保利海玥外滩序BUND98重磅解读-保利海玥外滩序BUND98真的火了！

【保利海玥外滩序BUND98】三好十五力重磅低密洋房700+组客户参观，2600+人到访，杨浦滨江这个盘到底有什么魔力？

建面约100㎡四叶草样板间正式开放

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项目现场实拍图

最近，在杨浦滨江的保利海玥外滩序BUND98项目产品正式发布，建面约100m²四叶草样板间也在此契机正式开放，迅速火爆出圈，热度居高不下，一城热望。

4月20日开放当日，单日累积到访客户750组，单日参观人数2600+，保利发展在外滩“序”字系产品一直广受市场热捧，乃至成为当时杨浦滨江的TOP1红盘，这一次人潮涌动，不仅源自外滩序BUND45、88的红盘印记，更源于这次保利发展“三好十五力”引领下的迭代产品升级。现保利海玥外滩序BUND98，滨江低密洋房产品正式发布！建面约100平四叶草样板间现已正式开放！

总结起来：

底色依旧是飞机户型+大餐厅空间，升级之处在于：

1、真正做到了全屋飘窗，其中有两个大270°L型飘窗，甚至厨房都有飘窗（常规户型只有三个卧室有飘窗），这些飘窗全部加起来，赠送面积目测有一间卧室。

2、真正做到了全屋收纳，其中玄关收纳分类更为精细，主卧部分能放2个完整的600mm深度的衣柜，就连主卫墙面也被充分利用...收纳设计贯穿全屋，真正实现 “空间零浪费”。

此外，项目在色系运用、审美等细节上也有迭代升级。

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掀起空间设计革命

锋芒毕露的爆款100平3房，每平米利用到极致

我们展开说一下户型：

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

首先空间上，三个极致：

1、极致采光/屏占比

厨房与阳台由客餐厅一字相连，打通南北优秀的采光与通风性能；

主卧和北次卧均带约270°大飘窗，就像手机一样，超高屏占比，将采光+景观+空间都做出来IMAX效果。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

2、极致私密性

四叶草设计，三个房间相对独立，互不打扰，这样的设计一般只出现在130㎡以上户型。

3、极致利用率

相比常规动静分区户型，该100㎡没有过道浪费，餐厅更是宽敞方正，可容纳6人桌，与市面120㎡户型餐厅尺度相当，大家庭聚餐其乐融融。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

飘窗数量更比常规户型翻倍，三个卧室都有飘窗（两个约270°飘窗），甚至双卫和厨房都做了飘窗，目测下来赠送面积相当于一间次卧。

三个卧室尺度也很宽敞，都可以放下柜子和正常尺寸的床，正三房更好契合家庭成员成长需求。

厨房在U型基础上还能容下双开门冰箱。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

参观下来，我觉得该户型实际使用面积和市面110㎡高层差不多，实在点说，节省了约10㎡总价，差不多100万了。

其次，空间只是冰山一角，令我感触颇深的还有三点：

1、百平米户型中更多元的生活场景

约270°飘窗除了打开景观视野，铺就大床之外，还可是私人观景台，还能承载猫咪慵懒的午后，更能成为收藏品、艺术品的摆台，样板间为行业打开了思路，它可以摆放业主迷恋的古董、名表等，也可陈列新生代执着的跑鞋、盲盒等。

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2、百平米户型中更优雅、更贴合年轻人的审美

大部分样板间，天花板、墙面、地面在颜色和风格上存在割裂感，但在bund98我能感受到色系的相对统一，比如玄关收纳的木饰面，与墙面、地板几乎一个色系，营造一气呵成的视觉观感，传递出一种低调内敛的豪华感。

厨房水波纹玻璃的运用是一大亮点，把它拉上，有保护隐私的作用，更为空间注入朦胧感的艺术气息。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

而电视背景墙岩板，以其独特的纹理和质感，成为空间中的点睛之笔，提升了空间品质感和艺术性。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

甚至地板拼花方式都有不同种，工艺繁杂，只为能给业主带来更高级的居住体验。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

3、百平米中天花板的收纳体系

玄关收纳更精细，每个格子的规划都很贴近生活，随手物件，女主人的高靴，吸尘器、扫地机器人、行李箱等都有各自安置空间。

同时玄关柜底部也特意做了镂空，可以摆放拖鞋、换洗的鞋子等。

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眼前一亮的是卫生间收纳，竟然都“武装”到了墙面上，女主人的发箍、面膜、口红、香水、沐浴露等都有了更顺手的摆放处，触手可及，转身可达。

约100㎡样板间实拍图，以实际交付为准

在精装层面，项目走的依旧是高奢范，嘉格纳（或同等品牌，下同）吸油烟机、燃气灶、洗碗机三件套，大金地暖、空调，博世冰箱，铂浪高水槽/龙头，高仪水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝马桶等国际高定装标在bund98聚首，确保业主后期使用体验。

再看建面约130㎡4房，满足二胎家庭/三代同堂居住需求。

四开间朝南，拥有同级鲜有的无敌大面宽，且三个卧室朝南，阳光满溢。

类独立电梯厅设计，让出入更具尊贵感、私密性；4卧飘窗+2个卫生间飘窗，甚至厨房都配有飘窗，7飘窗实用性拉满。

边套约270°飘窗也是标配。

另外，市面4房起步面积普遍140㎡，bund98建面约130㎡就做到了功能4房，相当于一样的功能性，bund98节省了约10㎡购房成本。

总结一下，特别百平米，户型做大容易，做小练手艺，上海百平米段终于出现购房者既要又要还要的户型。

百平米既满足三房功能，空间还大，更有强收纳，这在之前是悖论，而这次在保利产品力不断迭新下成为现实，拓宽了上海百平米人居上限。

项目每一个细节都为了更大化舒适度

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其实购房者需求并不复杂，我在和客户现场聊天的过程发现，主要诉求就是“住得舒适”。

那在这一点上，bund98没有对手。

不仅室内空间舒适，bund98从地块质素、业态到建筑细节、景观等，从外到内每一项都在为更高的舒适度服务。

比如南向无遮挡，采光视野好：

bund98南侧是限高12米的风貌住宅，前后左后几乎没有遮挡，尤其高楼层视野触达性非常好，预计可眺望滨江大厂及陆家嘴四件套。

比如超高窗墙比：

为何项目有那么多约270°飘窗？就是为了更极致发挥这块地的采光和视野优势。

项目背后的每一个费事、费力的动作，都旨在提升居住舒适度。

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更本质的还是，1.8容积率下8层洋房舒适度秒杀高层，市场几乎无竞品。

一方面，洋房亲地性、楼间距、楼栋私密性、得房率等都吊打高层，人均资源占有也比高层多。

另一方面，“纯洋房”带来的好处就是平权。

在bund98，社区内部设置中央景观园林，打造14大景观场景，得益于平权，各楼栋和各楼层享受的采光、景观资源都差不多，户户都很舒适。

项目效果图仅供参考，以实际交付为准

说到这里，bund98难以复制，需要超强地块天赋+保利精工匠心，缺一不可。

事实上，买房人遇到并成功抢到市中心洋房的概率，微乎其微。

极少的供应，决定了市中心洋房在二手市场上的绝对话语权。

bund45&88热销就是洋房价值的最好的印证，分享两个数据：

其一，能建8层纯洋房得益于约1.8容积率，在新房容积率普遍2.5的市中心，低容指标可遇不可求。

上海近5年拍了357块住宅用地，其中滨江板块容积率≤1.8的仅有8幅，占比仅约2.19%。

数据来源小胖看房手工统计

且从后续看，大桥东核心区预计只有两个洋房项目，卖一个少一个

其二，链家约11万套挂牌房源，房龄10年内8层及以下滨江洋房挂牌只有4套

本质是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。

信息来源链家，2025.4.17

一江一河+新质秀岸+顶配九宫格

关键大厂兑现在即，入主正当时

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在居住舒适之余，购房者还希望有不错的价值预期。

那纵观上海滨江段，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等价格已不低，我认为真正还能有比较高价值跳跃力的只有杨浦滨江。

理由很简单：

①、上海土拍市场大爆发，地王频出，拉动了热门板块的新房价格上限，甚至有业内人士称，每一次土拍都是对板块新房价格的重构。整条滨江段，杨浦滨江后续土地最多。

②、还有什么规划比一江一河更具确定性？

无论城市如何扩张，上海的顶层规划设计都会一直围绕一江一河。而bund98占位的杨浦滨江，是顶层规划黄浦江核心区的最后拼图，这一点保证了项目规划能级的确定性。

而在今年3月，杨浦滨江南段全域被纳入核心滨江段，承载 “新质秀岸段” 的重担，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心

这片区域价值迎来新一轮的深度挖掘与重估。

而在这片区域，真正的核心则是大桥东“九宫格”。

一方面，这里有约320米地标建筑群，你要知道每一个至高点都是城市核心。

杨浦滨江九宫格内最高达约320米的地标商办，将成为杨浦新至高点，不仅是城市形象的崭新名片，更将稳稳压阵大桥东核心区域，吸引众多企业总部及高端商务人士汇聚，进一步提升区域商务能级与影响力。

项目区位示意图，仅供参考

另一方面，顶配九宫格，拥有上海核心滨江段更强的产业集群、低密住宅和滨江商业...

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1、世界级滨江科创高地，兑现在即

杨浦滨江核心商务区规划了对标世界的互联网产业，众多大厂沿杨浦滨江一字排开，建设如火如荼，且基本都有竣工时间。

2025年，中交集团总部、中节能上海首座、美团科技中心C座D座的接连竣工交付，宣告着杨浦滨江的土地价值爆发。

2026年，杨浦滨江创智中心、美团科技中心A座B座、字节跳动滨江中心、哔哩哔哩全球总部有望接连交付，标志着杨浦滨江产业带基本成型，无疑将吸引着全球的目光。

2027年，约45万㎡超极合生汇将开业，为滨江带商业版图画上圆满一笔。彼时，整条产业带全部兑现，一个集科创研发、文化创意、商业消费等多功能于一体的现代化滨江产业带将全面呈现。

注意了，这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口。

保利海玥外滩序bund98，深入科创总部集群核心腹地，近水楼台，其成为区域内臻稀的、能够轻松实现从科创大厂步行或骑行归家的全新楼盘，直面科创辐射强大能量。

2、约51万方滨江商业带

滨江普遍缺商业，而未来的杨浦滨江，美团商业（规划打造黑珍珠主题美食街）、B站商业（二次元主题特色）、超极合生汇及国际时尚购物中心相互串联，将形成一条约51万方的滨江商业带，高规格的商业将进一步加码板块价值。

3、三大超前“新质”规划

这里采用前沿的嵌入式规划+开源性城区+共生型街道3大“新质”规划方式。

在道路十字交汇处巧妙嵌入各类型功能区域，如美团、B站总部园区，使得城市呈现内外交错、相互串联的格局，进一步激发科创活力。

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4、滨江核心段难得的低密高端组团

相比前滩、后滩、徐滨九宫格的高密度，bund98所在区域得益历史建筑和里弄遗迹保护，周边又形成滨江难得的低密九宫格组团，臻稀性不言而喻。

按照规划，除项目西侧有一块洋房布局，其余清一色都是限高12米的低密组团（风貌住宅）和绿地，未来低密生活及高端圈层氛围可以预见，也是核心滨江段更为高级的住宅组团。

bund98是该低密九宫格首发住宅，也是片区唯二的洋房。

地块规划来源《杨浦滨江南段最新控规2023批复稿》

平心而论，与杨浦滨江核心商务区同纬度同价位的其他板块，能级不弱，规划也有。但你要问它们具体有哪些产业公司？什么时候成型？却无人能回答。

反观杨浦滨江，参考在建产业竣工时间和商业落地时间，杨浦滨江很可能在2027年迎来全面繁荣，这个时间点卡的非常巧妙，也就是项目交付前后，这份确定性更是全市少有。

所以，当下及时“建仓”，我认为是明智的选择！

在“三好十五力”好生活、好产品、好服务的多重加持下，保利海玥外滩序BUND98已然成为引领城市、超越城市的好房子标杆，为杨浦滨江创造理想生活想象和无限美好可能。

【保利海玥外滩序BUND98】

三好十五力重磅低密洋房

建面约100㎡四叶草样板间

正式开放

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项目

保利海玥外滩序Bund98

产品

建面约100-130㎡3-4房

交通

12号线宁国路站

销售动态

样板间已开放，即将入市

开发商/预售许可证/文章类型

上海锦协置业有限公司