云南省首例！昆明不动产“带封处置”破解查封财产处置难题

4月16日，云南省首例不动产“带封处置”业务在昆明市不动产登记中心办理完成，标志着昆明市查封不动产自行处置模式正式启动。据悉，“带封处置”打破了传统被查封资产司法拍卖周期长、程序繁、费用高、折损多等难题，激活了被查封不动产的资产价值，实现了司法资产处置与资产市场化配置的良性互动，为有效化解查封资产处置提供了新路径。

直击痛点：

破解传统司法查封拍卖耗时耗力的难题

在以往司法执行程序中，被法院查封的不动产往往面临“处置慢、损耗大”的困境，从评估、拍卖到过户，一般需耗时4至6个月甚至更长时间，部分不动产在流拍后资产折价率较高，且涉及评估费、拍卖手续费等多项成本，既影响债权人资金回笼，也让债务人资产价值难以充分显现。

“带封处置”改革给被查封资产打开了“快速通道”，无需等待房产解封，就能直接办理登记至买方名下。改革的重点是在不解除查封的前提下，允许不动产权利人通过和解协议自主协商交易或抵押融资，购房款或融资贷款直接进入监管账户优先用于清偿债务，既保障了法律程序严谨性，又激活了被查封资产市场流通活力。

破解之道：

“府院联动”跑出处置“加速度”

此次昆明市不动产登记中心成功办理的两间商铺“带封处置”（过户）案例中，从达成和解到购房人陈女士拿到新的不动产权证书，仅用时12个工作日，极大缩短了传统司法拍卖周期。

“带封处置”是“府院联动”、多部门联动共治的效能体现，主要有三个特点：一是司法程序“瘦身”，法院全程主导把关，出具裁定书和协助执行通知书，跳过传统司法拍卖处置环节，直接赋予交易合法性；二是登记服务“提速”，依托便捷高效的登记服务体系，通过优化“带封处置”登记流程，联动税务和住建部门持续推行“一窗受理，集成服务”，从受理申请到发放证书承诺当日办结；三是资金安全“加码”：引入公证机构设立提存账户，购房价款全程监管，优先清偿债务后剩余资金返还被执行人，彻底消除“钱房两空”风险。

改革价值：

实现“让制度创新多跑路，让市场主体少操心”

这一创新举措避免资产因多次流拍贬值，既充分发挥了资源资产的市场化配置作用，又有效盘活了被查封的资产，实现了债权人、债务人、购房人各方权益的最大平衡，满足了群众对被查封财产自行处置的需求，做到了“让制度创新多跑路，让市场主体少操心”，为全省提供了可复制的制度经验。

了解多一点

■什么是不动产“带封处置”？

“带封处置”是指不动产被法院查封，案件进入执行程序后，被执行人（房屋产权人）向法院申请自行处置被查封的不动产，经法院调查核实不动产情况，并经征询当事各方同意意见后，由被执行人自行处置不动产（买卖或抵押）偿还债务。

■“带封处置”有哪些处置模式？

“带封处置”包括“带封过户”与“带封融资”两种模式。其中，“带封过户”可分为全款支付、贷款购房两种方式。除了由被执行人自行或公证机构协助找寻合适买受人进行房屋交易的“带封过户”模式，还可以通过自行与融资银行协商申请融资贷款，将被查封房产办理抵押登记的“带封融资”模式。

■“带封处置”流程具体是怎么样的？

由公证机构先行对案件申请执行人、被执行人、购房人以及金融机构进行调解，调解成功后由购房人自行处置（买卖或抵押）查封不动产，购房款或融资款提存至公证机构监管账户，同时法院向不动产登记机构出具在查封状态下办理不动产过户、抵押的嘱托文件，不动产登记机构依照法院嘱托办理相关不动产登记。在债务完成清偿后，由法院向不动产登记机构出具解封裁定的法律文书和协助执行通知书，不动产登记机构再对房屋解除查封。

■哪些情况可以申请“带封处置”？

不动产被人民法院查封，案件进入法院执行阶段，被执行人（房屋产权人）向法院申请，由法院审查符合条件的，可以开展“带封处置”。

■哪些情形不适用“带封处置”？

1.涉及国家安全、集体土地等特殊性质的不动产；

2.存在多个查封法院且未达成一致意见的；

3.案件被执行人、案外人对法院执行依据不服，有可能对案件提出书面异议的；

4.被查封房产未办理不动产首次登记的；

5.被查封房产系与他人共有的财产，共有人不同意出卖、抵押房产的；

6.其他法院审查认为不适宜采用“带封处置”方式处置的案件。

■“带封处置”办理不动产登记时需要提交哪些材料？

不动产登记申请书、有效身份证明、不动产权证原件、《和解协议》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、提存证明、委托公证书、二手房交易合同/抵押贷款合同、完税结果材料（“带封融资”无需提交）。

■“带封过户”中全款支付和贷款购房有哪些不同？

“带封过户”的两种方式主要存在以下两点不同：

一是《和解协议》签署方：全款支付为买卖双方签署；贷款购房为买方、卖方以及贷款银行三方共同签署。

二是不动产登记流程：全款支付为购房人全额支付房款后，直接办理转移登记；贷款购房为购房人支付首付款后，先申请办理房屋转移预告、抵押预告（“双预告”）登记，待贷款银行将尾款放款提存至公证监管账户后，再申请办理“双预告”转本登记。

■办理“带封处置”后购房款将如何处置？什么时候解除查封？

“带封处置”过程中，公证机构根据《和解协议》代发款项，将税后监管款按顺序发放给抵押权人、申请执行人及其他债权人，缴纳执行费、公证费后，剩余款项将返还被执行人。清偿完成后，法院会出具解封文书、登记机构在收到嘱托材料后及时解除查封。

具体政策解答可详询昆明市不动产登记中心。

开屏新闻记者 颜媛

一审 颜媛

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