长租公寓新玩法：如何用公区圈粉Z世代

前言

长租公寓运营商与第三方品牌合作，推动公区由单纯的“成本中心”向强劲的“价值引擎”转变。

在城市化进程加速与居住消费升级的双重驱动下，长租公寓已从单一的居住供给，逐步演变为承载生活、社交与服务的复合型空间载体。过去，行业竞争多聚焦于户型设计、租金价格与基础物业服务，而随着新生代租户对“居住体验价值”的需求日益多元，社区公共空间的运营逻辑正在发生根本性转变——从功能填充转向需求驱动，从粗放管理进阶为精细化运营。一些长租公寓运营商通过深度洞察租户的个性化需求图谱，引入专业化第三方运营团队，对商业、文化、健康等场景进行模块化设计与动态化迭代，实现空间效能与用户体验的双重提升。

接下来，我们将盘点部分租赁住房领域引入第三方共建公共配套的创新落地案例。

01
引入咖啡/水吧/轻食等餐饮品牌固定点位出租模式赋能非房租金收益

郑州城发鼎盛美寓&“库迪”咖啡

该项目公区由郑州城发委托城发索克物业负责日常招商运营事宜，城发索克物业在一楼成功引入“库迪咖啡”品牌，双方采用固定点位出租+经营收益抽成的模式展开合作。通过这样的资源深度整合，不仅提升了公区的运行效率、增加非房租金收入，也极大优化了客户的消费体验，为项目品牌曝光度的提升注入强大动力。

图：郑州城发鼎盛美寓一楼原始图与引入库迪咖啡展示图

深圳南山壹棠半山公寓&“畔山”水吧

该项目定位高端服务式公寓，当前租金坪效约215.0元/㎡/月，相对区域其他服务式公寓溢价5%左右，这跟项目本身丰富的公区配置和各类增值服务息息相关。具体来看，内部配置室内恒温泳池、健身房、自助餐厅等，由招商伊敦自主运营。此外，公区大堂设有一水吧，由引入的三方品牌“畔山”运营，同样采用固定点位出租的模式。水吧会为入住公寓的客户提供额外折扣优惠，同时品牌方还会面向住户和外部客户推出各类促销活动。

图：南山壹棠半山公寓畔山水吧实景图

重庆渝中人才公寓·泊寓化龙桥店&“TASTE OF BOYU”早餐店

项目于2023年5月开业，共配置1440间房源，在门店入户旁的公区点位，成功引入一家早餐店。这家早餐店借助泊寓社区特色，命名为“TASTE OF BOYU——泊寓知味”，双方采取固定点位出租模式展开合作，泊寓按约定收取固定租金，早餐店的日常运营则由管理者全面负责。

图：重庆泊寓化龙桥店早餐店现场图

02

借健身/书店/花馆/剧本杀等多元体验业态

为租客创造额外情绪价值泊寓北京安贞店&“一朵小院”鲜花零售及生活美学体验品牌该项目由原7天连锁酒店改造而来，泊寓成功引入鲜花零售与生活美学体验品牌“一朵小院”。在这里，租客能够参与插花花艺、绘画、美学以及手工制作等生活类系统课程，尽情享受生活美学带来的独特体验。和众多餐饮品牌入驻长租公寓的模式相同，该项目采用固定点位出租模式。
图：“一朵小院”实景图及课程现场图

宁巢公寓石桥路店&“乐刻运动”健身房乐刻运动是一家创新型24小时自助式、无推销的互联网健身房，其新潮便捷的运营模式精准契合年轻群体喜好，与“宁巢”市场定位高度一致。2017年5月，宁巢公寓集团与乐刻运动达成战略合作意向，首个合作项目宁巢公寓石桥路店迅速落地。该项目中，宁巢公寓提供健身房场地并完成装修，乐刻运动凭借专业优势负责运营管理。图：宁巢公寓石桥路店乐刻健身房展示图

广州北国际人才社区&花都区图书馆花都区国企智都集团与泊寓携手打造的花都区人才服务社区，内设健身房、图书馆、咖啡馆、人才自习室等多场景服务空间，均对租户免费开放，让年轻人和年轻家庭尽享多元邻里文化生活。其中，图书馆模块被命名为云上书香园，通过在公区内开设图书馆分馆的形式，实现共建共享、通借通还，满足阅读需求。
图：广州北国际人才社区云上书香园模块展示图

深圳泊寓南山云城旗舰店&百达屋品牌MORA SPACE剧本杀体验馆深圳泊寓南山云城旗舰店与百达屋旗下MORA SPACE 跨界合作，利用公区共享空间与游戏活动室，打造“剧本杀+长租公寓”消费新场景，并不定期举办活动。如MORA SPAC 定制《青楼》《宝格丽之夜》等热门剧本，在泊寓公区开展新手沙龙、主题体验日等限时活动，同步推出Live音乐演出、玩家导师教学与抽奖。此次合作，对于MORA SPACE来说，突破场地局限，拓展客源，对于泊寓来说，借高频文化活动激活公区，并依靠Z世代社交游戏增强住户归属感，实现“场景引流-口碑裂变-品牌增值”闭环，是典型的互利互惠、资源置换型合作模式。
图：泊寓门店MORA SPACE剧本杀活动

03

锁定宝宝屋/健康小屋新场景

护航租客身心成长全周期

爱住·四季“宝宝屋”&“猪珠兄妹”品牌

爱住·四季社区内开设标准化、嵌入式的社区托育“宝宝屋”，政府引入了“猪珠兄妹”品牌，为场地提供计时托育服务，并开展科学育儿指导，成功将科学育儿指导服务纳入市民的“15分钟社区生活圈”，切实满足了辖区内1至3岁婴幼儿多元化的育儿服务需求。其创新理念吸引了上海市、区、镇级官方媒体的关注与报道，大幅增加了市场正面曝光量，有力提升了整体的知名度，对于项目的后期经营效率也有显著助力。

图：爱住·四季“宝宝屋”现场图

合肥滨纷公寓·觅庭社区&高校&专业心理咨询机构

2025年2月，在包河区滨纷公寓・觅庭社区，由合肥包河区属国企长租公寓品牌滨纷公寓精心打造的全国首家租赁社区心理健康中心——“滨纷心灵驿站”，成功举办了揭牌仪式。该驿站是滨纷公寓与高校、专业心理咨询机构携手合作的成果。滨纷公寓提供场地，高校及专业心理咨询机构则派遣专业咨询人员，双方优势互补。驿站内部规划科学，设有心理咨询室、情绪舒缓区、共享阅读角等多个功能空间，能够为租客提供心理咨询、压力疏导、成长规划等一系列专业服务。同时，驿站还会定期举办心理健康讲座，开展青年夜校活动，帮助青年群体增强心理调适能力。

图：滨纷心灵驿站实景图

04

官方下场设置主题共享空间

解决“不可携宠租房”痛点

中海友里杭州滨江店&“帕特诺尔”品牌宠物友好社区

该项目为双方合作开发的宠物友好长租公寓项目，一方面为养宠的租房青年提供一个友善的居住环境，另一方面则是想要表达人宠“互相陪伴”的态度，在社区室内户外设置有人宠互动共享空间等。

在长租公寓的一楼宠物区域，双方会提供宠物急用商品自助售卖，帕特诺尔提供包括宠物粮食、罐头、零食、猫砂等，以及易耗品陈列、产品上架、收款、售后等所有服务，并配二维码自主付款，解决家中断粮、断猫砂的后顾之忧。同时帕特诺尔会根据租户入住时登记的每只宠物的细节，按照宠物种类及年龄提供帕特诺尔宠物主粮+零食大礼包一份，同时定期举办宠物生日派对、狗狗行为训练讲座、猫咪日常护理和喂养常识讲座等。对于宠物健康问题，帕特诺尔会邀请宠物医生按月到一楼宠物区域提供免疫、驱虫，减少租户出门麻烦，而紧急宠物医疗问题，帕特诺尔会给租户推荐附近可靠的24小时服务宠物医院电话。

图：中海友里杭州滨江店宠物相关公区环境展示图

05

小结

除上述逐一呈现的合作案例外，长租公寓公区还涵盖很多场景，譬如电竞房、直播室、私人影院、儿童学堂、自助餐厅、宴会厅等。实际上，长租公寓运营商与第三方品牌合作的核心，在于依托专业化分工与生态化协同机制，推动公区由单纯的“成本中心”向强劲的“价值引擎”转变。

从表象来看，多元空间运营在经营效率层面的提升幅度似乎较为有限，但深入探究便会发现，其在暗中有力推动了出租率与租金坪效的协同增长。这一成效意义重大，为长租公寓运营商在社区运营策略方面，开拓出更为多元的创新思路，也为其提供了切实可行的落地方案。

—THE END—

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）