楼市，土储专项债，开始 “卡壳” 了？

盼星星盼月亮，时隔五年重启的土地储备专项债，本以为能给房地产市场来一场"及时雨"，可这雨咋就迟迟下不大呢？

作为稳定土地市场、盘活存量资源的关键工具，它一出现就被视作行业"强心剂"，市场曾满心期待万亿级资金能掀起大规模土地收储热潮。

然而数据一摆出来，大家发现理想和现实有点差距：

一季度全国新增专项债近万亿，可真正投向土地储备的仅5%，实际发债规模刚过500亿，和历史同期占比超30%的辉煌相比，节奏明显慢了半拍。

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翻开一季度地方债账本，整体数据相当亮眼：全国发行地方债2.84万亿元，同比激增80.9%，创了历史新高。

其中新增专项债9602亿元，同比涨了51%。

但拆开来看，钱的去向很有讲究：近6成用来还旧债，真正投向新项目的4成里，土地储备只拿了5%的份额，也就是480亿左右（实际发行524亿）。

要知道，2017-2019年土地储备专项债占新增专项债比例都超30%，按照这个经验算，今年市场预期怎么着也得有万亿规模，可现在连零头都没到，妥妥的"进度条滞后"。

为啥会这样？

言叔从专业人士那了解到，一方面是"置换债"优先级更高。

今年政府要化解存量债务压力，一季度发行的地方债里，相当一部分得先用来还旧账，新项目的资金自然被挤了点时间。

另一方面，各地项目储备还没完全到位。

虽说广东、吉林等16个地方公示了1853亿的收储计划，但真正把债发出来的只有广东、四川、湖南、北京四个地方，其他地区还在走流程、做准备。

华创证券的周冠南就说，今年有14个地区试点"自审自发"，但从方案制定到项目落地需要时间，现在就像刚踩下油门，车子还在慢慢提速阶段。

再看专项债整体发行进度，一季度只完成了全年限额的21.8%，确实不算快。

不过言叔觉得，这也不算啥坏事。

毕竟政策工具箱里还有不少后手，随着置换债压力减轻、项目准备成熟，接下来二三季度可能会迎来发行高峰，土地储备专项债的规模也有望逐步跟上。

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在这场专项债发行大战里，哪些地方冲在了前头？

数据一摆，广东和山东相当亮眼。广东作为经济大省，一季度新增专项债1617.5亿，全国第一，而且在土地储备专项债上也当了"排头兵"，发债超300亿，相当于全国同期土地储备专项债规模的60%。

山东紧随其后，新增专项债1048.3亿，聚焦保障房和交通基建，济南的轨交项目、青岛的老旧小区改造都拿到了不少资金。

再往后看，江苏、四川、河北、北京这些经济大省、债务风险低或者项目准备充分的地方，发行进度也挺快，一季度新增专项债都超过500亿。

言叔发现，这背后其实反映了一个规律：有钱、项目成熟、风险可控的地方，更容易拿到资金，毕竟专项债需要项目收益来覆盖，得把钱投到靠谱的地方去。

从资金投向看，今年有个明显变化：房地产领域占比提高了。

民生银行的温彬分析，一季度用于项目建设的8438亿专项债里，18.6%投向了房地产相关领域，比去年全年高了7个百分点。

这主要是因为多地启动了专项债收储土地，再加上城中村改造、老旧小区更新，这些和房地产紧密相关的项目拉抬了占比。

不过基建还是大头，64.6%的资金投向了市政、交通等领域，虽然比去年低了点，但依然是稳稳的"压舱石"。

这种区域分化和投向结构，其实也给其他地方提了个醒：要想拿到专项债，得把项目包装好、风险控制好，尤其是土地收储项目，得算清楚收益账，让资金愿意跟着项目走。

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说了这么多，大家最关心的还是土地收储到底进展如何。

从公示情况看，广东、山东、四川等地规划的收储规模都不小，广东拟收储214宗地、440亿资金，山东190宗地、231亿，四川187宗地、177亿，江西、福建等省份也都有百亿级的计划。

但真正落地的只有前面提到的四个地方，524亿的发债规模，和庞大的闲置土地比起来，简直是"小巫见大巫"。

中国国土资源经济研究院的数据显示，全国累计闲置土地67.8万亩，按地价算价值超2.3万亿，光TOP50房企就持有18.3万亩。

清华大学的叶剑平算过一笔账，每亩闲置地每年造成18万经济损失，全国一年就是1200亿，这可都是真金白银的浪费啊！

好在北京、广州已经开始行动：北京收回124宗闲置地，48%用于保障房，32%用于产业升级；广州收回83宗，通过"微改造"盘活空间，不搞大拆大建，而是功能置换，这种做法值得推广。

但为啥整体进度还是慢？

中指研究院的陈文静点出了关键：专项债额度不清晰、收购价格难定、被收购主体单一。

比如说，地方政府想收储土地，可到底能申请多少专项债，没有明确的标准；和企业谈收购价格时，双方对土地价值评估有分歧；现在主要收购对象还是房企，渠道太窄，很多其他主体的闲置土地不好处理。

不过好消息是，政策层面已经开始发力。李强总理调研时强调，要给城市更多自主权，在收购主体、价格、用途上灵活调整，还要研究新的支持措施。

机构们也很乐观，国海证券测算今年土地储备专项债有望达万亿，银河证券说未来两三年每年5000-7000亿，能带动土地市场和楼市修复。

言叔觉得，只要把这些堵点打通，比如明确额度分配机制、建立合理定价体系、扩大收购主体范围，土地收储肯定能加快速度，让闲置土地活起来，给房地产市场注入更多活力。