实探丨天府新区139亩纯宅地，容积率1.5&瞰锦江 16.7亿起下周开拍

成都新楼市文|蔡兰

本文为行业资讯，非广告

经历了热度高涨的3月，4月成都土拍市场回归平静。

截至到目前，成都公共资源交易服务中心公布的4月待拍住宅地块仅有三块，分别位于天府新区、武侯区和郫都区，将于4月22日上午十点正式开拍。

▌截自成都公共资源交易服务中心

其中，天府新区待拍地块位于正兴街道大安桥社区2组，业界俗称「钓鱼嘴」板块。地块净用地面积约139亩，容积率1.5，纯住宅用地，起拍单价12000元/㎡，起拍总价约16.7亿元。

▌截自投资云地图

要论这宗地块的最明显优势，毫无疑问应该是——三面临绿地，西侧拥有一线无遮挡的瞰锦江头排视野。

▌地块西侧瞰锦江视野

▌地块西侧的正兴街道景观大草坪，有太阳的日子，在这里露营、遛狗、发呆，氛围感十足

天府新区上一次供应如此大体量的地块，还要追溯到2023年6月华发竞得的阅天府地块。不过，阅天府所在的143亩地块，被分割为6个连襟地块。而本次待拍的139亩，是单个地块面积就达到了139亩，相当难得。

139亩、容积率仅1.5、纯住宅用地、三面临绿地、还能瞰锦江，尽管地块本身条件已足够优秀，但约16.7亿的起拍总价，注定它大概率只能是大中型品牌房企的囊中之物。

▌139亩地块位置 成都新楼市出品

从地块所处的位置来看，该地块位于正兴街道钓鱼嘴板块，西侧临锦江，锦江对岸有建发浅水湾、建发中央湾区，东侧靠近天府新区的高端居住区天西和麓湖。

不过，该地块的短板也很明显。

首先，该地块离地铁站的距离并不近。据百度地图显示，地块西侧有地铁6号线，东侧有地铁19号线，地块距地铁6号线钓鱼嘴站直线距离约1.4公里，距地铁19号线正兴湾站直线距离约1.1公里。

▌地铁6号线钓鱼嘴站

其次，地块周围的教育资源表现较一般。

以2025年天府新区小学学区地图为参照，地块位于F区。地块周边学校包括天府新区第七幼儿园、天府新区正兴小学、正兴中学等。

▌天府新区正兴小学实拍

就在139亩地块直线距离约2.9公里的麓湖板块，去年9月27日，润达丰滨江成功竞得一宗占地约37亩的纯住宅地块，容积率同样为1.5。

润达丰滨江竞得的37亩地块，起拍价仅比本文提到的139亩地块高1000元/㎡，为13000元/㎡，但该地块最终之所以能以溢价86.9%、24300元/㎡的楼面价成交，除了地块本身容积率1.5、瞰锦江的天然优势外，该地块属于麓湖板块，从小学学区来看，属于购房者比较认可的C学区。

▌图据天府发布

周边二手房方面，据贝壳找房显示，锦江对岸的建发浅水湾（别墅）二手房价格约3.5万/㎡，建发中央湾区二手房价约1.8万/㎡，地块东侧的保利天屿二手房价格约2.9-3.1万/㎡，首开龙湖云著一期二手房价格约3.2万/㎡，招商时代公园天樾境A区二手房价格约3.3万/㎡，万科天府锦绣锦院二手房价格约4.1万/㎡。

▌地块周边二手房及房价 成都新楼市出品

以下是地块及周边实探：

▌地块已打围

▌地块内部实拍

▌肉眼可见地块有不小的坡度

▌锦江对岸的建发浅水湾

▌正兴街道的拆迁待建地块

▌地块所在的正兴街道，仍有不少自建房

宗地位置：天府新区正兴街道大安桥社区2组

宗地编号：TF(070102):2025-01

面积：92757.58平方米，合139.1364亩

交易时间：2025年04月22日10时

出让方式：拍卖

起始价：12000元/平方米

计入容积率总建筑面积/容积率：不小于9.28万平方米且不大于13.91万平方米

建筑密度:不大于25%

规划用地使用性质：二类城镇住宅用地

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