基地政策标准

宅基地面积：严格执行“一户一宅”，面积不得超过广东省标准（平原/郊区≤80㎡，丘陵≤120㎡，山区≤150㎡）。

建筑面积与层数：

自建房：建筑层数≤6层，首层层高≤4.5米，其他层≤3.5米。

集中建房：容积率1.5-4.5，建筑密度≤40%，停车率≥12%。

建筑间距：

自建房主朝向间距≥6米，次朝向≥4米（可适当缩减）；集中建房按建筑高度0.3倍退距。

道路退让：临城市道路退让4-6米，村内道路退让≥2米。

二、市级与省级标准的异同

相同点：均遵循“一户一宅”，面积上限按地形分类执行。

差异点：

• 省级未明确建筑层高，市级细化至首层4.5米、其他层3.5米；
• 市级新增集中建房容积率、停车率等指标，强化规划管控。

三、各区县地方标准对比

1. 金平区

面积：按省级、市级标准（平原 / 城市郊区 80㎡、丘陵 120㎡、山区 150㎡）。

建筑层高：自建房≤6层，首层≤4.5米，其他层≤3.5米。

退让要求：与市级一致，严格管控道路退距。建筑间距主朝向≥6 米，次朝向≥4 米。

《金平区实施<汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法>细则》 汕金府〔2019〕14号

2. 龙湖区

面积：明确每户≤80㎡（平原 / 城市郊区标准）。

建设要求：需符合《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》，未细化其他指标。

《汕头市龙湖区农村宅基地和住宅建设管理办法（试行）》汕龙农农〔2022〕85号

3. 澄海区

面积：按省级、市级标准（平原 / 城市郊区 80㎡、丘陵 120㎡、山区 150㎡），确权时以房屋基底面积或批准面积为准。

历史房屋确权：

1993 年前建成：按实际面积确权。

1993-2014 年建成：3 层以上需房屋安全鉴定，6 层以下可确权。

2014 年后建成：需报建审批。

《汕头市澄海区“房地一体”农村不动产确权登记细则》

4. 濠江区

面积：严格执行省标，超面积或“一户多宅”需分类处置。

确权规则：历史住房面积总和未超标视为“一宅”。

建设要求：新建宅基地需预留消防通道，临路退让与市级一致。

《濠江区农村宅基地分配和建房管理暂行办法》汕濠农农水〔2024〕84号

5. 潮阳区

面积：明确全区属于丘陵地区≤120㎡。

自建住宅：层数≤6 层，首层层高≤4.5 米，其他层≤3.5 米。

集中建设：鼓励农民公寓，保障 “户有所居”。

《汕头市自然资源潮阳分局关于印发潮阳区“房地一体”农村不动产确权登记细则的通知》（潮阳自然资办通〔2020〕27号）
《汕头市潮阳区人民政府关于印发汕头市潮阳区全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案的通知》（汕潮阳府〔2021〕13号）
《汕头市潮阳区农村宅基地审批管理暂行办法(征求意见稿)》2021
《潮阳区“房地一体”农村不动产确权登记细则》2024

6. 潮南区

面积：≤120㎡，建筑面积≤500㎡（超500㎡需施工许可）。

层数：≤6 层。

风貌管控：要求外立面符合地域特色，退距、层高严格限制。

7. 南澳县

面积：≤120㎡（丘陵标准）。

建筑层数：

普通区域：≤4 层，高度≤14 米（《汕头市南澳岛规划建设管理办法》第二十条）。东澳村：允许≤6 层（特定规划区域）。

生态管控：滨海、山前地区住宅容积率≤2.0，严控建筑高度以保护观海视廊。

特殊要求：强化滨海天际线管控，保障景观视线通廊。

各区共性与差异：

共性：均执行“一户一宅”，建筑层数≤6层（南澳县限4层）。

差异：潮南、潮阳允许丘陵区120㎡，龙湖、金平按80㎡；南澳风貌管控最严。

四、翻建与扩建

翻建：需按原宅基地面积和现行标准执行，不得超层高、退距要求。

扩建：原则上禁止超面积扩建，历史超面积房屋需分类处置（如补办手续或拆除）。

五、超面积情形及处罚

超面积认定：超出省、市、区面积标准或“一户多宅”均属违规。

处置措施：

潮阳、濠江：历史超面积可分类确权，但新增违规一律拆除或罚款。

潮南：超500㎡需补办施工许可，否则不予确权登记。

六、其他补充

风貌管控：潮南、南澳要求外立面体现地域特色，禁止“火柴盒”式建筑。

集中建房：市级鼓励建设农民公寓（套型≤120㎡），缓解用地紧张。

七、数据来源

1.省级依据：

《广东省土地管理条例》（2022）第四十二条
《广东省实施〈土地管理法〉办法》第三十六条
《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（草案/征求意见稿）
《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）
《岭南新风貌.广东省农房设计方案图集》

2.市级核心依据：

《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》　汕市农农〔2024〕42号
农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省规定的农村宅基地面积标准。
《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》
《汕头市农民集体建房管理指导意见（试行）》（征求意见稿）2022
鼓励农民集体建房套型以建筑面积120平方米以下为主。

3.各区县宅基地管理实施细则：

详见正文引用依据

阿宇注：以上标准可能存在动态调整，仅供参考，具体政策以当地最新文件和实践为准。