江西某盘4年后4折抛售？这才是楼市本来的样子

近日，#售楼处回应房价4年后打4折# 引发热议，但市场真的这样吗？那某楼盘600-800万/套被抢购一空又算什么？上海某“套均破亿”楼盘被疯抢又算什么？

也许，过去几年，房地产所谓的“崩盘”，本质是一次“问题房企的集体翻车”。

现在的市场真相，就是优质楼盘依然热销，降价潮仅集中于问题项目。楼市并非崩盘，而是回归理性——资本退潮、居住属性回归，这才是房地产应有的健康状态。

市场分化并非崩盘，优质楼盘依然热销

近期据九派新闻报道，江西南昌江铃时代城被曝房价大降，曾售价1.2万元/㎡，目前参考均价仅为4388元/㎡，不少老业主感到被开发商背刺。

过去一年来，不仅是江西，全国各地都有类似的新闻出现，乍一听很“惊悚”，印证了楼市“哀鸿遍野”，但只要深入了解就会发现，“骨折盘”往往是个案，大部分房价仍就高于购房者“预期”。

当然，这类个案被舆论放大后，往往掩盖了市场的真实面貌，也绕轮了普通购房者对于房价的预期。

真实数据是什么？4月16日上午，国家统计局公布《2025年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。2025年3月，住房市场成交活跃度提升，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄；各线城市同比降幅均继续收窄。

事实上，此前就曾有分析认为，“当前房地产市场的结构性分化是供需关系重构的必然结果”，也曾有分析指出，当前市场的分化是健康调整的表现，优质资产始终受认可，而非优质资产的价格回落恰恰是市场理性的体现。

这一点，在沈阳表现得尤为明显。2025年，沈阳几个高端项目持续热销，有传闻称，沈阳去年有豪宅首开去化率超过80%；进入2025年，几个新开项目去化率同样居高不下。当然，沈阳也不乏一些“硬伤”明显的楼盘，经历了多轮“价格战”之后，去化率仍就低迷不振，这也成了很多“黑粉”攻击沈阳楼市的“小辫子”。

综合来看，虽然我们不排除极端个例，也承认现在的二手房市场的确存在“捡漏”的可能性，但以个案论大趋势显然是不科学的，“楼市崩盘论”显然也是危言耸听。

疯狂才是异常，资本炒作扭曲市场本质

回溯2015-2020年，楼市在资本裹挟下脱离居住属性，沦为投机工具。此前，新浪财经曾援引BIS、IMF数据表示，2020年9月末的居民杠杆率和2015年末相比，我国居民杠杆率上升了22.2个百分点。

这组数据也引发了一些“投资论”，此前有分析认为，2016-2018年，我国超40%的购房行为纯为投资。这种畸形生态若持续，将导致80%的真实需求者被挤出市场。

事实也的确向着这个方向发展了，2020年，沈阳房价进入高点，此时有大批购房者放弃了原本的置业计划，楼市变成一众炒房客的狂欢。当年，这种异常增长也引发了沈阳相关部门“连夜出新规”，以遏制这一现象。当时也有小道消息指出，当年相关部门因阻止某楼盘涨价，还与该企业领导闹得非常不愉快。而今回头再看，沈阳楼市震荡远不如其他城市“惨烈”，当年沈阳政府坚决遏制房价异常增长居功至伟。

当然，说这些就扯远了，我们说回房价。

过去房价的非理性上涨，使部分人将房产视为“只涨不跌”的金融产品，而非居住载体，这也进一步扭曲了楼市本来面貌。可以说，当实体产业被金融“架空”变成“吸金机器”，那么行业将面临灭顶之灾。房地产亦如是。

“房住不炒”，也许就是对金融资本的一次警告，房子是民生根本，将购房者挤出市场，把房子变成资本炒作吸金的工具，是绝对不可能被允许的。房子必须回归实体产业，它的第一属性，必须是“居住”。

居住属性回归，市场步入健康发展轨道

如今再看，当前楼市最积极的变化，是需求结构的根本转变。

凤凰房产援引贝壳数据显示，一线城市卖出二手房买新房的比例达到40%，大部分城市的换房和改善需求占比已经超过60%。

与此同时，金融资本持续退潮，沈阳某楼盘挂牌量一度破千的小区就曾被指“都是投资的”，而今挂牌量居高不下，恰好印证了“投资客退潮”的说法。在沈阳，华润置地、保利发展、万科等以产品力见长的房企实现"弯道超车"，市场排名持续攀升。这一现象并非孤例，中指数据显示，2024年全国房企销售TOP10中，产品力导向型房企占比显著提高，保利发展更是蝉联冠军。这也印证了行业正从"高周转"向"高质量"转型的趋势。

从消费端来看，如今的购房者更关注学区、交通、户型等居住价值，而非投机空间。住房和城乡建设部部长倪虹此前就曾强调：“市场已从‘有没有’转向‘好不好’，高质量发展阶段更需要产品力竞争。”2025年两会期间，“好房子”更是首次出现在政府工作报告中，产品力的重要性不言而喻。

综合来看，#售楼处回应房价4年后打4折# 的争议，本质是市场出清过程中的阵痛。当房子重新成为“家的容器”，而非资本博弈的筹码，楼市才能真正稳健。这既是对经济规律的回归，更是对民生本位的坚守。或许未来回望，我们会发现：今天的理性回调，正是房地产走向长周期健康的起点。