哎呀，广州刚需跑步入场了？

现在很多家长都明白，孩子要远离手机、短视频，才能真正有心读书。

刚刚过去的这个周末，黄埔、番禺地铁盘击穿地板价开盘，再加上市中心的绿城馥香园加入battle，一下子就让整个票圈亢奋起来。

经过这一波抢跑炸场后，很多粉丝都问，都想知道，接下来会怎么样？如果同是刚需的话，要不要也加快速度准备冲了？

△珑曜上城开盘销控表

最后，现在刚需盘卖得这么火爆，买家是不是也该赶紧追？

先说一下，这几个盘收获了真流量的原因，我总结四个字：“以价换量”。

现在楼盘开盘，开渠道、中介带客，各种信息、价格也非常透明了。

珑岄，72㎡，最低不到200万；95㎡，300万起。

珑曜，73㎡，145万起；89㎡，190万起。

绿城，5.3万/㎡起。

所以黄埔、番禺新盘的价格一出，隔壁增城、南沙马上哭晕在厕所。海珠新盘的价格一出，旁边二手房即刻男默女泪。

“五一”前的这波抢跑成功突围，最根本的原因还是价格基本到位了。

何为到位？

就是不但要是地板价，还得是击穿那种。

这对于现在的买家来说，才是比较好接受的心理价。

有人可能会说，珑岄吹风3.3万-3.9万、珑曜吹风170万起，绿城吹风价甚至说6.5万，玩的还是放烟雾弹，制造心理落差那一套。

其实不然，这几个盘的开盘价的确都是新低，比如珑曜单价最低不到2万元/㎡，它就是比隔壁卖2.5万一方的亚运城整整低了20%。

珑岄让老黄埔单价回到2.8万更是不用说，这叫对面也还在推货的海丝城情何以堪？

“五一”这波开盘抢跑用实战告诉大家，今时今日的消费者只会为更低的价格埋单。

那么楼价能打价格战，又是哪来的底气？

最关键的，还是这批新盘的面粉价真的比早一些时候的竞品便宜了。

珑岄，约1.7万元/㎡；

珑曜，约1万元/㎡；

绿城，约3.4万元/㎡。

当然，地价便宜并不意味着，楼价就一定更低。

如果有可能，商家谁不想赚多一个铜板？只不过，有碍于目前楼市绞杀的激烈程度，不做到买家的心理价位再往下减一分，买家是不会痛快入场的。

大家是冲着实打实的低价埋单。

至于不断被宣传强调的新规户型、高实用率这一点，几乎和学校一样，只是新盘活下来的必备条件而已，绝非决定因素。

广州现在这波行情是在“只见新盘笑不见旧盘哭”的基础上建立起来的。

殊不知今日开卖的新盘，明日也会变成旧盘。按照目前的推地节奏，后面各种各样的新盘还将陆续有来……

但凡告诉你楼盘首开卖爆，二期即将调价，你都可以认定为大忽悠。

远的不说，只说近的。

“五一”前开盘的还有番禺龙湖央璟颂、保利天奕、中交天翠、万科檐屿城。

同样的，项目都有地价优势。

它们同样可以开出惊喜价，来吸引买家。

最新的70城数据，一手房和二手房继续双双环比下跌0.2%，还不能做到止跌。

按照目前的市场行情，即使接下来广州市中心的成交占比增多，也不见得下月楼价就会回升。

手握现金的你是王，莫慌。

其实作为家长的大人也一样，不过多刷短视频、只做快餐式的阅读，多汲取一些没被过度解读的原始数据和干货，并去做实地调查，才能拥有自己的分析能力和判断，不会被网络表象带偏。

△项目实景图

再举一个例子，前两年一套楼市两级分化，刚需已死、改善当道，因此未来楼市只有大户型改善产品才是王道的说辞大行其道。

我也被问了很多次，是不是以后只有大户型才能买、大平层才保值、才是硬通货？

我的回答都是否定的。

首先宏观的方面，从人口结构看，我们不但出生率在走下坡路，家庭的构成人口也越来越少。不婚的单身族、不育的悦己族、打死不二胎的家庭越来越多，他们会需要改善的大平层吗？

再从微观看，当大多数人顺风顺水，收入和事业都处于上升期，他们的愿望是向上置换，但反过来，他们也可以向下置换呀。

我们判断商品的价格和价值，为什么不从最简单的供需入手？

这次黄埔和番禺的刚需盘卖爆，低总价的小户型最抢手，已经啪啪打脸。

同时，同区却还有多少动辄140㎡以上的大平层，静静地躺在尚未网签的一栏，等待着它的白武士接盘侠的出现?

所以，未来楼市的主角一定必须是大户型，看起来完美闭环，实则买家还是掉进了一套自导自演的语境和说辞中。

那么如果不是迫切为子女读书等刚性需求置换？到底有哪些更适合入市的节点？

我认为，要判断是否真的起风了，不妨观察一下央行的社融数据、统计局的经济和就业、房企财报数据，再参考一下政策风向，对口资金支持等，更加容易得出属于自己的分析和判断。

也只有这样，才能谨防自己变成下一个哭晕的人，对自己有交代。