北京买房：理清思路，购房建议1511

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问。目前在名流花园有一套两居，出租中，在木樨园有个小两居自住，计划今年或者明年要小孩。现住的房子肯定不够住，应该可以把孩子的户口落在东城景泰。

目前的想法：

1、北七家的房子卖掉，在木樨园附近买个三居，但是又觉得现在北七家的房子是低点，后续可能会建17支，附近的山姆也在建，后续会不会涨一些。

2、北七家房子不动，在现住的小区暂时租一个，等后续行情好的时候再置换，但是也面临着，行情好了，是不是要买的房子价格也涨了的问题。

3、北七家房子不动，在现住小区再买个小两居。请您帮忙给点建议哈。总之，是要住在木樨园或者宋家庄附近的，以后孩子景泰上学也方便些。

A：

1、17支是有可能，但什么时候开工和通车啊？我看到的是还在规划中，就算获批，至少也是几年后的事儿了。这别问中介，还是看官方消息吧。

另外多说一句，地铁在北京属于必须的配套，没有的话减分，但有了的话也不加分。尤其是板块内或周边已经有了线路的，在开通属于锦上添花，但达不到雪中送炭的效果。

这参考之前的各条线路吧，能拉动房价的几乎没有。另外参考现在北七家的地铁沿线吧，看哪个小区的房价被拉动了？也不能说没效果，但利好的都是品质高的次新房。毕竟很少有人愿意多掏钱到郊区买老房的，告诉他们能做地铁+也未必愿意加价。超市更是如此了，没人太在乎的，更没人为了逛山姆而买套房。

2、房子是用来住的，是否租房看自己的感受，这没标准。您这想法对，等行情好的时候再置换未必能占便宜。毕竟是郊区，就算有行情，传导排序也必定靠后，老房更靠后。

所以到时候有可能是得等到行情末期再置换了，否则有可能卖掉还没轮到的，去换已经涨完了的。但也要小心，毕竟卖房买房都是需要时间的，那如果在行情末期置换，有可能会赶上政策打压。

3、北七家的不动，那如果租金划算就留着呗。不过多说一句，在这种地段儿如果租金收益率挺好，那就说明是价格走势不强，涨的慢才显的租金高的。

名流花园的价格走势在早期还可以，有点儿落后但不多。只是近十多年来明显走弱了，否则均价至少在4万以上才算勉强，同时期同等价格的现在净是5/6万起步的，更高的都不少呢。

主要原因除了地段儿，跟小区的定位和户型也有关。户型大的老房，在全北京多数小区都走弱，在这种地段儿更属于错配，所以不太受追捧了。

4、现住的小区是哪个啊？这我猜不着。简单说吧，南三环沿线在之前也一直不太强，所以才有了南三北五的说法。早期的“北五”包括名流，但现在的名流不好算进去了。

近些年南三环南四环一直在整改，效果不错，又有了商贸新区的规划，所以利好了品质相对高的小区。比如木樨园的珠江骏景，在之前的十多年因为小区有点儿乱，价格明显走弱。但这几年不错，至少是没走弱。也就是说，周边的次新宜居小区价格走势转好，但老小区还没什么变化，看后期的整改效果吧。

5、简单就这情况，我没有明确建议，看您自己的判断吧。如果是我，在住不上北七家这套房的情况下，那就不留着了，各项都不算占优。至于换在哪儿看具体的小区和房源吧，先定了方案再说。

仅供参考。

二

Q:

请问，我儿子面临小升初，想卖掉现在东三环**宿舍的房子换到东城，能增加预算到400万，请问有可能买到小两居吗？实在不行就贷100万买500万的，您建议买哪里的？对房子没过分的要求，能住下一家三口就行，最好没有溢价。

A：

1、“面临”小升初，是说今年就要升初中吗？那现在可已经是4月中了，而东城区每年办理跨区升学的时间是5月10日前后，还最多一个月，时间可相当紧张了。

这一个月之内，要完成房子挂牌+看房砍价+卖房过户的手续，同时要完成选择学区+找房看房+签约付款过户+迁户口等一系列工作。即便双方都是全款，那都非常的紧张，如果有贷款的那就肯定来不及了。

所以考虑好吧，让中介帮忙计算好时间，千万别因为意外给耽误了。如果时间非常紧张那就别折腾了，估计谁也不敢保证。

2、东城400万的小两居，那一般就看永外呗。以5/60平的为主吧，单价7万左右的，能买到。但考虑好，这学区不算太强，被派入弱校的可能性大。比如50中分校，之前一直是东城最弱排名，还不如朝阳的部分中学呢。现在虽然归了汇文，但谁也说不好是否能提升。

3、如果是今年升初中，那就甭贷款了，肯定来不及。如果不是今年，那就甭着急，过了五月份信息采集再看房也不晚，或许还能降点儿溢价呢。

500万看看龙体或东崇前的学区吧，排名都比天永强。都能买到小两居，但也肯定都有溢价，而且还不太低呢。就因为这总价不算高，所以感兴趣的家庭多，也就抬高了溢价率。

仅供参考。

三

Q:

请问，自己目前没有房，老大因为在集体户，还可以运作zb。二孩目前户口无法落在集体户（落在单位的朝阳的宿舍）。所以考虑是否要买房，如果暂时不考虑二孩上学的事，就想买个在东城居住属性强的。如果要兼顾二孩的上学，就还要考虑学区的事，因为不知道5年后，还能否运作zb。

就老大而言，因为集体户，所以确实是无论是否在东城有房，目前都有条件去运作zb（只是有可能，没有说一定可以）。

A：

1、考虑是否买房？那单位的政保是哪种性质的？既然不要求必须在东城有房，而且还有景山的选项，那就是很强的大政保了。

如果是这样，那其实在东城买带学位的就没什么意义了。因为景山没有学区房，买在其他片区没用。而既然是有景山，那肯定是第一批次，即便派入其他学校也不会差，买不买房的也就没意义了。而如果动用房籍了，那这政保就等于浪费了，所以东城学区房对上学意义不大，就是个自住。

2、如果确定只要居住属性强的，那就是50年公寓，目前的性价比已经达到历史最高。但这种房的劣势也明显，流动性弱，而且有隐形风险，优势就是自住方面，或者是收租金。所以对这种房的常规建议是要么就别买，买了也就轻易别卖了，不好出手+税费高。

3、二宝的事儿我建议到时候再看吧。因为看样子你们的政保不是定向的，所以不能确定学校。那就算二宝到时候也能运作政保，如果不能在临近的学校，接送也是麻烦事儿，就算是这会儿准备了，到时候也未必用的上。

而如果说不考虑政保，只考虑用房子来对口学校，那这会儿买房早了点儿，考虑好利弊。反正这会儿仍然算高峰期，溢价虽然降了点儿但也不多，大多数仍然在25%左右吧，居住的性价比也就降低了这比例。而五年后上学呢，到时候如果没有政策支撑，溢价部分有可能受影响。以800来说就是200万左右的溢价，哪怕只影响一部分，都顶上好几年的房租了。

4、简单就是这种情况，我没明确的建议，以上的因素供参考吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我把顺义的房子卖了，预算600w左右，考虑2居室，主要是保值，好变现，好出租。有推荐在新街口、小西天买个2居小户型的，有推荐丽泽板块的，有推荐北面奥体次新房的。资金有限，还烦请章老师，麻烦推荐几个小区。

A：

1、600万预算的两居，那新街口和小西天的可都是学区房，都包含学区溢价的，考虑好再买。毕竟现在是入学高峰的最后一年了，判断好明年之后的政策是否支持？

如果都是海淀的，那平均溢价率倒不算高，因为学区排名不太强。但600万总价在这里又不算太高，溢价率就不会太低。所以看房的时候一房一议吧，自己计算一下租售比，尽量选溢价低的。这样保值的风险才小，居住的性价比才高。

好变现无所谓，只要出手时要价不高就都不难。不过如果是老房的话那流动性就都不太强，这本身就是老房的劣势，包括行情时期的传导顺位都靠后，别期望值太高。

好出租也好办，价格别高了就行。但租金收益率也是要算的，毕竟溢价部分是没人掏租金的，只能闲置。所以算账吧，也是由租售比决定。

2、另外多说一句，保值属于投资，出租属于消费，在预算不太高的情况下，这俩角度是相悖的。或者说在剔除溢价的情况下，如果租金收益高，那通常都是因为升值慢导致的，显的高而已。尤其是老房更明显，所以考虑好怎么取舍。

3、丽泽的也是算账，前两年这里炒的太热，导致宜居小区都有溢价了。倒是都挺好卖，但租金收益低，溢价部分的保值风险也大。当然这不是全部房源，所以具体算账吧，别当接盘侠就行。

4、奥体次新，600万能买到两居吗？选择不会太多吧。如果能买到，那就算是各项兼顾，而且超值。这看具体房源吧，有点捡漏儿的意思，注意避开有硬伤的，我感觉这价格有点儿悬，别太听中介和卖房人的忽悠。

5、还是先自己考虑好主要需求吧，至少是想清楚是否买学区房？然后把几个需求排序，常规是能做到一项算成功，两个超值，三个以上可遇不可求，预算越高能满足的条件才越多。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家小孩在北京工作，有北京户口，首套房，资金有限，首付150万，月供最多6千，单位在亚运村安慧桥。想在附近买个小面积的两居，请问有何建议，能否多推荐几个小区，希望学区好些的。

A：

1、月供6000，指的是公积金还是商贷？首付的150万中是否包括了税费？常规是要留出至少10万备用金的。

贷款按按120万算吧，加首付是270万，或者说是300万之内吧。在安慧桥附近买两居不太现实，因为即便是老房，那最小的两居也得50平左右，300万就是单价5万多。这甭说亚运村附近了，五环内都几乎没有，能找到的也多数有瑕疵。

2、要不就看看北五环外吧，老北苑是有可能买到这价位的，但选择估计不多。或者是看立水桥，这里的选择就多了，单价5万以下的不难找。不用推荐，直接找当地中介就行。就是离安慧桥远点儿了，立水桥的以昌平区为主，直线距离大概7/8公里吧。

3、学区不太好聊，只能是中等吧。您这要求偏高了，无法兼顾，毕竟北京学区房的起步价都300万以上了。我建议还是多考虑自住吧，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品。

仅供参考。

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