陈伟奇律师｜非业主发包装修工程，承包人有工程价款优先受偿仅？

陈伟奇个人社会职称

政协茂名市电白区第二届委员会委员

贵州省茂名商会执行会长

振兴电白广州联谊会常务副会长

西南政法大学法学博士

西南政法大学中国法文化研究传播中心研究员

广东盈隆律师事务所　副主任

广东盈隆（贵阳）律师事务所管委会主任

盈隆法律研究中心主任

中国广州仲裁委员会仲裁员

广州市司法局调解专家

建设工程合同纠纷专业律师

广州大学不动产研究中心研究员

茂商新媒体平台“茂名故事馆”、“商讯0668”常年法律顾问

建设工程优先受偿权是指承包人对于所承包的工程项目的工程款，在该工程进行折价或者拍卖后的价款，享有优先受偿的权利。其优先于就该工程所发生的抵押权或其他债权。建设工程包含了装饰装修工程，承包人对于装饰装修工程的工程款同样具有优先受偿权。

但与建设工程中的土建工程相比，装饰装修工程往往具有一定的特殊性，其发包人未必是建筑物的所有权人，发包人更多只是建筑物的合法使用权人，其基于一定的合同关系对该建筑物享有合法使用的权利。

如果装修装饰工程的发包人不是涉案建筑物的所有权人，那么承包人是否享有建设工程价款优先受偿权？

让我们通过解读最高人民法院的案例及结合2021年01月01日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》来进行分析。相关案例：(2019)最高法民终1800号

2014年3月15日，某甲公司作为发包方与作为承包人的某乙公司签订《合同协议书》，约定由某乙公司承包某甲公司一个装修工程项目，竣工日期约定为2015年6月30日。合同签订后，某乙公司进场并于2015年上半年全面开工。

案涉工程整体项目总承包方为中铁电气化局北京建筑工程有限公司，发包方某甲公司将案涉工程直接分包给某乙公司。

2017年9月11日，某乙公司向法院起诉，诉求某甲公司向某乙公司支付工程款元及利息、违约金，同时主张就本案工程享有工程价款优先受偿权。

关于优先受偿权问题。一审法院认为，某乙公司作为装饰装修工程的承包人，可以根据原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定，依法对工程价款主张优先受偿权，就该工程享有优先受偿权，但应限定在某甲公司为建筑物所有权人范围内。

因案涉工程中部分楼栋即7#-10#楼所有权及其土地使用权并非某甲公司所有，所以承包人对该7#-10#楼的工程款不享有优先受偿权。故法院将该部分的工程款从享有优先受偿权的工程款中扣除。

一审法院判决后，双方对判决结果均不服，并向最高人民法院提起上诉，最高人民法院再次对优先受偿权问题作出解释。

最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定，案涉装修工程的7#-10#楼所有权及其土地使用权并非某甲公司所有，某乙公司作为承包人无权就该四栋楼的工程价款主张工程价款优先受偿权。

因某乙公司施工的工程除该四栋楼外，还包括2#、3#、4#、6#楼，某甲公司已付部分工程款，但其已付和未付款项中，并没有对是否享有优先受偿权作出区分，故一审法院以不享有优先受偿权的工程款与全部工程款的比例为依据，确定欠付工程款中不享有优先受偿权的工程款的数额并进行扣减，并无不妥。

综上得知，根据原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外”，如果饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人，承包人是不享有相应的优先受偿权。

但是，2021年01月01日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”即新施行的《建工司法解释一》将“装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外”删除。

从中表明司法观点已经发生改变，装饰装修承包人行使工程价款优先受偿权以“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”为前提条件，不再要求装饰装修工程的发包人必须是该建筑物的所有权人。

作为装饰装修工程的承包方，其所面对的发包方，可能是建设方的总包方，有可能是建筑物的承租人，还有可能是因为合作开发、以建筑物的使用权抵债权等关系而成为该建筑物的合法使用人，并基于该合法使用权来进行装饰装修工程的发包，发包人不是建筑物的所有权人的现象还是较为普遍。现行的司法解释更加有利于保护装饰装修工程的承包方合法权利。

鉴于此，笔者提醒装饰装修工程的承包人、实际施工人，现可以依据《建工司法解释一》三十七条之规定，向发包人主张行使工程价款优先受偿权，争取自身合法权益。当然，新司法解释的实施，保护了装饰装修工程的承包方的合法权利，但是反过来说，却放大了建筑物的所有权人或者建筑物的其他权利人的风险，所以建筑物的权利人应当加强重视才行。

陈伟奇律师工程案例100期之第四十期分享完毕。

供稿：陈伟奇

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整理发布：茂商新媒体编辑部

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