房屋大改惹纠纷，桂林房东租客各不让！七星法院最后这样判...

你遇到过这样的纠纷吗.....

提到执行，不少人往往想到的是钱、车、房子等实实在在的“物品”。可有时候，执行的对象却是“行为”，比如：赔礼道歉、探视权、物品维修及返还、违建拆除等。

相对于金钱给付类案件，行为执行案件往往具有矛盾冲突大、强制执行难、履行标准争议大、执行效果欠佳等特点，历来是法院强制执行中的难点。

近日，七星法院成功执结一起行为执行案件，实现了胜诉当事人的合法权益，达到定纷止争的效果。

基本案情

2017年1月15日，刘某与易某签订房屋租赁协议，约定刘某将其三层楼的自建房租赁给易某，用于开办幼儿园及留守儿童服务用房，租期十年。因经营的特殊性质，易某办证需要房屋的相关资质，刘某向其承诺会提供相关产权证件。

此后，易某投入十多万元改建资金，修建了围墙、硬化了院子路面，对房屋墙体进行了粉刷，并对厨房、厕所及水电也进行了改造。

装修完成后，易某的幼儿园一边投入营业，一边向刘某索要房屋产权证相关资质，以便尽快办理开办幼儿园的行政许可。然而，此时刘某却以各种理由推脱，迟迟未能提供。

2020年4月29日，易某收到七星区教育局发出的非法办学限期停办通知书，12月15日又收到停止办学处罚决定书。直至2021年1月底，易某经营的幼儿园不得不停办，遂将房屋钥匙返还给刘某。

2021年7月6日，刘某将易某诉至七星法院，要求易某恢复涉案房屋原状，对损坏的物品进行维修更换，对增添的附着物进行拆除，同时支付年租金的2倍作为违约金。

而易某则认为，其在房屋租赁后投入了大量资金对房屋进行装修和改造，而因刘某的房屋属无证房产，最终导致其开办的幼儿园夭折，损失严重，故不应再承担其他费用。

双方各执一词，争论不下。

法院审理后认定，原告刘某明知合同签订时涉案房屋尚未取得相关产权证，仍将房屋用于出租，且在《房屋租赁协议》中明确约定其负有提供房屋产权证的义务。现由于原告刘某无法提供房屋产权证，导致合同无法继续履行，原告负有一定的过错。

而被告易某对租赁房屋的状况亦应具有审慎的注意义务，应当知晓办学需要房屋产权证书等硬性要求。在此情况下，被告易某仍与原告刘某缔结合同，亦具有一定的过错。

在原、被告均有过错导致合同无法继续履行的情况下，各自应承担50%的责任，故不存在合同约定的支付违约金情形，原告刘某要求被告易某支付违约金的诉求不予支持，但合同解除后，被告应将房屋恢复原状。

故法院判决易某对刘某名下的房屋恢复原状，并对损坏的物品进行维修更换。

执行经过

案件进入执行阶段后，七星法院依法向被执行人易某送达执行通知书、财产报告令。执行干警一边通过实地勘察走访，对现场房屋状况及装修改造情况进行综合分析，一边不厌其烦地从法理、情理、不利后果、矛盾化解等各种因素向双方当事人进行释法说理。

刘某表示，房屋被改造得面目全非，再次转租很困难，要花费大量的人力物力才能恢复，恢复工作理应由易某完成；易某则认为，如果自行找人恢复，最后达不到刘某的预期，后续还会引起一系列麻烦。

双方互不退让，不仅无法心平气和地解决问题，最后演变为如仇人相见，互不搭理，案件执行陷入僵局。

2025年4月17日，执行法官决定转变思路，破解僵局，约见双方当事人到涉案房屋现场，再次对房屋当中涉及要恢复、维修、拆除的部分进行清点、确认。

同时，现场组织双方磋商，执行法官提出将行为执行转化为金钱给付义务，将恢复涉案房屋所需的费用折算成现金，由易某直接支付给刘某，后期刘某可根据自己的要求进行改造。

执行法官的这一提议得到了双方当事人的认可，成为化解矛盾的“缓冲剂”。最终双方协商一致，易某一次性向刘某支付房屋恢复费用21000元。

在执行法官的见证下，21000元现场支付完毕，双方握手言和。至此，该案件顺利执行完毕。

法官提醒

无论执行标的是财产还是行为，判决和裁定一经生效，就具有法律强制力，有关当事人及其负有执行责任的机关、单位等，都必须依法履行。对于法院判决、裁定有能力执行而拒不执行的，法院可以依法对其采取罚款、拘留等强制措施。

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▍内容来源：桂林市七星区人民法院

▍图片来源：见标注（其余源于网络）

▍图文编辑：一片浮云

▍法律顾问电话：159 7751 5070 顾律师

顾晃任律师

广西瀛桂律师事务所律师

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