中建未来方洲官方发布：老黄埔的面子和里子，还值得入手吗？

未来方洲这个盘号称“老黄埔全能选手”，面子上位置能打，里子户型也不差，但到底值不值得冲？

今天就来扒一扒，优点缺点全摆上台面，看完再决定要不要掏钱包！

01、

价格：对比周边二手，性价比高

先说价格，项目是去年10月开的盘，首开的价格在3.5-4.6万/平之间。

以最小的79平户型为例，最低总价不到280万，这对于天河刚需党，通勤30分钟就可以达到珠江新城上班，还要啥自行车？

当然，3.5万的低单价是只是刚开盘时候一个引流的噱头，只针对低楼层的房源。

项目目前在售小户型不多

经过将近半年的去化，现在79方户型的货量已经不多了，而且价格要去到310万以上，单价在3.9万/平以上。

不过，对比隔壁的城市之光二手4万多到5万多的挂牌价，未来方洲的价格要便宜了不少。

隔壁的城市之光二手价格高

而且考虑到未来方洲的户型使用率更高，性价比对比城光的二手也高。

目前，项目的整体价格在4万-4.6万/平之间，有部分能望江的128平大户型要去到5万/平以上。

如果你嫌价格贵，项目还有工抵房可买，总价能便宜个三四十万，但前提是要全款购买。

值得一提的是，项目总共分三期开发，总货量4000-5000套，未来的二手房竞争激烈，还抱有投资心理的买家就要谨慎入手了。

02、

地段：老黄埔C位，被工地环绕

未来方洲位于老黄埔的文冲东旧改片区，隔壁就是华润新溪旧改和万科城市之光，三大巨头连成片，架势挺唬人。

双地铁是其最大的卖点，距离13号线双岗站约300米，实测步行约七八分钟，5号线文冲站约800米，实测步行12分钟左右能到，通勤金融城、琶洲、珠江新城基本30分钟内搞定。

项目靠近地铁

双地铁上盖，通勤党狂喜，尤其适合天河、琶洲上班的社畜。

自驾也方便，黄埔大道、广深沿江高速就在边上，一脚油门到天河。

项目靠近主干道和高速路口，自驾出行方便

项目的优点显而易见，属于旧改潜力股，片区规划高大上，地铁是现成的，未来要搞商业综合体、公园、学校。

项目被旧改工地环绕

缺点也很明显，被旧改工地环绕，文冲东旧改还在推进，城市界面割裂，一边是新建楼盘，一边是待拆的城中村，城乡结合部既视感，强迫症患者慎入。

03、

产品：户型能打，交付配置高

未来方洲主推79-142平的三到四房，定位刚改和改善。

户型设计是老黄埔的“尖子生”，使用率超100%，79平户型能做三房两卫，108平比别家120方还宽敞，空间利用确实很。

项目一期的户型是全南向设计，赠送面积多，79平三房实得面积接近90平，相当于赠送10个方，刚需党直接省下几十万。

79平三房两卫户型

户型方正没硬伤，尤其108平四房，做到了四开间朝南，6米大阳台+主卧三面采光，改善家庭看了直呼真香。

108平三房两卫户型（可改四房）

项目目前开放了95平和142平的样板房，可以实地感受到项目的装标。

对比周边的竞品，未来方洲的交付配置算得上“天花板”，中央空调、智能家居、华为系统全配齐，连鞋柜都带杀菌功能，细节控狂喜。

但项目的产品也有明显的缺点，密度偏高，容积率高达4.09，楼栋排布紧凑，低楼层采光可能被挡。

噪音问题很严重，目前在售的一期部分楼栋靠近靠黄埔大道东路，车流噪音24小时不间断，睡眠浅的慎重选房。

04、

配套：教育已落实，旧改兑现周期长

配套这块，未来方洲吃足了旧改红利，规划很唬人：自建10万㎡商业中心、4所中小学、4所幼儿园，还有三甲医院和一堆公园。

现实是学校已经官宣，引进了华师附学校，还是九年一贯制的学校。

商业综合体还在挖坑，目前能用的只有周边现成配套。

教育牌面足，规划引入“华师附”体系，九年一贯制学校就在家门口，业主子女上学有保障。（具体入读还要看教育局的政策）

项目已官宣学校落实

医疗资源近，中山一院东院、广医五院都在2公里内，看病不用跨区。

公园控福音，牛山炮台、文园山公园环绕，下楼就能遛弯，周末爬山也不远。

比较可惜的是，项目整体的旧改周期长，自建的配套完全成熟至少5年起，短期内的城市界面还是“工地+村屋”组合。

虽然项目的旧改周期长，但目前在售的一期可以说是整个旧改项目中综合素质最高的了，学铁商都近。

项目旧改体量大、周期长

二期地块位于临近黄埔港的渡头片区，虽然离江更近，但距离地铁、学校和商业也更远，只适合对有江景情怀的买家。

三期地块位于江北片区，硬伤更大，紧邻着中石化，好在三期的融资住宅占比不多，只有两栋楼，而且主打的小户型低总价，未来入市以快销走量为主。

05、

值不值得入手？

中建未来方洲就像个“经济适用男”，不帅但靠谱。

4万+/平的价格，值不值？

如果你图这些：双地铁通勤无敌手、高使用率+拎包入住、央企稳如老狗不暴雷，那可以咬牙上！

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