上海
第264期
被执行的房产“自带”超长租约，产权人迟迟拿不到使用权。究竟该判“买卖不破租赁”，还是租约无效归还房产？
B公司是某休闲购物中心的开发商，与C公司达成合作开发协议，将此处房地产长期出租给C公司。后因B公司欠款未还被申请执行，某休闲购物中心被抵押给了D公司。D公司委托法院拍卖此处房地产，变卖须知中写明：“此处房地产为带租约、整体按现状变卖……买卖人若对原房东与承租人的约定有异议，应通过协商另诉等方式解决。”该房地产最后流拍。
而后D公司将债权转移给了A公司，A公司在执行过程中通过以物抵债方式取得了该房地产的所有权。A公司在查阅此前B公司与C公司的多项开发、补充、还款协议后，认为C公司与B公司之间达成一系列补充协议的目的是为了转移资产逃避执行，并向上海一中院提起诉讼，要求两家公司立即返还某休闲购物中心的房产及使用权。
A公司认为
B公司的法定代表人与C公司的法定代表人为母子关系，两家公司关系匪浅，存在相互持股、账目不清的现象，两家公司恶意串通签署虚假的《包租协议》，制造21年租金已收取的假象，导致了案涉房地产被带租拍卖、变卖，A公司不能使用房屋或收取租金，严重损害了A公司的利益。
B公司与C公司均认为
A公司如果对带租约拍卖、以物抵债有异议，应当在执行程序终结前提出。现因前期执行阶段，法院未否定租约合法有效，根据买卖不破租赁原则，租约应当继续履行。
上海一中院经审理后认为，本案争议焦点包括：
A公司同意带租约拍卖后，是否有权另行提起租约无效之诉。
前案执行过程中，A公司对案涉租约的效力、剩余租期的租金支付均提出过异议，但拍卖须知明确写明买受人对租约有异议需要另行诉讼解决。A公司作为最终的买受人，涉案房地产上是否存在合法有效的租约、该租约的履行情况等均直接影响着其取得涉案房地产后的权益，故其作为利害关系人有权提起本案诉讼。
案涉租约是否有效
首先，经审查，2010年签订的《包租协议》中记录有2011年形成的三期房地产权证号，明显不合常理；
其次，B公司与C公司就涉案房产的交接、占有、支付租金等结算明细不符合正常租赁关系中费用支出的规则，案涉协议实际并未真正履行。
因此，B公司与C公司为非法获利，恶意串通，虚签合同，虚假履行，意图长期占有使用房屋，损害了A公司的合法权益，租约应属无效。
综上，上海一中院判决案涉租约无效，B公司和C公司返还涉案房产，驳回A公司其余诉讼请求。上海市高级人民法院二审维持原判。
本案主审法官胡桂霞指出，恶意串通是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的，客观上表现为实施了一定形式的行为来达到这一目的。
本案中，B公司系将抵押的涉案房地产通过倒签合同的方式，出租给C公司，将租约签订时间设定在抵押登记时间之前，以达到阻止拍卖进程、以买卖不破租赁的规定合法继续使用涉案房屋（长达21年）并获取巨额租金利益的目的。B公司和C公司作为关联公司，彼此账目不清，公司股东互相持股或担任对方公司的高级管理人员，租金支付明显不符合正常的交易，双方的恶意行为致A公司虽取得涉案房地产的所有权，却无法实际使用并收益，严重损害了A公司的合法权益，符合恶意串通的构成要件，应属无效。
根据《民法典》第一百五十七条之规定，恶意串通致协议自始无效后的法律后果包括：
1
财产返还，双方因该协议取得的财产应相互返还，不能返还的折价补偿；
2
过错赔偿，有过错方需赔偿对方因此所受损失，双方恶意串通的各自承担相应责任；
3
追缴财产，若损害国家、集体或第三人利益，法院可收缴双方所得财产归国家或返还受损方；
4
责任升级，除民事责任外，还可能因扰乱市场秩序、虚构交易等行为承担行政罚款，构成犯罪的将依法追究刑事责任。
本案的处理，最终遏制违法缔约行为，维护公平诚信的交易环境。
文：马姗姗
值班编辑：郭葭
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