物业更替不是“击鼓传花”，巡回审判划定物业交接红线 | 千场庭审进基层

“原被告举证完毕，现在围绕

物业交接义务与费用归属展开辩论！”

随着法槌敲响，

一场涉及三任物业公司、

标的近百万的连环交接纠纷案，

在某小区拉开巡回审理帷幕。

为促进物业纠纷源头化解，4月23日，宿豫法院将法庭“搬”进小区。这场生动的司法实践，不仅厘清物业交接法律责任，更为全体业主上了一堂法治公开课。

连环纠纷

三任物业的“糊涂账”

案件始于小区更换物业公司的特殊背景——

第一任物业公司

第一任物业公司系开发商委托，该物业公司中途撤离时，擅自带走34万余元物业服务费等费用。

第二任物业公司

社区在特殊时期紧急委托了第二任物业公司，第二任物业公司同样在未交接的情况下，带走44万余元物业服务费等费用。

现任物业公司

现任物业公司追讨无果后起诉第二任物业公司，而第二任物业公司又将第一任物业公司诉至法院，形成“连环诉讼”局面。

庭审现场

法律准绳厘清权责边界

宿豫法院民二庭承办法官路景兰严格依照法定程序主持庭审，充分听取双方的观点和诉求，确保案件事实清楚、证据充分，并根据案件事实，归纳两大争议焦点：其一，物业服务合同终止后，原物业公司是否有义务移交公共收益？其二，交接不清是否构成拒绝返还费用的正当理由？原告方出示业主委员会授权文件、缴费凭证等证据，请求返还费用。被告提出前任物业公司未交接清楚等抗辩理由。

经法庭调查、法庭辩论等审理程序，承办法官对原被告双方进行现场释法：“交接瑕疵不构成侵占费用的合法依据，各方应通过法律途径追偿，而非重复侵权。”

以案释法

物业交接的“法律红线”

庭审结束后，承办法官结合案例就地开展“面对面”普法宣传活动。“小区公共收益属于全体业主共有，物业擅自截留构成侵权。交接时应遵循‘账目清、资料全、设施完’原则，任何一方不能以未完成交接为由侵占资金。”承办法官以案释法，厘清物业公司的职责范围和法定义务，督促物业主动承担管理职责、自觉履行合同义务，不断改进提升服务水平。结合当下热点问题，向现场业主讲解物业纠纷典型案例，提醒业主成立业主委员会、监督合同履行、参与交接验收，是保障自身权益的关键，对相关权利要保留证据、及时主张权益，引导双方携手构建和谐美丽的小区环境。

此次巡回审判吸引了小区业主旁听，业主结合生活工作实际，积极提问咨询，并表示：“第一次知道物业费要这样交接，以后换物业心里有底了！”业主委员会主任感慨道：“通过真实案例普法，比仅仅发宣传册管用多了！”

巡回审判不仅推动了案件审理，

更在小区播撒法治“种子”，

助力构建共建共治共享的

基层治理新格局。

宿豫法院将持续践行新时代“枫桥经验”，主动延伸审判职能，结合审判实践中发现的纠纷多发点，开展有针对性的巡回审判、普法宣传等活动，达到“审理一案、化解一片、治理一域”的法律效果，促进基层社会治理提升。

《民法典》第九百四十九条

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

本条明确了物业服务合同终止后，原物业服务人的退出、移交、配合、告知义务，并明确了违反上述义务的后果。

《民法典》第九百五十条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

为做好新旧物业衔接期间的服务，解决现实中的交接乱象，切实保障业主合法权益，本条明确了接管前原物业服务人的继续处理义务及请求支付相应物业费的权利。

来源：宿豫法院

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