2025年，“抗打王者”高端商业还抗打吗？| 提问2025商业

「编者按」

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见时代之风，论经营之禾。第20届中国商业地产节，年度相约，重磅登场。踏着新消费时代浪潮，赢商网以【提问2025商业】之系列，向行业发问，寻解题思路，与商业地产人和鸣共振。

据赢商大数据监测，2020~2024的五年间，累计新开13个高档项目，共190.16万㎡。其中，2024年新增两座，分别是20万㎡的武汉SKP和10万㎡的南京IFC。

这五年间，国人奢侈品消费态度“四连变”：恐慌性冰点——报复性升温——两极分化——不确定性回落。紧跟变化，积极谋变适应新周期，成为高端商业运营商最关键的“自我修养”。

行至2025，贝恩对下半年中国奢侈品市场表现持谨慎乐观态度。另据巴克莱银行预测，中国奢侈品市场表现将持续下跌，预计要到2027年才能恢复至高个位数增长。

谨慎预期之下，国内的高端商业又将如何继续生长？

高端商业五年图谱

过去五年，国内高档商业入市的波动曲线中，暗含一条奢侈品消费的M型“情绪曲线”。

大致经历了四个阶段：

• 2020~2021年，报复增长，消费回流遇上“免税大年”；

• 2022年，中产疲软，“地摊经济”风头盖过奢侈品；

• 2023年，超高端人群唯我独尊，“坍塌”中产买爆奥莱；

• 2024年，国内囤金，买爆日本。

“M型情绪曲线”下，高端商业的区域分布、招调逻辑，都发生了变化。

//布局特征：华中数量领跑、商业二线冒头

2020~2024年期间，新增的高端商业分布区域最集中地带是华中（占比38.5%），远高于华东（占比23.1%）。武汉恒隆广场、南昌武商MALL、合肥银泰中心二期、武汉SKP上新，共计85.63万㎡。

随着“加速中部崛起”，华中地区必然需要更多高档商业体作为火车头，拉动中部地区商业整体发展和提档。看向未来，湖南、湖北、河南、江西、安徽组成的中部五省，仍会是高档商业必争之地。

具体到城市层面，过往五年，商业二线城市高档商场项目占比以38.5%大比分领跑，福州、南昌、合肥、贵阳、兰州这些原本不属于高档商业主战场的城市冒头。

//招调逻辑：减轻零售依赖度，增强品牌档次的包容性

据赢商大数据监测，52座高档商场过去四年累计新开7776家店、新关7135家店，整体开关店比1.08。开关店比波动下滑，四年分别为1.21、1.05、1.19、0.92。

面对“传统”的经营逻辑失效，高端商业需要一套新打法。

▶▶业态变化：减轻纯零售依赖，餐饮扛大旗

零售业态高位下跌，四年累计调整门店数9925家，前三年开关店比波动上升，分别是1.19、1.11、1.22。2024年开店1312家，关店1461家，开关店比收缩至0.9。

餐饮业态势头积极，四年累计调整门店数2987家，四年开关店比均大于1。2024年开店454家，关店445家，开关店比1.02。

生活服务业态整体上行，开关店比从2022年的0.77低位反弹，此后两年均正向拓店，开关店比分别为1.19、1.03。

儿童亲子、文体娱前三年波动大，2024年前者开关店轻微收缩至0.9，后者大幅收缩至0.6。

▶▶品牌档次变化：扩充中档/大众化品牌，增强客群的包容性

高比例、优质的高端品牌矩阵，是高档商业越周期的韧性所依，但在当前却一定程度上变成了前行的阻力。

因此，高档商业的开关店策略，心照不宣的组合拳是：收缩奢华及高档品牌，扩充中档、大众化品牌。

调出非核心品牌，留下头部乃至顶奢品牌，依然是高档商业保持竞争力的重要筹码。深圳湾万象城，拿下第二家LV、第三家BVLGARI、深圳首家CHANEL。南京德基广场的Hermès、DIOR、Prada、Burberry、GUCCI等升级为双层全新旗舰店型。丹尼斯大卫城靠揽入Chanel、Hermès等顶奢河南Hermès首店推高全省虹吸力，2024年新晋河南百亿店王。南昌武商MALL不负众望，进一步强化“江西第一重奢mall“之位——继Burberryzhihou ,2024年先后引进了Cartier、Louis Vuitton、GUCCI精品店，另有Tiffany已围挡。

图源： 小红书@南昌武商MALL

与此同时，此前不招待见的大众化品牌，是近三年高档商场唯一持续上行的业态。2024年开店369家，关店309家，开关店比1.19，为四年最高。积极引入大众化品牌，高档商场们在打磨出新的租户组合模式，以抵消奢华及高档品牌吸金力大减造成的经营困境。

可预见，适当缩减纯零售业态同时做优体验业态、稳住高奢品牌同时丰富品牌档次，仍将是2025年存量高端商业调改的主旋律。

2025年，

高端商业项目还有哪些看点？

经历过2024年高端消费的空前低迷，有观点预测，2025年将会是一个高端商业“小年”，延期开业者不少。

但据赢商网不完全统计，目前预计2025年内开业的高端商业项目有7座，共计121.53万㎡，创下近6年新高。

在它们身上，有一些共性可寻：

▶▶大体量亮眼。“巨无霸”型高端mall亮眼，20万㎡以上的有郑州东万象城、三亚太古里、徐家汇中心ITC Maision。10万㎡以上有三亚湾壹号·新地Mall、徐州德基广场、呼和浩特万象城。

▶▶头部玩家活跃。港资占了四席，太古地产、新鸿基、香港置地皆有值得期待之作。凭借低杠杆、稳经营、快转舵的超强综合实力，港资仍是高端商业的“领航者”。内资大佬方面，华润与德基亦是重要玩家。

图源：小红书@呼和浩特万象城

▶▶运营逻辑微变。从独立项目的私域流量，转变为多mall共享的公域流量思维。在港资项目的建筑形态和空间设计上，体现尤其明显。

南京金陵中環JLC借鉴香港中环，建设新街口中心花园和空中走廊，联接东方福来德、友谊广场地块之间的大面积绿地和广场。徐家汇中心ITC Maision综合体，以行人天桥网络连接周边主要商业建筑和历史建筑，让访客可游走上海徐家汇中心与邻近的商业、文化和公共景点。

▶▶定位描述谨慎。计划2025年开业的高端商业，前宣都十分低调，官方曝光的信息普遍较少。项目定位描述，普遍谨慎使用“高端”、“高奢”等字眼，玩起“体面不掉身份”的文字艺术。

如“徐州发布”公众号对徐州德基广场的定位描述是，“淮海商业圈内最具国际标准的城市综合体”；三亚太古里定位“度假型零售项目”；郑东万象城定位“中原极致生活新地标”。

另有一些项目关键品牌围挡已露出，业内人士探场发现，显然不及此前计划的那么高档。

这或表明，2025年的高端商业，将刮起一股微妙的“降级”潮。实际如何，且待时间进度条的推进，逐一验证。

一个新的消费时代到来，商业领域的经营者，永远不能是保守派。越是经济转型期间，越是比拼谁更敢抓住机遇。中国商业地产节始终与行业同频共振，精准把握市场脉搏。 2025年5月， 由赢商网发起的第20届中国商业地产节将登陆广州，以「风禾尽起」为号，广邀中国零售商业人共赴年度盛典，于风禾尽起之时，与行业顶尖大咖共探全球商业新知，把握时代机遇，引领行业前进方向。

2025年5月28-29日

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