深圳楼市，新一轮洗牌

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

价格下探是否止住了？真实的深圳楼市现状如何？

最近以深圳本地业务为主的中介平台，公布了一张深圳楼市一季度的成交流量表。

乐有家研究中心以网签活跃度为监测标准，对50个小区进行了二手房成交价格变化的对比。

这张表很好地反映出当下深圳楼市的状态——

1、成交楼盘，大多是原本成交就活跃的楼盘；

2、成交均价上涨楼盘占比超过了一半；

3、成交活跃度，相比去年同期，活跃度更高；

4、成交活跃的楼盘，基本以网红盘或区域标杆楼盘为主。

总的来说，深圳楼市正经历阶段性的历史时刻。

“以价换量”放缓

从乐有家研究中心公布的2025年一季度网签累计程度来看，今年一季度网签量top50的小区中，有7个是去年一季度深圳全市过户量top10名单中的小区。

去年一季度，中洲中央公园、梅林一村、鼎太风华三个小区没有进入今年一季度的网签量top50小区的行列。

今年一季度网签套数最多，成交最活跃的是位于南山区的华润城润府，一季度累计网签套数达到了95套，成交均价约13.18万/平。

相比去年4季度的成交均价约12.87万/平，环比上涨了2.4%，按照日均成交活跃度来看，一季度华润城润府差不多是每天成交网签一套。

去年一季度华润城润府虽然没有进入累计网签量top10小区名单，但进入了南山区二手住宅过户量TOP10名单，累计网签套数为27套，成交均价约12.95万/平，同比上涨了1.77%。

而去年一季度深圳全市网签最活跃的是位于南山的龙珠花园。

但对比累计网签套数，价格更贵的华润城润府网签套数是接近1.6倍。

今年一季度网签累计第二的是位于宝安区的桃园居，共计74套，去年一季度也是桃源居网签累计套数位居第二。

但去年一季度桃源居累计网签是55套，而成交均价方面，去年一季度桃源居为4.27万/平，今年一季度则为3.73万/平，环比下降2.8%，同比下降12.64%。

除了top2两个小区，2025年一季度网签累套数top50的小区中，百仕达花园、半岛城邦、万科四季花城、领航城、佳兆业城市广场网签量也相对更多。

2025年一季度位于罗湖的百仕达花园，累计网签量为53套，成交均价约5.75万/平，2024年一季度累计网签量为51套，成交均价约5.81万/平，环比增加3.4%，同比下降1.03%；

2025年一季度位于南山的半岛城邦累计网签量为43套，成交均价约11.21万/平，2024年一季度累计网签量为42套，成交均价约12.44万/平，环比上涨1.2%，同比下降9.89%；

2025年一季度位于龙岗的万科四季花城累计网签量为51套，成交均价约4.5万/平，2024年一季度累计网签量为41套，成交均价约4.8万/平，环比下降3%，同比下降6.25%；

2025年一季度位于宝安的领航城累计网签量为49套，成交均价约5.16万/平，2024年一季度累计网签量为41套，成交均价约5.74万/平，环比上涨0.7%，同比下降10.1%；

2025年一季度位于龙岗的佳兆业城市广场累计网签量为47套，成交均价约5.31万/平，2024年一季度累计网签量为41套，成交均价约5.56万/平，环比上涨0.4%，同比下降4.5%。

所以可以看到，同一个小区成交活跃度，相比去年同期是更高了，但是在小区成交均价更低的基础上。

从乐有家研究院记录的一季度深圳小区成交流量情况来看，50个网签量排前的小区，有30个小区环比去年第四个季度是上涨了的，且超过5%涨幅的小区有8个。

说明深圳楼市“9.29”政策的尾部效应不错，且相比去年四季度，成交活跃的小区议价空间有所收窄。

而出现在网签top50监测表上的小区，以典型小区或网红小区为主。

如华润城润府，是南山核心区的标杆小区，桃源居是宝安区的超大体量网红小区，鸿荣源壹城中心是龙华区的超大综合体小区，再比如侨香村，是福田可取得完全产权的典型经济适用房小区。

所以，目前深圳楼市正经历短暂的价格回暖，“以价换量”的主旋律有所缓解。

虽然深圳二手房一季度表现亮眼，二手住宅网签总量达到14309套，是深圳楼市近4年同期数据最好的一次。

但亮眼的数据背后，是踩在钢丝的二手房市场。

一方面，4月是传统的成交淡季，加上二手房录得量进一步维持在7万套以上，各个片区的挂盘均价继续下探，二手房带看量回落，所以市场正面临新一轮的博弈。

根据乐有家门店数据显示，进入2025年的第13周（3月24日—30日），二手住宅的周度看房量出现比较明显的回落，虽然第16周（4月14日—20日）门店带看量环比上涨反弹了27%，但对比2月17日—3月23日的门店带看高峰是有所下降的。

作为检测二手房市场活跃度最直接的数据，看房的客户回落，说明过去的楼市刺激利好，在购房群体中已经消化得差不多，买方市场的情绪回落，购房群体买房显得没有那么紧迫了。

最明显的，深圳二手房4月1日—21日，二手住宅网签累计为4105套，对比3月二手住宅的数据，差了将近两千套，按照目前的成交节奏，大概率4月的整体网签量达不到3月的高度了。

这就意味着，市场重新进入一种博弈的状态。

另一方面，隐藏在深圳楼市的暗冰逐渐浮出水面。

最近有一位大厂工作的业主在社交平台上表露心迹，由于错投了曾经风靡一时的鼎益丰理财，正面临着资产一夜缩水，加上炒股亏损，经营贷即将到期，伴侣失业，有了孩子，各种经济压力叠加在一起，不得不在2025年初，将名下2020年购置的一套价值800万龙华中心房产，以亏损200多万的情况下折价卖掉。

（来源：网络平台）

而这位卖房的业主的遭遇，是深圳楼市购房群体中最典型的代表，折射出的是楼市当下很多离开牌桌的业主状态——迫于经济压力亏本卖房。

这也同样是埋藏在楼市平静湖面下的市场博弈结果。

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