房地产律师答疑：监护人低价卖被监护人房产有何法律后果？

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案件梳理

当事人关系

四原告：

林芳（次女，周霞之女）

林敏（三女，周霞之女）

朱悦（长女林蓝之女，代位继承人，）

林凯（长子林平之子，转继承人）

被告：林强（次子，周霞之子）

涉案房屋情况

一号房屋：位于海淀区，原登记在周霞名下，房改购房后交易至林强名下

关键事实

权属背景与交易过程：

房屋原系林鹏（已故，周霞配偶）承租公房，周霞（已故）为后续承租人，2021 年房改购得产权登记在周霞名下；

2022 年 8 月 8 日，法院宣告周霞为无民事行为能力人，指定林强为监护人；

2022 年 12 月 21 日，林强以监护人身份与自己签订《房屋买卖合同》，以 10 万元价格将房屋过户至自身名下，未实际支付房款。

原告诉求与被告抗辩：

原告主张：林强伪造周霞签名，以监护人身份与自己交易，损害被监护人利益，合同无效；

被告抗辩：父母生前同意其购买房屋，已履行主要赡养义务，过户经其他子女知情同意，手续合法。

法院查明：

周霞签名系林强代签，交易未支付购房款；

林强无法证明交易系为周霞利益，其他子女对过户不知情或存在争议。

争议焦点

监护人处分被监护人财产的合法性：

原告认为林强以监护人身份与自己交易，违反“为被监护人利益” 原则；

被告主张交易符合被监护人（周霞）生前意愿，且其他子女知情。

合同效力的认定依据：

原告主张合同因恶意串通、损害被监护人权益而无效；

被告主张交易程序合法，系双方真实意思表示。

房改购房出资与赡养义务的关联性：

被告以出资购房及赡养事实主张交易正当性；

原告认为出资与产权归属无直接关联，赡养义务不构成处分财产的合法理由。

案件分析

一、监护人处分权的法律限制

强制性规定：

《民法典》第35 条明确规定 “监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，该条款为效力性强制规定；

林强作为监护人，需举证证明交易系为周霞利益（如偿还债务、医疗支出等），但其未能提供相关证据。

二、合同无效的法定情形

恶意串通损害他人利益：

林强与自己签订合同，构成“自己代理”，违反代理制度的基本规则；

交易以明显不合理低价（10 万元）转让房产，且未实际支付价款，符合《民法典》第 154 条 “恶意串通，损害他人合法权益” 的无效情形。

三、被监护人意思表示的认定

行为能力的影响：

周霞已被宣告为无民事行为能力人，其意思表示需通过法定代理人（监护人）代为实施，但监护人不得借此取私利；

被告主张“周霞生前同意过户” 缺乏有效证据（如公证遗嘱、书面授权等），且过户后不久周霞去世，无法印证其真实意愿。

四、出资与赡养的法律评价

出资性质：

即便被告存在出资行为，房改购房产权登记在周霞名下，应视为周霞财产，被告可另案主张债权，但不得直接据此取得产权；

赡养义务是法定义务，不能作为变相取得遗产的前提条件，更不能对抗其他继承人的合法权益。

裁判结果

合同效力判定：

确认周霞与林强于2022 年 12 月 21 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

法律依据：

《民法典》第35 条（监护人职责限制）、第 154 条（恶意串通合同无效）；

《民事诉讼法》第67 条（举证责任分配）。

驳回其他主张：

被告关于“子女知情”“生前意愿” 的抗辩缺乏证据支持，不予采信。

案件启示

监护人的法定职责边界：

监护人处分被监护人财产需严格遵循“为被监护人利益” 原则，留存交易合理性证明（如医疗单据、债务凭证等），避免自利交易。

无民事行为能力人交易的特别注意：

涉及该类主体的房产交易，需经全体利害关系人一致同意并留存书面记录，必要时申请法院监督，防止监护人滥用职权。

遗产继承与财产处分的衔接：

被继承人去世前的财产处分行为若涉及继承权益，继承人需重点核查交易背景、对价支付及意思表示真实性，及时通过法律程序主张权利。

证据留存的核心要点：

主张合同有效的一方需完整提供产权来源、交易磋商记录、价款支付凭证等证据，缺乏实质履行证据的低价交易易被认定为无效。