央产房没上市，能申请法院拍卖吗？北京房产律师讲特殊处理

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

陈雨，被继承人陈志强之妹

林悦，陈志强之女

被告：

陈阳，陈志强之兄

被继承人：

陈志强，2023 年 去世

亲属关系：

陈志强与陈阳、陈雨系同胞兄妹，林悦为陈志强与前妻叶芳之女，陈志强无其他子女及配偶。

（二）案件背景

陈志强、陈阳、陈雨因继承取得北京市海淀区1 号楼（以下简称 1 号楼）按份共有权，其中陈志强、陈雨各占 23% 份额，陈阳占 54% 份额。陈志强去世后，其女林悦继承 23% 份额。因陈阳实际控制房屋且各方无法协商分割，陈雨、林悦起诉请求拍卖房屋并按份额分配变价款，陈阳以房屋系唯一住房、市场价格低迷等为由反对。

（三）关键事实与证据

房屋权属与份额：

生效判决确认1 号楼为按份共有财产，陈阳（54%）、陈雨（23%）、陈志强（23%）共有；

陈志强去世后，林悦作为唯一继承人继承其23% 份额。

分割争议：

陈雨、林悦主张房屋由陈阳独占使用，自身无法获得收益，且无力支付折价款，要求拍卖变价；

陈阳称房屋为央产房，未办理上市手续，拍卖程序受限，且市场行情不佳，分割会损害各方利益。

房屋现状：

房屋由陈阳实际居住，属央产房，尚未办理上市交易审批手续。

二、争议焦点

（一）按份共有房屋是否具备分割条件

原告主张：共有人未约定不得分割，原告作为按份共有人有权随时请求分割；被告拒绝分割且无力支付折价款，拍卖变价是唯一可行方式。

被告抗辩：房屋为央产房，需先办理上市手续，目前不具备拍卖条件；被告身体状况不佳，且市场价格低谷，此时分割会导致利益受损。

（二）分割方式选择（实物分割vs. 变价分割）

原告主张：房屋由被告独占使用，无法进行实物分割，且原告无力购买其他共有人份额，变价分割更公平。

被告主张：房屋系其唯一住房，变价后将无房可住，应维持现状或由原告受让其份额。

（三）央产房上市及费用承担

共同争议：央产房拍卖需先办理上市审批并缴纳费用，该手续由谁负责、费用如何分担？

三、案件分析

（一）按份共有人的分割权

根据《民法典》第303 条，按份共有人无特别约定时可随时请求分割。本案中，生效判决已明确份额，陈雨、林悦作为共有人有权主张分割，被告拒绝分割无法律依据。

（二）变价分割的必要性

实物分割不可行：

房屋为成套住宅，无法物理分割为独立使用单元，且被告实际居住，实物分割会严重影响使用功能。

折价分割无基础：

原被告均表示无力支付对方折价款，折价分割缺乏履行条件。

市场因素的局限性：

被告主张市场价格低谷，但价格波动属商业风险，非法定阻却分割事由；且原告愿承担上市费用，程序障碍可通过协商解决。

（三）央产房分割的特殊规则

央产房需经审批方可上市交易，但审批手续非司法分割的前置条件。法院可判决共有人先行办理审批，费用按份额分担（《民法典》第304 条）。本案中原告自愿垫付费用，被告负有协助义务，符合公平原则。

四、裁判结果

变价分割支持：

陈阳于判决生效后30 日内协助陈雨、林悦办理 1 号楼上市审批及拍卖手续；

房屋拍卖所得扣除相关费用后，陈雨、林悦各分得23%，陈阳分得 54%。

费用分担规则：

上市审批及拍卖费用由三人按份额（陈雨23%、林悦 23%、陈阳 54%）分担，原告先行垫付的可向被告追偿。

五、案件启示

（一）按份共有分割的优先顺序

分割方式依次为：协商一致＞实物分割＞折价分割＞变价分割。当实物分割不可行且折价能力不足时，变价分割是必然选择，共有人不能以居住需求或市场因素对抗分割权。

（二）央产房等特殊房产的分割路径

央产房、军产房等需履行特殊审批程序的，法院可判决共有人协同办理手续，费用按份额分摊，避免因程序障碍导致权利悬空。

（三）共有物管理义务

实际控制房屋的共有人负有合理使用义务，不得独占收益或阻碍其他共有人行使权利。本案中被告长期独占房屋，法院据此支持变价分割，体现对弱势共有人的保护。

（四）诉讼策略选择

主张变价分割时，共有人可优先证明自身无折价能力，并提供垫付手续费用的方案，以增强请求的合理性和可执行性。