房屋存在违建影响合同效力吗？房产买卖律师分析

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案件梳理

当事人关系

林浩：原告（卖方）

周明：被告（买方）

甲公司：房地产经纪机构（居间方）

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市西城区，产权登记在原告名下，规划用途为平房，交易时存在租赁情况

关键事实

合同签订与履行：

2023 年 3 月 1 日，林浩与周明通过甲公司居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价 365 万元，定金 10 万元，过户前需完成土地证办理；

原告于2023 年 3 月 27 日提前腾退房屋并交付甲公司，但被告未支付剩余房款，且因房屋存在违建导致土地证办理滞后；

原告主张被告及甲公司违约，要求解除合同并赔偿损失；被告反诉称原告原因导致合同无法履行，要求双倍返还定金。

争议焦点：

合同解除的原因及责任认定；

定金罚则与违约金的适用；

房屋占有使用费及恢复原状费用的承担主体。

法院查明：

合同签订时被告签名由甲公司员工代签，但被告认可代理行为；

房屋交付后由甲公司实际占有并拆除违建，土地证办理因政策流程复杂未完成；

双方均同意解除合同，但对违约方认定存在分歧。

争议焦点

合同解除的合法性及责任划分：

原告主张：被告未支付房款且拖延过户，构成违约，原告有权解除合同并索赔。

被告抗辩：合同无法履行因原告房屋存在违建及政策限制，原告应承担违约责任。

定金与违约金的适用：

原告要求没收定金并主张20 万元违约金；

被告反诉要求双倍返还定金，认为原告违约导致合同解除。

中介机构的责任范围：

原告主张甲公司未妥善履行居间义务，需连带承担房屋占用及恢复费用；

甲公司辩称手续办理延迟因政策原因，且已返还房屋，不承担赔偿责任。

案件分析

一、合同效力与解除条件

合同效力：

代签行为经被告事后追认，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效（《民法典》第143 条）；

土地证办理及过户期限约定不明，属于合同履行细节瑕疵，不影响合同效力。

解除权行使：

双方均以行为表明不再履行合同，且过户前置程序（违建拆除、土地证办理）耗时超过合理预期，符合“合同目的无法实现” 的法定解除情形（《民法典》第 563 条）；

法院认定合同解除日为被告明确同意解除之日（2024 年 6 月 7 日）。

二、违约行为的认定

无明确违约方：

被告未支付房款系因过户条件未成就，非主观恶意；原告房屋存在违建虽影响手续办理，但已配合拆除；

政策复杂性及流程耗时属于不可归责于双方的客观原因，故不适用定金罚则及违约金条款（《民法典》第593 条）。

三、房屋占有及恢复责任

占有使用费：

原告提前腾退房屋并交付中介，甲公司实际占有期间（2023.3.27-2024.6.11）产生的费用，应由居间方承担（参考交易习惯及合同附随义务）。

恢复原状义务：

甲公司拆除违建后未恢复房屋原状，构成对原告物权的侵害，需承担恢复费用（《民法典》第237 条）。

裁判结果

合同解除：

确认《房屋买卖合同》及《补充协议》于2024 年 6 月 7 日解除。

定金处理：

原告返还被告定金10 万元（因无证据证明一方违约，不适用定金罚则）。

中介责任：

甲公司支付房屋占有使用费46,400 元（3,200 元 / 月 ×14.5 个月）；

甲公司支付房屋恢复原状费用2,500 元。

驳回其他请求：

原告主张的违约金及被告反诉的双倍定金均不予支持。

法律依据：

《民法典》第563 条（合同解除）、第 593 条（第三方原因违约）、第 985 条（不当得利）；

《民事诉讼法》第148 条（反诉处理）。

案件启示

平房交易的特殊合规要求：

北京平房过户需完成土地证办理、违建拆除等前置程序，买卖双方需提前核查房屋权属及政策限制，避免因流程复杂导致纠纷。

居间服务的责任边界：

中介机构需明确告知交易风险（如政策流程、违建处理），并在合同中约定手续办理的时间节点及责任归属，避免因流程延误承担连带责任。

无过错解除的处理原则：

因不可归责于双方的原因导致合同解除时，法院倾向于公平分配损失，不适用惩罚性条款（如定金罚则、违约金），而是根据实际占有、使用情况处理费用返还及赔偿。

证据留存的重要性：

交易中需保留沟通记录（如微信、邮件）、交付凭证（如钥匙签收单）、费用票据等，以便证明履行情况及损失金额。