房产买卖律师：长期逾期办证案件，买受人如何举证维权？

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案件梳理

当事人关系

陈宇：买受人，与某支行签订购房贷款合同

丁公司（某开发有限公司）：房地产开发企业，出卖人

戊支行（某支行）：贷款机构

涉案房屋情况

C 座房屋：位于大兴区，规划用途为办公，建筑面积 82.75㎡，合同总价 449.8538 万元，实际支付 454.1138 万元（含补差款）

关键事实

合同签订与履行：

2017 年 2 月 28 日签订《商品房预售合同》，约定丁公司需在交房及买受人提交资料后 720 日内协助办理产权登记

2018 年 9 月 18 日，陈宇与戊支行签订《个人购房借款 / 担保合同》，贷款 224 万元支付房款，已偿还部分本息

丁公司至今未取得大产权，无法办理过户登记，且挪用契税等费用

争议起因：

陈宇以丁公司根本违约（逾期办证超3 年）为由，要求解除购房合同及贷款合同

丁公司抗辩称解除权期限已过，且行业困境不应解除合同

戊支行主张贷款合同纠纷应提交仲裁，法院无管辖权

诉讼请求：

解除购房合同及贷款合同

丁公司返还购房款230.1138 万元及利息，承担已还及未还贷款本息

戊支行主张贷款合同纠纷应仲裁解决

争议焦点

法院对贷款合同纠纷的主管权：

贷款合同约定仲裁条款，法院能否一并审理？

购房合同是否符合解除条件：

约定解除权期限届满后，能否行使法定解除权？

丁公司逾期办证是否构成根本违约？

贷款合同解除的关联性：

购房合同解除后，贷款合同是否必然解除？

未偿还贷款的责任如何划分？

案件分析

一、法院主管权与仲裁条款的效力

基础法律关系优先原则：购房合同与贷款合同虽为独立合同，但购房合同是贷款合同的前提，法院审理购房合同纠纷时可一并处理贷款合同解除问题（《民事诉讼法》第136 条）

仲裁条款的局限性：戊支行主张贷款合同纠纷应仲裁，但本案核心争议为购房合同解除，贷款合同解除属于衍生问题，法院可基于关联性合并审理

二、购房合同的法定解除权

约定解除权与法定解除权的竞合：虽合同约定买受人应在720 日届满后 30 日内提出退房，但丁公司逾期办证持续超 3 年，且无证据证明其积极推进办证，导致陈宇无法取得产权，构成根本违约（《民法典》第 563 条）

合同目的落空的认定：办公用房的核心价值在于产权归属，丁公司长期无法办证使陈宇丧失合同预期利益，符合法定解除条件

三、贷款合同的解除依据

关联性解除规则：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第20 条，购房合同解除后，贷款合同目的无法实现，应予解除

责任承担的分配：陈宇已偿还的贷款本息及剩余未还贷款，均由丁公司承担，符合“出卖人返还购房贷款” 的司法规则

裁判结果

合同解除确认：

购房合同与贷款合同均于2024 年 6 月 7 日（被告收悉起诉材料日）解除

购房款返还与赔偿：

丁公司返还陈宇已付购房款230.1138 万元及利息（自 2019 年 8 月 22 日起按 LPR 计算）

贷款责任转移：

丁公司向陈宇支付已偿还的贷款本息（以银行核算为准）

丁公司向戊支行支付剩余未还贷款本息（以银行核算为准）

程序问题处理：

驳回戊支行关于仲裁管辖的抗辩，确认法院对贷款合同解除的审理权限

案件启示

法定解除权的突破适用：

即使约定解除权期限届满，若违约行为持续且导致合同目的落空，买受人仍可行使法定解除权

关联合同的合并审理：

购房合同与贷款合同虽约定不同争议解决方式，但法院可基于基础法律关系合并处理解除问题

开发商根本违约的认定：

逾期办证超合理期限且无正当理由，可认定为根本违约，买受人无需受约定解除权期限限制

贷款合同解除的法律后果：

购房合同解除后，开发商需承担返还购房款及代偿贷款的责任，买受人不再承担还款义务

本案通过区分约定解除权与法定解除权、关联合同的程序处理规则，明确了开发商长期逾期办证的法律后果。