R4租赁社区运营效能|当市场降温，租赁社区要如何“救场”

截至2025年3月底，上海已开业R4租赁社区98个，可向市场提供房源约11.2万间，其中保租房占比约97%，R4新建租赁住房占全市已供应保租房总规模约30%。

大量城市外围的保租房入市，带来全市集中式公寓坪效下跌，2025年3月集中式公寓坪效3.49元/㎡·天，较上年同期下跌6.4%。

在市场环境持续低迷的背景下，新建R4社区的运营面临更大挑战，爬坡难度显著提升。不少品牌为应对爬坡周期的拉长，纷纷加大在爬坡期的优惠力度。目前，“租12送1”的促销手段已屡见不鲜，部分保租房社区甚至推出了力度更大的“租12送6”活动。

这类“内卷式”的营销活动，给区域内其他项目的运营带来了新一轮压力与考验。此时，项目运营效能成为评判企业运营实力最为直观的关键指标。

从本季的测评结果来看，有两个项目值得重点关注：

壹间汇青苑：项目仅用 7 个月便完成 90% 的爬坡进度，在同价段项目中表现较好。值得留意的是，受工程进度影响，项目首批仅推出半数房源，致使初期爬坡进程无奈陷入停滞。随着后续剩余房源陆续投入市场，招商伊敦的运营能力得以施展，在运营管理团队、招商体系物业服务团队的协作，以及内部管理系统的支撑之下，项目运营逐步步入正轨，加之集团给予相应的资源支持，项目整体出租率得以快速上扬，一路攀升至 90%。

浦发有家康桥社区：在传统租赁淡季开业，运营团队提前布局，开展全方位蓄客活动，积累了相当规模的客户储备。开业后，团队推出长租 87 折等爬坡期优惠举措，凭借显著的价格优势迅速打开市场局面，成功突破淡季的不利影响。除了营销策略，在产品方面也有诸多亮点。较之前的项目，该社区在产品上进行了升级优化，户内空间设计更为合理，提升了居住舒适度。公共区域以健康为主题，设有自助式全方位健康中心、深度睡眠体验空间、微高压氧体验舱等设施，契合当下注重健康的青年人的实际需求 。

此外，回顾那些已步入稳定运营期的项目，它们能够长期维持较高出租率，不仅得益于出色的产品力，更离不开专业且高效的运营团队。

在与租户访谈时我们了解到，管家或物业的管理能力对租住体验有着极大影响，是决定租户是否续租的关键因素。对于大型社区而言，空置率上浮10%，空房源量就相当于一个小型项目，若续租率较低，就等于长期处于爬坡期，运营压力也会随之与日俱增。

同时，我们还留意到另一种现象：个别 极小户型为主的密度较高的项目，在进入稳定运营期后，反而面临着更大的运营压力。一方面，居住密度大产生更多的生活噪音都可能干扰居住体验；另一方面，部分项目采用的集中供热水方式，被大量租户反映费用过高，甚至表示要列入 “避雷清单”。

3月上海公布了2024年常住人口数据，和上年相比常住人口减少约7万人，常住外来人口减少约24万人，需求减少叠加供应压力，考验项目运营水平的时代早已降临。

克而瑞不动产运营上海区域团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。

源于多元化的咨询体系，区别于传统的咨询逻辑，结合创新思路研讨，伴随咨询服务和定制化研究内容，专注于研究前沿方向，攻坚深度课题。

克而瑞不动产运营上海区域团队定制化专题报告

《产品线运营及打造策略》

《公共服务行业重点一线职工租赁需求评价报告》

《保障性租赁住房盈利模式研究》

《上海地铁沿线租赁研究》

《R4大社区开发模式及案例参考》

《后疫情时代，租赁企业的品牌趋势研判》

《上海高端客户租赁需求分析》

《15%自持土地破局思路研究》

业务菜单|包含但不限于

租赁品牌支持服务——行业峰会曝光、闭门主题交流、企业榜单监测等

大“易居"资源矩阵，可提供行业峰会曝光/闭门主题交流/企业榜单测评/专业培训分享等

租赁数据监测服务——月度监测、城市进驻监测、竞品监测等

超十年大数据经验积累，可提供全国55城租赁住宅行业阅读监测/重点8城市租赁住宅行业监测/企业持有物业城市进驻监测/企业持有物业城市进驻监测/竞品项目监测等

租赁课题研究服务——项目、行业、战略类等专题研究

项目类专题：针对项目的难点进行专题研究，主要为后期项目获取或运营提供相应数据支持，例如板块租赁客群分类、对标竞企研究、高端租赁案例研究等方向

行业类专题：选定单个课题，研究方向可涉及租赁融投管退各个环节，以甲方关心的主题方向进行研究，例如15%自持方案研究、租赁市场竞争格局、存量非转居专题、大社区运营专题、REITS公募手段专题等方向

战略类专题：以集团租赁战略发展为服务目标，例如租赁产品线战略、规模布局城市选型战略、开发与持有BU架构战略等方向

租赁项目咨询服务——R4整体定位、存量资产解决方案、运营资源推介等

全周期伴随型顾问服务，可提供R4及租赁类项目整体定位/多业态收益价值比选/存量资产解决方案/运营资源推介/项目运营诊断/精准营销建议/第三方监管等