张江牛马买房指南：为什么附近新房都卖得很好？

就在刚刚，浦东北蔡的浦发莲园1批次日光清盘，是2025年浦东第一个卖爆的项目。

有人说北蔡这么破、这么荒，为什么还能卖这么好？

张江是个神奇的地方，因为房价让很多上海人看不懂：

明明这么远的地方，为什么价格可以这么贵？

张江科学城很大，但核心区就是在中环的地铁2号线张江高科/金科路/广兰路沿线，也就是图片中的张江核心区位置。

在这个片区里，目前房价最贵的就是张江汤臣豪园，其中1-2期价格便宜，3-4期价格贵，大约在12-13万/平（不含税），依旧是不便宜的。

这里最大的卖点除了地段之外就是学区，张集初中给小区加了很大的分数；对于张江这个牛马板块来说，教育是大家非常看重的一点；

同理，这也是唐镇今天二手房价还能维持9万/平的很大原因。

从地铁站角度来说，张江的房价以张江高科/金科路为核心，然后往外递减——

张江房价的逻辑是，距离产业越近的地方价格越贵，和环线无关。

说到这里，我们就可以理解为什么浦发莲园今天可以触发积分+日光清盘，唐镇的保利天奕和浦发唐城的热度也不低了——

核心区1000万买两房、1500万买三房，而新房1000万内就能三房、1500万四房；

有人愿意买核心区好地段，但毕竟商品房楼龄已经接近20年了，也总有人愿意买品质更好的新房，也就自然会卖得掉。

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01 “项目盘点”

目前，张江核心区的二手房小区品质不错的就是张江汤臣豪园3-4期，但是1000万连两房都买不到、1500万内买不到三房。

而同价位，目前张江周边的新房选择倒是不少——

即将开放售楼处的保利天奕目前已经确定首开楼栋位置，约100-137平户型总价预计700万级起步：

项目约100平A1户型总价预计800万级，主卧及书房都拥有270º转角飘窗，连主卫都有270度飘窗；

入户玄关区S墙设计，结合玄关柜，提升一体化效果；

建面约122平四房B1户型是唐镇板块很有竞争力的产品，同面积房源大多都是三房，四房的功能性很有优势：

建面约137平四房C1户型采用一梯一户设计，边套主卧和122平一样拥有270度采光视野；

总价段预计在1200万级，在张江核心区的张汤4期可能连两房都不够。

根据高德地图测绘，项目西地块直线距离2号线唐镇站1号口仅约130米左右，全上海能做到地铁直线200米内的小区仅约5%，「地铁房」一定是项目的一大主打卖点，而且在唐镇这个地方非常有优势。

保利天奕已经开放样板房，感兴趣的同学可以私信我了解更多：

昨天下午，浦发莲园1批次成功清盘日光，项目2批次和实景示范区即将上线，现场已经有部分对外展示——

外立面看着都开始有点宝华的味道了，1-2层是干挂石材很漂亮，3层以上多层次的细节勾勒搭配古铜色金属材料，南向立面的门窗部分用了金属门套包裹，搭配石材色泽的真石漆，质感上完全看不出是涂料：

示范区内部还是半工地状态就不拍照了，项目这次3个户型都在实地做了实体样板房，目测楼间距有35-40米左右，对于14层的小高层来说已经很足够了；

我们是下午4点左右到的现场，可以看到1楼也是阳光照得到的：

浦发莲园最大的一个标签其实就是「900万能买中环三房」。

根据2024年上海新房成交数据：

中环均价已突破12万、套均面积约153平，总价2000万稀松平常；

外环均价突破900万，新房均价约8.8万/平。

也就是说：

上海今天外环新房平均都要900万了，中环的浦发莲园也就是900万。

项目实景示范区即将开放，主力900万级上车中环三房；感兴趣的同学可以私信我预约参观：

另外，唐镇的浦发唐城5期目前也正在认购，项目均价7.4万，主力推出约89-106平小高层三房户型：

项目正在认购中，600万级上车2号线地铁房；感兴趣的同学可以私信我预约参观：

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