后房地产时代，是时候拼物业了！

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当炒房热逐渐退去，购房者们选择房产变得越发的理智，更加注重居住品质。

在许多老旧小区，物业管理不善导致环境脏乱差、设施老化无人维修，险象环生，而在新建高端社区，物业如何提供个性化服务和紧跟时代变化，满足高业主的细节要求，也是一个新课题。

从拼地段、拼配套到拼户型，购房回归生活本身，而作为买房后时刻伴随业主家庭生活的组成部分，物业的重要性就尤为突出，优质的物业服务，更能增强业主获得感与身份感。

Part1

同样是物业却有天壤之别

就在今年4月中，上海一小区老人突发心梗，生命垂危，幸好有物业用心照看帮助，最后排除障碍，为及时送医院，救回一命，在主人家千恩万谢的同时，我们也感受到了选择一家好物业的重要性。

但同样是物业，东莞阳光问政上却出现了大量物业不作为的投诉，其中一条更是触目惊心：万江某小区外墙石块脱落，时不时砸落在下面楼层的阳台上，有些还砸烂了窗户玻璃，危及业主的生命安全，但由于物业的拖延，至今未见解决。

同样是物业，不好的物业不仅要钱，可能还会要命。

如何选择符合期待的物业工作，让自己买房后不至于红温？

只要上东莞阳光问政简单搜一下，几乎满屏都是对物业费吐槽，尤其是关于“物业不作为”的负面是每个月都有，可以说，买房前都在研究房子，买房后却都在愁物业。

其实，在买房之前，就应该把小区物业的因素考虑进来。

有个段子，大致的说法是刚开盘时，保安是青年帅哥，入住三年保安成了中年大叔，入住五年保安成了白发大爷，物业管理水平不是随着服务时间而提高，而是逐年摆烂，说白了就是物业公司为了节约成本，不断降低服务品质，成了普遍现象。

按理说，物业费每个月都要交，还要按平方数和公摊足额交，一分没少，甚至还要根据物价，过几年又一涨，但服务品质却没有提高反而多数下降，可见物业公司本身也存在一些问题。

物业，这个看似服务于业主的机构，在大多数业主看来实际上是拿钱还服务态度不好的“外人”。

每一种物业都各有优缺点，第三方物业容易出现销售合同扯皮，但一般更有性价比，开发商自有物业往往是大品牌、高品质，自然价格更高，而业主共建物业更像是一个小区自治组织，需要业主耗费更多精力去参与日常的管理决策，不但无法做“甩手掌柜”，而且很难提供额外附加值。

Part2

怎样的物业才令人放心？

从克而瑞大数据2024年中国物业500强名单，以及2024年在管物业规模TOP100名单中我们可以看到，排名前10的，基本都是大品牌开发商的自有物业，比如万科、碧桂园、保利、招商、中海、华润、龙湖、金地等东莞业主比较熟悉的大品牌开发商，都榜上有名。

在这些名单中，不乏前两年争议比较大的开发商，比如碧桂园、万科等等，但开发项目是一回事，物业质量又是一回事，在资金链危机爆发那几年，不少开发商都紧抱被称为“现金奶牛”的自有物业公司，说明自有物业总体而言是比较健康的。

原因也很简单，因为业主一旦拿到房产证，就要开始给物业费，在东莞，即使是二手出租，物业费主要也是由租客负责，因此绝大部分小区，物业费都是房产使用者足额按时交付的，成了如今房地产界收入最为稳定的板块。每个月每一位业主都交得不多，但积沙成塔。

另外，据中指研究院数据，截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。

由于大环境的恶化，多数大品牌开发商自有物业开始收窄物业扩张规模，适当地降低规模，提升质量，这意味着，大品牌开发商的自有物业，服务水平反而更加值得信赖。

还有一个有意思的数据，据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，中端项目中，认为物业费不合理的业主占比多达44.2%，明显高于高端、老旧项目认为物业费不合理的业主所占比重，说明中端项目物业费降价风险高。

说人话就是，中端项目高不成低不就，物业费容易引起业主不满，一分钱一分货，如果实力允许，直接购买高端房产，反而物业的性价比更高。

Part3

东莞新房物业怎么选？

好马配好鞍，好房配好物业，有时候换个物业就会感觉换了个小区，是完全不同的居住体验。

一般而言，高端项目看品牌，中端项目看性价比，低端项目看价格。就目前而言，东莞在售和待售项目，主要都是中高端项目，差异主要是规模。

首先，要尽可能选择大社区。规模比较大的项目，往往拥有更好的物业，因为优质的物业需要足够的经费才能运营起来，占地只有一两万平的小社区，是很难养活优质物业的，当然也不乏小项目引入优质物业，但这个时候就属于捡漏了。

其次，当然要看物业是否是开发商自有物业，是否大品牌。

以南城为例，目前在售的项目中，鹏瑞天玥、悦府、保利天珺都是自有物业，而且均为大品牌豪宅配置，特别是悦府、保利天珺，更是“大品牌物业+CBD+地铁上盖”，实力之选。

另外，东城的网红盘光大天骄国际，也是自家物业，作为本土大牌开发商，房产品质和物业口碑都不错，在东莞，光大物业的高端品质有目共睹。另外，东城也是自有物业大牌开发商扎堆，万科瑧山汇、瑧山境、华润·旗峰润府都是自有物业，而且口碑都不错。

主城的多数项目其实都有大品牌支撑，这也没什么奇怪，在前几年的大环境之下，没有一定实力的开发商，也很难进入主城。

值得一提的是，作为国资背景的东实集团，一直是东莞民生保障项目的领头羊，旗下的东鸿物业早在东实集团诞生之初就已成立，经过10年的沉淀，目前在东莞本土的口碑也非常不错，像这些出色的本土开发商开发的项目，也值得关注。

最后，细节决定优劣，日久才见水平。

知名的品牌物业，往往拥有更加严密的管理制度，因此配备的物业管理人员，素质上也更有保障。

谈到细节，应该说还要看物业是否紧跟时代，不断改进自己的工作内容。

比如近几年的两轮电动车大爆发，作为短距离代步车，送孩子上下课、去菜市场买菜、去商超购物，都离不开小电驴。但是，并不是每一个小区都拥有便利的电动两轮充电桩，不少小区临时搭建的充电桩，比较粗放，布线不专业，有很大的提升空间。

因此，一个小区的小电驴充电方便，往往更能积累业主的好感度，小区物业能否及时为小区业主提供电动代步车的充电桩服务，这些细节就很能看出物业公司靠谱不靠谱。

因为当业主们明明住在高档小区，自己家的小电驴却到处找不到合适的充电停车位，自己安装物业不但不予以帮助，还到处给你增加麻烦，最后用电安全也得不到保障，这时候情绪直接就会爆炸……

所以各位，对于好物业，您的标准是什么？

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