广东
珠江新城跑马场，又一次站上了舆论的风口浪尖。
讨论的焦点，无非就是两个，改造推不推，SKP来不来。
“据说马场要重新招租，改造是不是凉了？”
“SKP要被卖了，马场顶奢是不是黄了？”
是很多人共同的疑问。
先说结论，马场改造没黄，SKP也没谈崩。
一个重要的信号是，几天前，广州商务局，才下场更新了SKP的最新动态，提出要加快建设。
而据我们早先收到的消息，广州对于马场也有节点铺排，最快今年供地。
困难，当然是有的。
但更多是磋商，博弈，远远没有达到掀桌的程度。
几个点：
一、所谓的马场招租，什么恢复营业，开放停车场，实际上都是拉扯，是博弈的手段，开工没有回头箭。
对于商户来说，开门做生意，要的就是稳定性，确定性。
前脚清完租，后脚让人回来，谁干？
在马场旧改“势在必行”的大背景下，十几万的装修款分分钟打水漂。
对马场来说，好不容易花了两年搞定清租，现在又要重新招租，那之前不白干了。
马会酒店、水疗、家居、九毛九集团，这几个才是大户，现在要拉回来之前的规模谈何容易，租出去一两间小食肆，无异于小打小闹。
比如说南门的家居城，是原地解散，直接不租了，根本就没法租回来。
不改，就只能白白晾在原地，看谁先忍不住。
表面上看，是摆烂，是停止不前，背后是神仙打架，牵扯利益方太多。
越困难，就代表背后的潜在利益越大，各方都不愿意放弃这个蛋糕，都还在谈判桌。
PS：马场重新招租的消息，其实是从去年就开始传的，但从我们这两天现场走访的情况来看：
从家居城、到水疗、到高尔夫、再到大小酒家，整个马场都已经全部清空了。
靠近地铁站的门口，更是已经完全封闭了。
并没有回复营业的迹象，最多就是停几辆车。
二、SKP管理业务被收购，与广州SKP没有强关联。
早些时候传出消息，博裕资本即将收购，SKP负责管理和运营高端商场的业务。轻资产之外的物业也在讨论，整体估值40亿-50亿美元。
不少人质疑，是不是华联SKP没钱了，马场推进不下去了，还拿出了杭州SKP曾停工作为例子。
但这更多是资本市场层面操作，所有权转移，管理运营团队不变。
买家博裕资本的实力雄厚，很有背景，对SKP的未来推进也是好事。
三、各方意见有分歧，但没有SKP，也会有YKP、MVP。
当然马场推进有阻力，这个是客观现实。
商业引进的问题，据我们了解，目前华联SKP提出了比较苛刻的条件。
具体的合作模式是轻资产还是重资产，以及物业权属划分等等，都还在谈。
如果各方能达成共识，那再好不过。
但凡事都要做好最坏的打算。
如果谈不妥，也有预案。
在广州和马场积极引入SKP的过程中，也接触过其他“狠角色”。
比如港资香港置地，以及央企华润置地，也杀到了牌桌上。
对马场来说，商业肯定是要有的，但SKP不是唯一选择。
四、珠城要向东，珠金琶要一体，马场改造就势在必行。
马场是日渐饱和的珠城，最拿的出手的增量和筹码了，搞好马场，商业和产业能做起来，能再保珠城未来30年无忧。
根据目前放出的效果图，马场未来将是顶奢商业+高端写字楼+豪宅+城市公园的顶配。
产业上，主打消费+数字科创，都是高端产业。
昨天，珠江新城有一宗新商业地改规出来，就在马场旁边，珠城要增量就只能在东区找了。
马场将会成为连接珠江新城和金融城的桥梁，组成一个超级CBD，承接天河的现在和未来。
其次，马场所在的珠江新城东区，是整个广州房价最高的板块。
在珠城向东，打通交通路网后，花城大道、员村二横路将缝合珠江新城与金融城西区割裂的城市空间。
保利都荟天珺、保利天曜、保利临江大道地块，都可以吃到这波红利，金融城和珠城的融合，真正的变数和天花板还得看马场和员村旧改。
而确定性更强的马场，和谈判桌上的SKP，就是理想的结果。
第三，马场会重组广州顶奢格局，进一步丰富天河路-珠江新城商圈的配置。
目前，SKP全国有三家门店，北京总店位列全国TOP2，24年销售额220亿，21年-23年的年销售额分别为247亿、239亿、265亿。
对马场和天河来说，一个顶级商场带来的消费力，改变是全方位的，税收、资金、圈层、客流、环境等等。
回顾马场历史，自赛马事业停运后，就处于迷茫期，啥都搞过，但都没有坚持下去。
说白了，没有规划，没释放应有的价值。
近年来，广州对市区低效用地改造，是很有决心的。
这场马拉松，马场和广州都不能输。
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