业委会想换物业公司 社区发文叫停业主大会 业主自治，为何这么难？

从起初想成立业主大会、选举业委会却无法推进，到在街道办和社区主导下顺利完成，再到业委会开展工作时被街办长时间调查、被社区发文叫停……未央锦城小区业委会的成员不仅对未来该如何工作充满迷惘，更感到一种深深的无力感——业主自治，为何这么难？
　　 街道办、社区又有哪些考量？华商报大风新闻记者进行了采访。

　　之前因物业管理区域划分成立不了
　　2022年底在街道办和社区主导下选出首届业委会

　　 未央锦城小区位于西安市未央区龙朔路，属于未央湖街道办。
　　 该小区业主委员会委员蒲庚告诉华商报大风新闻记者，他们小区和北边的杜家堡欣苑小区原本是一个院子，中间加了一道铁栏杆隔成了两个区域。未央锦城这边共有8栋楼，不包括商铺有1726户。2022年以前，业主们也曾酝酿要成立业主大会、选举业委会，但在向未央湖街道办提交业主联名签字时被告知：未央锦城和杜家堡欣苑小区属于一个物业管理区域，因此只能设立一个业主大会，所以也要有那边的业主签名才行，最终此事无法推进。
　　 “2022年底，可能是因为上面对成立业委会有考核任务，物业管理区域的问题不再提了，在未央湖街道办和龙记玖玺社区主导下，开始帮助小区筹备成立业主大会、选举业委会，连业主大会议事规则、管理规约、业委会选举办法等文件都是社区做的。这次顺利地成立了业主大会，选举产生了首届业委会，2023年3月完成了备案。杜家堡欣苑小区也在同时段成立了业委会。”
　　业委会成立后拟选聘物业 社区和街道办希望能给前期物业一次机会
　　 “未央锦城小区业委会成立后，就一些具体物业管理问题和前期物业进行沟通，但物业管理情况一直没有改观。”
　　 蒲庚说，2024年2月，业委会组织召开2024年业主大会，就“是否同意解聘现有物业公司、选聘新的物业公司”等议题进行表决，最终表决通过同意更换物业等决议。
　　 “2024年3月，街道办称接到业主投诉，要对所投的票进行审核。后来说发现159张票存在问题，却一直不提供问题选票和相关清单，只是口头通知。业委会对口头通知不认可，希望能给予正式书面回复以告知全体业主。但过了两个月，街道办还是没正式回复。业委会于是再次宣布投票表决结果有效。”
　　 “之后，社区和街道办先后出面找业委会，在未央区住建局开会，要再给前期物业公司一次整改机会。于是又给了三个月整改时间，业委会列了一些问题，但物业公司说有的能整改，有的整改不了。整改后，社区组织了验收。业委会对验收结果不满意，社区要求物业公司继续整改。”
　　 “2024年8月，业委会组织召开临时业主大会，组织了选聘小组准备公开选聘物业服务企业。在资料整理好尚未报备时，社区开了一个会，称接到业主质疑和实名举报，让临时业主大会暂停，配合调查。业委会回函表示，社区无权叫停业委会工作。同时把该回函和临时业主大会的相关资料也提交给了街道办。”

　　业委会坚持公开选聘物业 被街道办长时间调查，被社区发文叫停

　　 业委会主任刘庆波说，虽然业委会是在街办和社区主导下成立的，但2024年8月，街办相关科室更换了负责人，新科长说她刚接手，对情况不了解，让把业委会成立以来的所有资料都提供一下。之后说2024年业主大会159张票有问题，却依然不给出具书面调查结果，解释说还要找当时投诉的人了解情况，直到2025年还是没结果。
　　 2024年12月23日，2025年业主大会议题公开征集完毕，发布了正式公告。在征集和公示期间，未收到业主、街道办和社区的异议。接下来，业委会给社区和街道办邮寄了拟召开2025年业主大会的通知，社区拒收，街道办签收了。
　　 “此后业委会开始筹备2025年业主大会，其中议题包括让业主对公开选聘物业公司的方案进行表决，同时也设置了是否使用线上投票平台进行表决的议题，准备于1月11日启动2025年业主大会。”
　　 “2025年1月9日，社区工作人员在微信群里给全体业主发通知，称业委会工作存在五个问题，包括159张票的问题、违反基层治理要求的问题、业主大会投票未包含商铺和车位的面积，以及开展线上平台实名认证投票存在重大信息泄露风险等。并表示业委会没有接受社区的监督和指导，叫停业委会的工作”。
　　 “1月11日，社区工作人员又在业主大会现场宣读了一份通告，除了以上提到的问题，还提到了‘业委会未向社区及相关部门报备，擅自在小区内张贴《选聘方案》《议题征集通知》等资料’的问题。”

　　今年1月业主大会上有人阻挠投票，之后业委会办公室的门被锁至今

　　 蒲庚说：“今年1月11日业主大会启动当天，除了社区来人念了通告，还有一些人在现场阻挠投票，这些人还是2024年业主大会反对投票的那些人。报警处理后，投票正常进行。两天后，业委会门上就被贴上了通知，称房子被抵押给了一个公司，让业委会限期搬走。业委会再次报警后，警察现场协调，说房子抵押了要拿出证据，最后让把房门打开。第二天却发现门又被锁了。因为马上就要过年放假，业委会没再管，门一直锁到现在。后来，社区又给业委会主任寄了一份资料，表示对业主大会延长投票时间也不认可。”
　　 “社区工作人员不仅在微信群里发文件，甚至还上门告知业主，让业主们不要参与此次投票表决。业委会成员在群里发信息回应竟然被踢出了群，只能再建微信群沟通。考虑到人家拿着工资，在上班时间专门做这样的事，我们只是兼职做事的几个业委会成员实在无法抗衡。3月3日，业委会无奈之下只好发出了暂停投票并封存票据的通知。”
　　 发了通知后怎么办？刘庆波表示，将会向上级部门申诉，或者通过起诉来解决。

　　业主：收费是按二级收费，但服务达不到二级标准

　　 3月18日，华商报大风新闻记者来到未央锦城小区实地了解情况。业主们对小区物业管理的意见主要有：电梯经常修经常出故障让人担心，供暖引入第三方后暖气烧得还不如原来暖和，门禁管理不严任何人想进就能进，楼道长时间不见打扫，地下车库地面破烂不堪灰尘很大，垃圾中转站距6号楼太近夏季臭气熏天等……总的来说收费是按二级收费，但服务达不到二级标准，希望能找到更好的物业服务企业来为业主们服务。
　　物业公司：有些业主做的有些事，是想让物业和更多的人产生矛盾
　　 3月20日晚，记者联系到了该小区物业公司负责人朱先生。他表示，小区里的事很多很复杂，对一些是是非非不想说啥，但有些业主对物业管理上一些具体问题的反复表达是有目的的。“比如，本来是为便民的充电桩，有些业主通过12345等渠道反复投诉让强行取缔。要知道，这个小区有房屋1726户，居住1368户，电动车将近1500多辆。所以这是在做什么呢？无非是想让物业和更多的人产生矛盾。”另外，有些问题属于建设遗留问题，确实不是物业公司能完全解决的，物业也是代人受过。而对于“作为一直在小区服务的前期物业本来很有优势，为何却没能在业委会成立后及时赢得全体业主的心，及时和业主方签订物业服务合同”这个问题，朱先生绕开了没有回答。

　　未央湖街道办一负责人：不支持更换物业是考虑稳定问题

　　 3月18日，记者从知情人士处了解到，未央锦城和杜家堡欣苑小区原是一块土地、同一个开发商，但现在是两个社区、两个业委会、两个物业公司。杜家堡欣苑小区是安置小区，物业公司是村上自己找的；未央锦城小区物业公司是开发商指定的前期物业。未央锦城小区的东北、西南至今仍各有一块地尚未完成建设。相关方面担心让开发商的前期物业退出，开发商若不再建设，到时候政府也没钱来建。
　　 3月21日，未央湖街道办相关负责人告诉记者，社区把业委会工作叫停，是有业主大会议事规则支撑的，“议事规则写得很明确，要接受区住建局、街道办和社区两委的领导。”2024年业主大会发现159张票有问题，也是纪工委调查的结果，街道告知了他们，社区也有相关会议纪要。关于更换物业，“街道办委托社区两委挨家挨户对业主做了问卷调查，结果80%的业主不支持更换物业，同意物业继续履行职责。”至于临时业主大会要采用电子投票的表决方式，到底有多少人同意、注册了多少人等这些情况都不透明。他坦言，之所以不支持更换物业，街道办首先考虑的是稳定问题。
　　 记者注意到，社区工作人员帮助业主制定的《未央锦城业主大会议事规则》第三条提到：“业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、社区居民委员会、房产管理部门和相关行政管理部门的指导”。业主大会表决结果产生后，若有问题为何不及时彻查清楚并正式公布，却委托社区两委再做问卷调查，不认可业主大会表决结果却采信问卷调查意见，这样的操作也令人费解。

　　律师观点
　　行政权力不能过度延伸
　　业主自治和社区居民自治应是相辅相成

　　 北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽认为，社区没有权力叫停业委会的工作。
　　 根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，其设立和运作由业主决定，并受法律保护。社区居民委员会与业委会是两个不同的自治组织，各自有其职责和权限。根据法律法规，街道、社区、个人或组织都无权直接解散或停止业主大会或业委会的工作。业委会的工作方式和内容，应由业主大会决议并执行，除非通过合法的换届选举或业主大会的决议，否则不得随意解散或停止其工作。
　　 陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，行政权力不能过度延伸。社区居委会本身也是基层群众组织，业主自治和社区居民自治都属于基层治理模式，两者应是相辅相成，不应该站在对立面。贾涛认为，之所以会出现现在的局面，和相关部门对法律的认识理解不到位、“依法行政”意识不强、管理简单有关。
　　 记者注意到，《民法典》第二百七十七条中规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会……地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这里的用词是“指导和协助”。而省市物管条例的相关表述中增加了“监督”一词。“指导和协助”主要体现在哪些方面？一位兼职社区居委会副主任同时又担任多年业委会主任的人士表示，“指导”不是“领导”，不能把业委会看成街道办甚至社区的下级部门，不能直接给业主大会或业委会下指令，要求不能怎样、必须怎样。其次，指导必须要以法律为依据，把法律规定转化为可执行的具体工作流程。最后，“协助”一词说明了在业主自治事务上，街道办和社区只是负有帮助业主们开展此项工作的责任，没有也不应该进行“故意干涉”。

　　延伸阅读
　　未央区成立物业领域突出问题专项整治工作领导小组

　　 据了解，为贯彻区委、区纪委相关会议精神，“落实群腐集中整治有关要求，办好群众身边具体事”，未央区已制定物业领域突出问题专项整治实施方案，成立了由区委书记、区长担任组长的“未央区物业领域突出问题专项整治工作领导小组”。下设一办一专班，工作专班下设五个整治组，计划从物业服务规范、物业经营收费、公共环境秩序、消防安全隐患、自治组织运行五方面开展工作。按照安排，试点推动于今年7月底前完成，全面整治于11月底前完成。工作要求中特别提出“要坚持开门搞整治”，要调动社会监督力量，将群众参与、群众监督、群众评价贯穿整治全过程，及时回应群众关切。

华商报大风新闻记者 石铮 D21