中海萬吉玖序“如意骢”，有一道价值120万的走廊

乐居财经北京 徐迪 论“浮夸”，京城楼市还得看朝阳。

中海酒仙桥豪宅萬吉玖序户型图一出来，直接炸街。

户均面积超过200平，168起步，顶配做到360平。

大面积是其一，萬吉玖序的“壕”主要体现在对于豪宅客户的心理揣摩。

在多数楼盘都强调收纳、功能的当下，萬吉玖序的户型图上，看不到一处柜子。

取而代之的是大量堪称“房间”的收纳空间，衣帽间、家政间、储物间。因为面积够大，户型方正，可利用空间多，因此拥有更为丰富的储物形式。

另一方面，用更多的资源来放大会客空间。

起步168户型，餐客厨加上玄关，面积超过60平米。这已经是萬吉玖序所有房源中最接地气的户型。

198户型，客厅更加方正，南向落地窗搭配开敞阳台，东边几乎整墙的窗户，视野采光无敌。

但同时，这个户型也是BUG比较多的一款。

1、面积浪费：较168多出30平米，但有将近10平米的面积，放在了入户走廊上。

不算尽头的衣帽间，这条长5米，宽1米9的走廊，以12.5万指导价计算，价值在120万左右。

2、两个暗卫：主卫和公卫都没有窗户，这在大平层里比较少见。

3、主卫单台盆：主卧是一个L型，做了个套间设计，进门先是一片类似起居室功能的空间，转过来才是床。

主卫在L的转角位置，空间被压缩到极致，做了浴缸之后，只留下一个洗手盆的位置。

4、局促的儿童房：主卧隔壁是一个面积不大的儿童房，阳台包进来之后大概11.5平米空间，没有独立卫生间，就近使用主卫的话，单台盆设计不太方便。

中海萬吉玖序所在地块为中海地产2024年11月29日摘得的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块中一部分。

位于朝阳区酒仙桥街道，占地2.79公顷，容积率2.8，总建面12.54万㎡，地上7.81万㎡，地下4.73万㎡。

规划9栋10-23F住宅楼，共370户，户均面积超210㎡。

8米宽的规划街坊路连接酒仙桥东一路和三街坊北路，将最北边的1-3#与其余6栋楼隔离开来，同时巧妙利用街坊路做消防扑救场地，释放了被道路占用的容积率。

小区中央设有下沉庭院，正对着小区西侧的主入口，南边就是两栋带架空层的住宅楼，可做成贯通的会所空间。

产品上有许多“好房子”设计元素，包括架空层、挑高层、通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台等。

最为出挑的当属4#楼，10+1层洋房，首层架空，坡屋顶+顶退设计，东北角有1处露台，东南转角阳台；一层一户平墅设计，面宽22.8米，进深15.7米，建筑面积将近360㎡，层高超过3.6米。

8#楼同样是10层洋房，也做了坡屋顶造型；5#楼23层高层，首层局部架空。

其余楼栋在赠送尺度也相当可观，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

整个项目层高优势非常突出，3.2米起步，4#和6#两栋楼层高都在3.6米以上，对标隔壁北京宸园且隐有超越之势。

作为上一年的朝阳销冠，北京宸园的层高是项目最大亮点之一，中海酒仙桥项目巩固层高优势的同时，在赠送面积上进一步发挥，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

在面积段上，中海酒仙桥项目也将豪宅属性贯彻到底，彻底摒弃小户型产品，户均面积211㎡，比北京宸园户均多出50㎡。

主力户型面积180-360㎡区间，其中顶配360㎡户型总价4000万+，大面宽、全景观，一定程度上具有“别墅式居住体验”。

项目设计方案于1月17日-1月26日期间公示，共收到公众反馈意见16条。

最受关注的阳台和设备平台问题，建设单位回复确认，开敞阳台按照水平投影面积计算，承诺后期不封闭使用；设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，按规范要求设计，承诺后期不封闭使用。

关于退线及转弯半径问题，5#住宅楼北侧地库出入口转弯半径为6米，6#、7#、12#楼最外侧边界线距离红线分别为1.86米、1.02米、1米，均符合相关设计要求，鸟瞰图错误部分已调整。

其余反馈意见关注的项目公共服务设施配置面积、地库出入口设置、楼栋限高、地下空间布置、消防、内部道路及街坊路等问题，均按相关规范要求设计，规模及规划用途合理布置。

这个项目是北京2024年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让。

地块总面积约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米，涉及3幅宅地、2幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。

该组合地块共3个子项目，分别为：

酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，中海萬吉玖序；

小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，中海时光之境，首批258套住宅已于3月20日取得预售许可证；

十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块，住宅部分为中海朝阳ONE，商业部分确定打造为北京首座环宇城。

在正式挂牌时，该组合地块在限高、规模和投资强度等方面进行过一系列调整。

其中，酒仙桥地块原建筑高度为60米，调整后建筑高度增至80米，局部保留60米。

此外，0014地块内含南北向、东西向宽度为8米的街坊路各一条，纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设并进行养护和管理，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放。

该地块未来商品住房销售指导价为12.5万元/平方米，和北京宸园指导价一样。

北京宸园于2024年9月28日取得预售许可证，10月13日开盘，共14栋楼606套房源全部入市，备案均价为12.5万元/㎡，单套总价在1700万-3400万元区间。

项目主推143/165/220/249㎡全四居户型，均有阳台赠送，最高得房率达93%。

截至目前，该项目累计网签374套，去化率约62%；

已签约面积6.3万㎡，成交均价11.07万元/㎡，网签金额近70亿元。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股