央国企优势凸显！4月核心城市土拍热度不减，什么信号？

今年以来，精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，头部房企在核心城市补仓积极。

4月22日，成都郫都区犀浦21亩由四川联投以楼面价9250元/㎡成交，成交总价约2.61亿元，溢价率33.09%。同一天，杭州推出2宗萧山区涉宅地块，分别位于市北单元和湘湖单元，共揽金约44.73亿元，整体平均溢价率63.7%。

今年以来，核心城市土拍不断升温，一季度北京、杭州、成都等城市地价屡创新高。4月土拍热度不减，北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京相继拍出高溢价地块。

核心城市土拍升温传递出一个重要信号。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，

地价上限取消后，核心城市优质地块吸引房企积极竞拍，预计这些项目未来将多开发为改善型产品，有助于促进改善性住房需求释放，推动房地产市场止跌回稳。同时也要注意的是，当前房地产市场仍处于修复阶段，高价拿地可能导致企业利润进一步压缩，若项目去化不及预期将加大企业资金压力，房企投资仍需保持理性。

核心城市土拍升温

4月22日，成都中心城区2宗宅地成功出让，分别为武侯区机投40亩和郫都区犀浦21亩，总土地出让面积40615.7㎡，总规划建面70631.56㎡，起始价约8.32亿元。犀浦21亩吸引了新绿色置业、四川联投、正黄、邦泰、鑫统领等多家民企参与竞价，最终由四川联投以楼面价9250元/㎡成交，成交总价约2.61亿元，溢价率33.09%。武侯区机投40亩由武侯资本以楼面价15000元/㎡底价成交，成交总价约6.36亿元。

杭州土拍持续高热印证房企对核心资产的信心。4月22日，杭州出让萧山区2宗涉宅地块，成交楼面价均刷新板块纪录，成交总金额约44.73亿元，整体平均溢价率达63.7%。其中，萧山区北单元地块经过81轮竞价，由绿城中国以31.13亿元总价摘得，成交楼面价35066元/平方米，单价创板块新高，溢价率59.39%。而湘湖单元（闻堰北片区）地块经过115轮竞价，被滨江集团以13.6亿元总价竞得，成交楼面价19306元/平方米，单价创该板块新高，溢价率74.4%。 此外，4月1日杭州出让的8宗地中有4宗溢价率超50%。

4月7日，重庆渝北区新牌坊板块一宗72亩商住用地经过190轮激烈竞价,最终由远达以13.42亿元总价竞得，溢价率高达39%。4月2日，苏州成功出让1宗姑苏区低密宅地，该地块最终由建发以总价5.31亿元竞得，成交楼面价26054元/㎡，溢价率23.77%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，核心城市土拍升温传递出一个重要信号，即随着限价政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”的趋势正在加快形成。同时，也需看到，当前市场仍处于调整阶段，房企普遍采取“聚焦高能级城市”的投资策略，这一策略一定程度上导致核心城市土拍竞争加剧，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市场短期仍面临压力。

央国企资金优势凸显

随着去年四季度核心城市销售端逐渐好转，2025年以来，土地市场平均溢价率上升明显，根据中指数据，1-4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右。同时，在核心城市土拍带动下，土地出让金同比增长显著，今年截至4月22日，300城住宅用地出让金同比增长20.1%。

房企投资聚焦核心城市，央国企资金优势凸显。CRIC数据显示，重点30家房企前3月全口径拿地金额达到1527亿元，其中3月单月拿地金额接近823亿元，环比增长6.9%，同比上升153%。中海地产、绿城中国单月拿地超过150亿，建发房产在杭州、成都积极参拍，单月拿地超过90亿。

央国企投资“领跑”，华润置地、中海地产、招商蛇口拿地销售比超过0.6，且金额同比涨幅均较大，分别为92%、1768%（因去年同期基数较低）和183%。另外，越秀地产、建发房产等地方国企也在北京、成都等一线、核心二线积极补仓，比如建发房产在3月27日和28日接连在成都和杭州拿下两块“地王”。民企滨江集团则继续深耕大本营，一季度在杭州拿地金额占比达到94%。

从重点房企布局城市来看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市，根据中指监测，一季度共8家房企拿地金额超百亿，其中5家房企拿地最多的城市均为北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建发在北京+杭州拿地金额占比分别达76%、65%。当然，北京、杭州成为多家房企拿地最高的城市也与一季度两地加快优质地块供应有关，一季度，北京、杭州住宅用地出让金分别为569、596亿元，同比分别增长45.3%、149.5%。

从投资策略来看，绿城在业绩发布会上提到要着力投资精准，稳固发展底盘；龙湖继续坚持在核心城市的投资布局；招商在开发业务方面表示要精挑细选聚焦核心城市、核心地段优质项目；越秀继续坚持“精准投资”和“量入为出”的稳健投资策略。

可以预见，头部企业持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，这种投资格局将驱动优质土地资源进一步向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲