谢逸枫：广州城中村改造哪个项目补偿最高？

文/谢逸枫

目前广州市海珠区、荔湾区、天河区、白云区、花都区城中村改造正在热火朝天的开展，村民最关心的莫过于补偿安置标准，其中补偿是重中之重的核心问题。

从最高补偿价来看，海珠区赤岗西路地段部分国有土地上房屋6万元/平最高，其次是荔湾区聚龙湾启动区5.6万元/平，再次是荔湾区坑口村4.46万元/平。

最后是三元里村城中村国有土地上的房屋3.78万元/平。毫无疑问，海珠区赤岗西路地段部分国有土地上房屋6万元/平比三元里村城中村高出2.22万元/平。

从货币指导价均、货币补偿征收奖励、搬迁时限奖励、弃产补助费来看，海珠区赤岗西路地段部分国有土地上房屋最高，其次是荔湾区聚龙湾启动区。

白云区三元里村的货币指导价均、货币补偿征收奖励、搬迁时限奖励、弃产补助费来看，比较低，并且附近的新楼盘房价都是5万元/平方米以上。

从产权调换来看，海珠区赤岗西路地段部分国有土地上房屋、荔湾区坑口村的产权调换是附近的楼盘并且品质高及价格比补偿高，并且先交房安置后拆迁。

白云区三元里村的产权调换，是兴发广场三四期、三元里村、松柏新村，从户型和电梯配置设计意见稿看，品质低，不是因为补偿低，可能没有人愿意要房。

例如海珠区国有土地上房屋征收中心发布公告，将征收海珠区赤岗西路地段部分国有土地上房屋，用作海珠区新中轴绿轴东侧道路建设。

2025年4月10日，公告显示，此次征收将以货币补偿、房屋产权调换、房票安置三种形式进行补偿安置，其中住宅货币安置最高可达6万元/平方米。

2025年4月10日（征求意见稿）比1月10日的《新中轴绿轴东侧道路国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，在补偿标准上大大提高。

住宅房屋的货币指导价为框架结构41000元/平（上调2000元/平）、混合结构39000元/平（上调2000元/平）、砖木结构37000元/平（上调2000元/平）。

除上述标准外，还包括货币补偿征收奖励4000元/平方米、搬迁时限奖励2000元/平方米（上调1000元/平方米），最后新增9000元/平的弃产补助费。

4月10日的公告在各类结构住宅房屋的货币指导价均提高了2000元/平，征收奖励及搬迁时限奖励分别上调1000元/平，此外新增9000元/平的弃产补助费。

综合折算后，在不计入临迁费、临时安置补助、设施设备补偿费、房屋搬迁费等其他费用的前提下，正式方案的补偿标准最高可达6万元/平方米。

对比2025年1月发布的征求意见稿，正式方案中货币补偿指导价全面提升，框架结构由4.1万/㎡增至4.3万/㎡，混合结构由3.9万/㎡提至4.1万/㎡。

砖木结构由3.7万/㎡升至3.9万/㎡。叠加征收奖励（5000元/㎡）、搬迁时限奖励（3000元/㎡）及新增的9000元/㎡弃产补助，综合补偿最高可达6万/㎡。

产权调换安置同样调整。《征求意见稿》中，被征收人需参考原住宅的补偿标准和安置房屋的市场评估价补足差价，现方案中，被征收人可按1：1比例。

选择海珠区内原址地段新建房屋进行调换，差额在5平方米以内的按照25000元/平方米支付超面积房款，5平方米以外则按照市场评估单价支付。

2024年12月20日，荔湾区聚龙湾启动区又征收了一块地，住宅最高补偿5.6万/平，还不包含搬迁费等奖励。这个数字，相当康鹭网传版1.68万/平的3.3倍。

产权调换可以选白鹅潭悦府的安置房。聚龙湾最新征收的，是启动区（简称036地块）。本次征收补偿协议的签约期限为2024年12月20日起至2025年2月17日。

看住宅的补偿标准，有货币补偿、产权调换安置两种选择。其中补偿款相信很多人看完都觉得不错，算下来框架解构最高补偿5.6万/平。

对比网传版康鹭弃产最高补1.68万/平（临时安置费40元/平·月），瑶台1.1万/平，三元里的3.78万元/平（临时安置费40元/平·月），差距还是非常明显的。

5.6万/平不包含5000元一户的搬迁费和5500元一间的管道、设备等搬迁补偿。货币补偿临时安置费是50元/平·月，一次性给3个月，假设100平房子就能拿1.5万。

例如荔湾区坑口村旧改征收补偿方案意见稿，补偿方式包含货币补偿、房屋产权调换、房票安置三种方式。其中住宅最高补偿4.46万/平方米（不包其他激励）。

住宅最高补偿4.46万/平方米，符合三个条件，分别为国有用地上的房屋，其次是住宅，并且在按照规定的时间签安置补偿协议及计价确认表及交付房屋。

2025年2月20日，荔湾区公布山村和坑口两条村的国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿），方案可选安置房、直接要房票选择小区房。

住宅房屋的补偿标准（产权证记载用途为住宅），框架结构（A）房屋44600元/平方米，混合结构（B）房屋43600元/平方米。

砖木结构（C、D）房屋42600元/平方米。此外，还有5000元/㎡征收奖励、3000元/㎡货币补偿+3400搬迁时限奖励等，意味着最高补偿破5万/平方米。

例如天河区凌塘村三社社员大会表决通过三项议题，分别是开发方案、户型配比、补偿安置。其中住宅货币最高补偿1.6万/平（不含其他奖励）。

2024年12月5日，天河区柯木塱、大观村两条村私宅补3.5层，现金补偿最高1.6万/平+10%奖励，合计1.76万/平的货币补偿标准。

超出3.5层部分，给予2200元/平材料补偿。天河区柯木塱、大观村这两个征收项目，暂时给予现金补偿的安置方式，不安排回迁房（产权调换）、房票安置。

例如白云区三元里村国有土地房屋征收方案意见稿，补偿方式包含货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置等四种方式。

2025年1月7日，白云区印发了三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案，其中补偿费，包括加上征收奖励费、补偿费、临时安置费等。

但是符合3个条件，与荔湾区的坑口村旧改征收补偿方案意见稿的条件。1月2日，三元里村城中村改造方案顺利通过市城中村改造指挥部专题会议审议。

1月6日，首开区兴发广场三期、四期以及内村征地预公告发布。1月7日晚，白云区印发了三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案。

2025年2月17日，广州市白云区印发三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋征收补偿方案 （征求意见稿）。这次的征求意见稿，是针对国有部分。

国有部分包括国有住宅、国有非住宅，以及国有用地上的私宅（村屋），至于集体用地上的村屋、集体物业，不再本次意见的补偿征询范围内。

《征求意见稿》，非住宅只进行“货币补偿”，而国有住宅的补偿方式有4种可选项，货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置。

其中住宅货币补偿方面，如果参照评估价，则小区房、公寓按24800元/平方米补偿，国有独栋私宅按16800元/平方米补偿（不包括奖励、补偿，含装修）。

可以按“奖励+补助”计算货币补偿金额（不含机构补偿款）。其中住宅，征收奖励最高5000元/㎡，弃产补助最高2000元/㎡，搬迁时限奖励最高6000元/㎡。

非住宅，征收奖励最高5000元/㎡，弃产补助最高1000元/㎡，搬迁时限奖励最高15%，合计最高6000元/㎡+15%奖励。

就是说小区房、公寓按24800元/㎡补，若算上5000元/㎡征收奖励、2000元/㎡货币补偿、最高6000元/㎡搬迁时限奖励，弃产最高3.78万/平方米。

至于结构补偿标准，虽然本次征求意见没提及，但之前发布的“广州市白云区三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案”，其实早已公布。

国有独栋私宅的最高弃产补偿为16800元/㎡，即13000元/㎡、3600元/㎡。选择产权置换，则按“套内面积1:1”进行置换。

新房相对旧房多出的套内面积，10㎡以内按市场评估价70%购买，10㎡以上部分按市场评估价购买。新旧房屋的公摊面积按“1:1抵扣”。

新房较旧房多出的公摊面积，按建安成本指导价结算。原有住宅面积比较小的权属人，可申请按最小回迁户型产权置换，差额面积按5102元/㎡的优惠价申购。

根据已批复的三元里村城中村改造方案，村民的安置房全部回迁在改造范围内，即三元里街辖内、兴发广场三、四期，松柏新村的原地安置。

对于未补缴土地出让金（即房产证附页写着“土地出让金未缴纳”的房屋，还需按类型扣除需补缴金额），意味着到手的货币补偿不是数字上的这么多。

2025年4月1日，白云区已组织成立13个征收工作组进驻三元里村开展征拆工作，已有被征收居民主动了解征收补偿安置方案并签署《征收补偿作价确认表》。

4月3日，白云区印发征收三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋的决定。自3月31日起，征收三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋。

公告显示，本次三元里旧改项目涉及的征地范围包括三元里村旧村地块，松柏新村地块，兴发三、四期地块及和田地块共计4宗地块，面积共计约926.07亩。

现状建设量达167万平方米，涉及超6000栋各类建筑物，包括老旧小区、农民公寓、集转国独栋村居（952栋）、集体所有物业等多种类房屋。

三元里城中村改造项目采取的是“依法征收，净地出让”的新模式，在征收完成、土地出让前，需要先行对被征收居民补偿安置。

项目改造后规划总建设量为192万平方米，整体拆建比1:1.15。三元里城中村改造项目已于今年获得全国首批城中村改造专项借款授信，授信额度166亿元。

首期71亿元已于近日到账，将在资金层面有力支持项目的征拆、安置工作。对老旧小区、集转国独栋村居类型征收房屋的补偿方式包括货币补偿、产权调换等。

被征收权属人可自主选择，货币补偿方面，老旧小区和农民公寓，补偿指导价为2.48万元/平方米；集转国独栋村居，补偿指导价1.68万元/平方米。

在叠加征收奖励、弃产补助及搬迁时限奖励等附加奖励的情况下，综合最高补偿价可分别达3.78万元/平方米和2.388万元/平方米。

产权调换方面，可选择按照被征收房屋套内面积1:1置换复建房屋，同时给予5000元。若想置换更大面积，签约前3个月内，超10平以内部分按市场价70%购买。

10平方米以上按评估价100%购买。给予每户5000元×2次的搬迁费，临迁费则以40元/平方米为标准，首期一次性支付12个月，直至复建房通知收楼后3个月。

对于集体土地上的村民住宅，符合“一户一宅”等安置条件且选择安置的，按照“拆一补一”的原则，按房屋实测面积且不超过280平方米进行核定安置面积。

此次征地范围包括广园中路以南、三元里大道以北、广园西路以东、解放西路以西的整片区域，涉及到的拟征收土地面积为375301平方米，合计562.95亩。

2025年1月7日，白云区印发三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案，最高补偿7590元/平方米（权属人按期签约、交房并放弃安置）。

征收土地的补偿安置方式将有三种，货币补偿、被征地农民工养老保险制度和留用地安置。其中集体上的住宅补偿标准最高为6600元/平。

按约定出具正式评估报告之日3个月内交房予以15%的搬迁奖励，即最高7950元/平。若3-6个月内交房则予以10%的搬迁奖励，6-9个月为5%。

9个月后未签订补偿协议或交房，不予以奖励。临迁费标准也是40元/平/月，按3个月为一期支付。房屋实际测绘面积超过280平方米的部分不计临时安置费。

根据安置补偿方案，三元里村住宅部分原则上采用“先补偿，后回购公寓式住宅安置房”的形式实施安置。毫无疑问，这个方式不利于权属人，补偿低并缺乏保障。

2025年4月21日，广州花都旧改重磅升级，打破“一村一策”，统一补偿标准，安置最高280㎡/户，货币补偿6600元/㎡，房票7500元/㎡，签约奖励最高15万。

政策落地还要面临两大考验。一是历史遗留房认定难，比如“一户一宅”认定需经村、镇、区三级审核，易引发确权争议。

二是房票购买力存疑，房票核定价7500元/㎡，花都当前新房均价约12000元/㎡。意见稿公示时候，不少村民对此提出质疑。

花都区甩出整村征收，做地模式统一补偿标准。涉及杨二村、三华村、东边村，三华村、新街村、大陵村，平西村、新和村。

其中补偿方案打破“一村一策”惯例，按统一征收标准。安置面积上限280平/户，超面积按3800元/平补偿，不安置。货币补偿综合算下来，最高6600元/平。

房票7500元/平方米。这是广州首个打破“一村一策”、实现区级统一规则的旧改方案。毫无疑问，做地模式正在成为广州最主要的城中村改造模式。

这份方案还是很全，包括土地补偿、农村村民住宅（宅基地）、集体经济组织物业等。土地补偿方面，新华街/新雅街16万/亩、花山镇13万/亩。

村民住宅（宅基地）补偿标准。方案提供复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置四种方式的选择。被征收人可选择其中一种补偿方式。

复建安置，按宅基地证载面积计算，一户一宅，最高封顶280㎡。超过280㎡的，超出部分建筑面积不安置，按3800元/㎡进行补偿。

举个例如，老王家宅基地100㎡，实际盖5层共500㎡，但最高只能安置280㎡。超出的220㎡，可补偿83.6万元。

货币补偿选择拿钱走人的村民，每平米能拿到3800元（基础）/平、2800元/平（奖励），总共是6600元/平方米。这个价比2024年大陵村旧改翻了一倍。

产权调换提供区内商品房或政府房源，具体方案由镇街制定并报区政府审批。房票安置，按7500元/㎡发放房票（含基础补偿、临时安置费及政策奖励）。

同时可购买区内存量住房并享购房奖励。最后是灵活补差?，不足280㎡可补足面积，但不可与复建安置叠加。此外，为了提速签约搬迁，还有额外奖励。

30天内签约和搬迁，以面积280㎡的住宅为例，最高能拿7.6万元。31天-60天签约和搬迁，奖励缩水一半。超过60天，啥都没有。

选复建安置的村民，30天内签约可免费得1个车位（价值5万），还能5万“骨折价”再买1个。若拖到60天，车位价涨到3-6万/个。

选现金或房票的，60天内签约直接奖10万，秒杀其他安置方式。混合选择的，最高能叠加15万优惠（车位+现金）。

补偿方案初稿在2月25日至3月27日在7个村挂出来让大家提意见，最终区政府3月31日火线拍板。从征求意见到落地仅用35天，创下花都旧改政策出台最快纪录。