北京买房：理清思路，购房建议1505

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我有一套清河毛南小区的房子，17年5月高点买的，480万，97年的，东西向，5层，次顶层。现在租金下降，房子中介说目前也卖不到400万。所以现在很纠结，卖的话，赔的多，不卖，怕以后跌的更厉害。

A：

1、当时为什么要买这套房啊？2017年是3月19号开始的打压房价，十天九禁令，史上最严+最密的宏观调控了。当时北京楼市几乎是封盘了，普宅成交量跌了一半以上，公寓甚至几乎0成交。

那在这种时期还出手买房，而且还是东西向+五层的，说明就是为了自住，所以才没注意投资风险。那如果是为了自住就留着吧，只要不卖就无所谓，早晚都能涨回来，毕竟这里是北京。

2、但这租金下降是什么意思？是这套房在出租，还是说小区或板块的租金下降啊？如果是这套房的租金下降，那问问中介是不是因为楼层高的原因？很多租户都不愿意爬楼的。如果是小区下降，那就和周边小区+板块平均租金做个对比吧，分析一下什么原因？

然后再计算租售比，看看学区溢价还剩多少？租金收益率是否划算？自己算也行，用总价除以预估租金，北京老房平均值现在是500多，超出的就是溢价。我估计这套房租金在5/6000，400万，租售比在700左右，溢价率20%吧，在海淀不算太高，但在清河不算低了。

3、总之如果是自住为主那就留着，就算是过了明年的入学高峰导致溢价下降，那也不会猛的下跌，大概率是逐步降低比例。而基础部分是不会单独走低的，早晚能涨回来，就是时间短不了。

如果是投资为主的，那这种房不占优。地段儿挺好，但毕竟有不低的学区溢价，导致租金收益低+高峰期后的保值风险。而且房子虽然不算硬伤，但居住体验也不太强吧。而房子是用来住的，在入学高峰过去之后，学区功能大概率减弱，居住功能就会更被重视，这种房在短期内至少不算投资性强的，只能寄希望长期上涨了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们26入学，也遇到了这个情况，您推荐青年湖单校，还是德胜片区。最近因为这个事情很焦虑。都需要现在买房落户，我们有东城的zb，担心德胜用不了，也担心单位弱势，上不了青年湖。希望您有时间能点拨我们一下。

A：

1、先看预算吧，如果预算很高，那索性就买德胜，因为豪宅的学区溢价相对低，再加上学区好，那性价比就相对高了。

如果预算不是很高，那要是我就买青年湖了。一是反正买在哪儿的溢价率都差不多，何必不买个概率高的呢？二是有政保，甭管哪种都尽量用上，别人家想要还没有呢。

2、单位弱势，可强势单位也未必能确保啊，大多数都是在几所头部校中提前摇号而已，也都是凭运气。弱势单位无非是批次靠后或指标少点儿，但性质都一样。

这问问前几届的同事吧，从理论上说，无论哪年的概率都是一样的。即便是名额或比例有变化，那既然是2026年的低谷期入学，指标（或所占比例）也只会增加，没有下降的道理，概率也就跟着提升了。

3、但这也没人敢保证肯定能对口入学，无论买房还是政保都有运气的成分。只能说以学区为主那就德胜占优，总价越高，性价比越高。以学校为主那就青年湖，学区溢价都差不多的情况下图个概率高。

仅供参考。

三

Q:

请问，决定房价的第一要素是什么？是需求。所以任泽平的所谓“长期看人口中期看土地短期看金融”的武断是错误的。现在老百姓都是有房子的，没有睡大街的，哪里来的购房需求？房价凭什么还高高在上？

供求关系决定商品价格，这是绝对的市场规律。而在你们的忽悠里，独独不提供需，只把人口、土地和金融这三项说成决定房价的条件是错误的。这是造成暴利驱动，过度开发的重要原因之一。

中国楼市十年前其实就已经达到饱和了，再加上十年来的疯狂开发，目前户均房子套数达到三套以上，远远超过国际警戒线，怎么还会有需求？

国家兴亡，匹夫有责，位卑未敢忘忧国。现在的楼市需要有良心的人勇敢站出来维护公平正义，停止开发浪费，启动产业转型。

A：

1、现在户均3套房子了？不对吧，您这是哪儿来的自信和武断啊？中国人口14亿，其中城市人口10亿左右，就算是4亿家庭吧，总共有12亿套房子？每套房就算是80平米，那也是1000亿平总量了。

2、沃天，您知道要想开发1000亿平房子要花多少钱吗？得需要多少劳动力？需要多少钢筋水泥？占用多少土地？创造多少的GDP？缴纳多少财政收入？您对这些都没有概念吧？

我只说一个数字吧，中国现在的平均房价是1万左右一平，那1000亿平就是价值1000万亿人民币，140万亿美元。对标美国，他们全国居民财富才190万亿，包括房子股票现金和所有能估价的财产。而咱们光房子就有140万亿了，是不是太夸张了？

如果真的是户均3套房，那肯定是供大于求了，也一定没人再买房，房价必然暴跌。那您等着看笑话不就得了，何必还义愤填膺的呢？也没必维护什么正义了，因为一切都晚了，总不能把这些房子都拆了吧？那不更是浪费吗？

3、总之我没必要跟您辩论，咱不在一个频道上，鸡同鸭讲没什么意思。或者说如果您说的是事实，那就只能等着瞧了，谁也不用废话。

仅供参考。

四

Q:

请问，北京目前哪个板块的房子还算是价值洼地？我按照您的经纬比较法做了对比，感觉西南五环的狼垡价格很低，才不到3万，远远低于同纬度的大兴的西红门，算价值洼地吗？另外用经度比较不太合适吧？南北能对比吗？

A：

1、经纬比较法，这只是找出“价格洼地”的方法，但并不能直接说明是“价值洼地”。也就是说只能发现哪个板块的价格相对较低，但要想证明价值被低估，那就得比较各种配套了，在同等情况下的价格低才能说明是“价值洼地”。

2、北京现在的价值洼地不能以“板块”来论了，得是说“小区”。也就是说没有整体被低估的地段儿，只有某个小区在这种行情期间超跌了，所以算价值洼地。

这就找中介计算小区的平均租售比吧，如果明显低于周边同等小区，或者说是低于板块平均值，那就说明超跌了。比如现在北京的平均租售比是600多，那如果某小区跌到了500以下甚至是400，那就绝对是超跌了，算价值洼地。

3、长丰园应该不算价值洼地，只是价格不高而已。这里7/80平的两居室应该是200多万，租金3/4000，租售比估计在600左右。如果是这数值，那就只能说是不高，但不太算超跌或被明显低估，基本就是正常值范围。当然这也是我估算的，具体的得问当地中介。

4、南北当然也能对比了，但还是这话，这种方法只能是发现某个板块的价格与众不同而已，并不能直接说明被低估或高估了。比如同为中轴路，大兴的4万多，奥运村的8万多，能说明高估低估吗？不能呗，只能说明是配套的价值不同，一分钱一分货而已。

仅供参考。

五

Q:

请问，我目前在昌平北七家有套小两居，孩子明年上学，因为昌平没有好中学所以想换房。求推荐总价500以下两居，换海淀或是朝阳自己拿不定主意。不求多好学区，在北京算中上就行，对孩子的期望值只是普通211即可，求推荐。

A：

1、昌平有好中学啊，昌一昌二的成绩都不错，放到东西海也是中上等。昌平吃亏在天牛娃被掐尖儿的比较多，所以导致没出现顶级高中。否则以昌一昌二的成绩+对口入学或直升，那是有资格涨出学区溢价的。

2、海淀或朝阳？那先看孩子的天分吧，天牛娃肯定首选海淀，朝阳则是海淀的低配版了。牛娃则是在朝阳更稳妥，因为九年校和单校划片的多，小升初时省心，点招竞争也没海淀那么激烈。

3、房子不好建议，500万以下的两居学区房，不好推荐，只能问中介。

4、普通211“即可”，这期望值可够高的。北京去年高考的211录取率是16.6%，六个孩子里才有一个。而且这数值还是建立在普高率70%的基础上的，也就是16.6%要打7折，真实的211比例不过是11.6，九个孩子里才有一个。

这我不敢推荐，毕竟教育是个综合工程，谁也不敢保证成绩，要不您还是咨询别人吧。

仅供参考。

多说一句，很多人对九分之一没什么概念，以为很容易，或者至少是不难吧，感觉比例挺高的。

但实际上呢，这已经是金字塔的顶端部分了。打个比方吧，很多人对北京的收入总有误解，认为年薪几十万很普遍，也不难挣到。但实际上呢，北京年入30万的占比才不过是10%，是很难赚到的高收入了。

而让孩子考上211，在现实中比赚到30万可难多了。以海淀来说，每年给孩子补课花掉30万的家庭大有人在，但最终能考上211的没多少……

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