北京买房：理清思路，购房建议1509

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，本人小孩26年上小学，目前户口在东城景东学区（集体户，目前考虑zb到景山）想购置一套居住属性强的房子，而且离学校不远的（最好还是东城，二宝5年后也要考虑上学问题）。有没有推荐？预算800左右。

A：

1、最好还是东城，意思是无论是否在东城有房，都可以参与政保是吗？

考虑政保到景山，如果能确定景山，那还需要考虑吗？这好像有点儿凡尔赛了。或者是还能有比这更强的选项，所以才需要考虑的？而且还能考虑五年后的二宝入学，什么单位有这么强大的能力啊？级别也够高的。

2、不过如果是希望“居住属性强”，那800万在东城可不好实现，除非是不带学籍的50年公寓，否则所有带学位的普宅都有学区溢价，居住的性价比也就都不太高。

而且800万在东城不算太高的预算，也就不好买到相对溢价低的，比例基本在20-30%，平均25%，居住的性价比也就低了这个比例，考虑好。另外26年之后就是入学趋势的拐点了，到时候学区溢价是否能撑住得看到时候的政策，也考虑好。

3、如果是确定是只要东城的就行，那这就没必要推荐了。常规建议是大致选定通勤方便的板块，然后让当地中介根据总价匹配房源，看房的同时计算租售比，选择其中学区溢价最低的就行。溢价率越低，代表着居住的性价比越高，居住属性自然越强。

也就是说，既然是能政保景山，那就没必要考虑某个学区，毕竟现在各学区的平均溢价率还是差不多，只看具体房源的情况了，一房一议。

仅供参考。

二

Q:

请问，想要抗跌自住，目前看了鸿业兴园一区的两居室450-460左右；韩庄子西里17号楼两居室400左右。这两个推荐哪个？

A：

1、呵呵，各有优劣呗。自住角度看自己的喜好，老公房和商品房不好比。常规来讲肯定是商品房占优，什么东西都是新的强。但老公房也有优势，得房率高，居住的性价比也高。这看自己更重视哪方面了。

2、如果单纯聊抗跌，那任何一次行情都是老房首当其冲，所以才有了“老破小不保值”的说法。但实际上整体周期看下来差不多，商品房除非是改善型的稀缺小区，否则跌幅和老房差不多，只不过错后而已。

另外还有一个升值您没提。那这就反过来了，如果是短期持有，比如五年左右吧，那常规建议是商品房，流动性好，每次行情也都领涨，至少不落后。而老房都流动性弱，传导顺位也靠后。

但如果是长期持有，那老房也并不吃亏，反正都是跟随大盘涨跌，只要房子没硬伤就行，只是占不到便宜而已。

3、打个比方吧，想换个工作，希望工作环境好+稳定，请问研究院和新能源企业去哪个？至于工作环境那一般都是新企业占优，但研究院的也不错，性价比或许更高。稳定角度在短期肯定是新能源占优呗，产业风口怎么也能红火几年。长期那就看研究院了，福利什么的该有的都有，至少不吃亏。

所以看自己的需求吧，更追求环境和短期多赚钱那就新能源，追求长期稳定+不吃亏那就去研究院。

房子也是这样，老破小和商品次新房的优劣势都明显，看自己更重视哪方面吧。主要就是看持有周期，短期次新房占优，长期老破小不吃亏。

仅供参考。

三

Q:

请问，最近郊区房子终于卖出去了，想继续看看丰台太平桥板块。不过昨天刚看到去年11月丰台有几个大的城中村改造项目已经正式启动，其中就有太平桥片区。目标小区北边、西边、西南、东边各有一处80米高的住宅项目，容积率2.6-2.8，没有明确说什么时候完工。

我们在这里至少居住10年，如果购买这里的，一是建筑噪音，二是如果这些都是“好房子”，会不会降低周边这些得房率80%的20多年的老房子竞争力？

新小区配套比较少，只有500平米的文化社区和500平米的体育设施，另外北面有一个9000平米的养老设施。听起来比较难带动区块保持甚至整体上涨的作用。

A：

1、80米高就是20多层，容积率2.6-2.8，密度不算太大，说明这回迁小区的品质还可以。但噪音情况我不敢说什么，常规建设期是两年左右，加上道理+绿化+装修，三年也正常。

2、会不会降低老房竞争力？一般不会，尤其是不影响改善类户型的。毕竟是回迁房，改善类家庭除非没辙，否则很少会首先考虑这种小区。就算性价比高也没什么影响，不是一种产品。

打个比方这就跟买衣服似的，商场跟市场是两种定位。想去商场买品牌货的，就算明知道市场里的衣服性价比高也不去，除非实在是兜里钱紧的。

但如果是刚需户型就有可能受影响了，毕竟回迁房的性价比都相对高，而且房龄新的时候还更受追捧。

3、体育设施无所谓，没人太在乎这个，顶多是砍价时的借口而已。买房的主力军是中年人，而常去锻炼的多是老年人为主。

养老设施指养老院吗？没影响，我家旁边公园里就有一个，也差不多万平左右，三栋小楼，但跟房价没关系。因为养老院都限制老年人活动，至少是半封闭管理，不关注的话都没人知道，更不可能影响到居民区，也就对房价没影响。

仅供参考。

四

Q:

请问。我儿子的北京户口刚下来，想在北京买房，请教一下您的意见。基本情况：工作点在海淀的致瑧大厦，月收入到手大约1.9万，预算800万（首付600+按揭200）。

思路是这样：买房首先考虑教育资源（儿子还没结婚，等到他的孩子上小学，估计还得十年），其次考虑上班通勤，房子就想买在海淀区。这种情况下，您认为房子买在哪个板块？什么时间买房合适？

A：

1、致瑧大厦在哪儿啊？是不是“至真大厦”啊，北航的那个？

2、首先考虑教育资源，这理念当然没问题，但考虑好吧，现在北京是入学高峰期的最后一年，学区溢价率没降多少，还是比较高。海淀的平均值在25%吧，居住的性价比也就低了这个比例，越是好学区的比例越高。在孙辈入学之前，这贷款的200万左右是发挥不出任何价值的，看自己是否能接受了。

另外明年就是入学大趋势的拐点了，之后是否能保住溢价比例得看政策。有利好就能撑住，没有的话或许会受影响。当然未必是直接降价，更大的可能是随着孩子们毕业+家长卖房，逐年受一点儿影响。

3、买在哪个板块，这主要看是否追求好学区。如果追求，那就是向西的中关村和海淀，上地也非常好，海淀第一，就是稍微远点儿。这几个学区排名靠前，溢价也高些。

如果不太追求，那就是东边的这几个学区，北太平庄，花园路和学院路，学区溢价不高，基本10%也就差不多了，甚至更低，高的也过不了20%，居住的性价比相对高。

如果是在北航，那正好在中间，两边就看自己的选择了。不过如果是我的话不买溢价太高的。尤其是这种转折期，没必要多花钱，反正也十年用不上呢，何必闲置+冒险呢？还降低了居住的性价比。十年后指不定什么政策和形势了，或许能有更多的选择。

4、什么时候买，房子是用来住的，有需求就买。或者是关注政策和成交量，最近小阳春基本到日子了，成交量会下降。如果再次抬头就关注，要再出台刺激政策就做好准备。或者说有一个信号就注意，两个都出现就做好准备，都没有的话就等着，不急在这一时。

仅供参考。

五

Q:

我想咨询一下北京西城德胜，观河锦苑的情况，房子推荐嘛，合理价格大概是多少？

A：

1、观河锦苑挺好的，对口育翔，房龄相对新。塔楼是北影厂的回迁房，板楼是商品房。就是规模小点儿，如果物业能提升就更好了。

2、合理价格，这怎么聊啊？这是学区房，是包含学区溢价的。而且这是德胜育翔的学区房，溢价自然就更高了。

简单说吧，这里的中等户型的溢价率应该在30%以上，不超40%吧。比如前些日子我算过80多平的两居室，租售比1000左右，而北京现在的平均值不到700，朝阳同等户型的非学区房大多都是这数值。

所以如果看的是这种房，那单价除以1.3或再多点儿就是基础价格。至于这30%多的溢价，那就是存在即合理了，学区好+入学高峰期，没办法的事儿。

3、选溢价低的吧，看房的时候让中介给算算，或者自己算也行，但要把租金估算准了。另外这里大户型的溢价相对低，比如板楼大两居，租售比900多吧，应该不到1000。但这种户型的租售比本身就高，常规在800以上，所以学区溢价率反倒更低，也就是居住的性价比更高。但劣势就是贵点儿了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。