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上海静安招商康定壹拾玖

静安内环内 曹家渡全新盘

「康定壹拾玖」等待入市

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首期将推约120-190㎡3-4房

共计92套房源

目前已开放展厅接待

社区分析

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① 人车分流分析

人车分流顾名思义就是指将人和车分开，具体来说，是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。

根据公示图上看，项目共有六个出入口，看似只有一处临街，实则处处有路。

• 康定路出入口：康定路上设有一个机动车入口和一个人行出入口。机动车入口位于抬高的地块，而人行出入口则位于地下部分，巧妙地避免了人车交叉的情况，保障了行人的安全。

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• 公共通道与楼栋连接：根据规划，1号楼、2-1号楼和2-2号楼很可能将通过公共通道进入。虽然可能会有部分人流交叉，但具体的交通流线将根据后续的项目方案进一步优化。
• 规划道路出入口：规划道路上设有一个消防出入口和一个机动车出入口。机动车在进入小区后可直接驶入地下车库，实现了人车分流，提高了小区的安全性和舒适度。
• 南侧人行出入口：南侧与公共通道相连处设有一个独立的人行出入口，同时消防通道连接鸿力公寓的消防门到外部，确保了紧急情况下的快速疏散。

② 日照分析

本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-15:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。

项目周边对项目无采光遮挡，但因为周边有高楼，南侧有视野遮挡。

地块南侧紧邻上海市公安局大楼（高度约110米），中间有停车库相隔，楼间距充足，因此无采光遮挡，但视野受到一定影响。紧邻的鸿力鸿鹄公寓（约65米高）对日照无影响，但南侧视野可能会受到一定影响。

东侧是高层住宅小区，高度在66-84米之间，对项目有一定的视野遮挡，但无采光影响；

北侧为静安区人民法院，建筑限高50米，因此对项目无任何遮挡；

西侧是一个6层的居民小区（约20米高），因此7层以上有较为开阔的视野；

立面日照分析：
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由分析图可知，整个项目东侧采光优于西侧，其中3号楼和6号楼无遮挡，采光最好。

受到前面楼栋的遮挡，顶层5层采光优秀。由于项目不是完全坐南朝北，加上楼栋排布，2号楼对1号楼东侧有部分遮挡。东侧后续有规划绿地，因此1号楼西侧户型的采光和视野优于东侧。

2-1号楼和1号楼相似，中高层无遮挡，低区西侧户型优于东侧。2-2号楼低区遮挡严重，采光一般，但高区采光优秀。

5号楼受到6号楼遮挡采光良好，南侧直面小区下沉庭院景观，景色优秀。

③ 地块景观分析

项目外部没有显著的景观，但地块西北角未来将规划为公共绿地，这将为居民提供一个休闲和放松的好去处。目前该区域为汽车4S店，未来将进行改造。

地块本身进行了高差处理，这不仅提升了项目的整体美观性，也为景观设计提供了更多可能性。

项目预计将配置会所，并可能包括恒温泳池等高端设施，进一步丰富了居民的生活体验。

除了会所，项目在1号楼的一至二层、2-2号楼、3号楼、5号楼和6号楼的一楼还规划有架空层，这些空间有望被打造成泛会所，为居民提供更多的休闲和社交场所。

楼栋分析

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项目由5栋14-25层高的高层组成，除了六号楼是2梯3户，均是两梯两户的豪华配置，整体没有保障房，没有租赁用房。

项目还没有公布正式房户型分布图，根据推测，将推出面积120㎡-260㎡的可售商品房。

1号楼无不利因素，因为南侧最近的入口是机动车出入口，人行动线可能会较长。

2梯2户设计，西边套预计为约120-130m²3房户型，窄长两开间，可能会结合西侧景观做侧开窗；东边建面约160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。

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2号楼临近公共通道，可能会有一定的噪音。

划分为三个单元，都是2梯2户，其中最西单元结构与1号楼相似；中间单元预计为160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。

东单西侧预计为120-130m²3房户型，预计三开间，没有连廊，是项目中较好的小户型；东侧预计为140-155m²3-4房户型三开间。

3号楼划分两个单元，每个单元都是2梯2户，预计为200-220m²4-5房户型和预计为240-260m²4-5房户型，大概率都为横厅四开间。

5号楼2梯2户，中间由楼梯隔开，大概率是类一梯一户的设计。预计为200-220m²4-5房户型，横厅四开间。

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6号楼北侧有物业，南侧KT站和活动室，有一定的噪音和健康影响。

2梯3户，西边套以连廊与楼梯间相连，预测建面约为140-150m²4房；中间套北侧有连廊，采光通风都有一定影响，预测建面约为120-130m²3-4房；东边套预测建面约为130-140m²3-4房。

按照目前的爆料，项目预计规划会所，带有泳池；架空层规划社区配套功能；预计将打造建面120-180㎡户型，兼顾刚需和改善。

预计整盘均价将达到约17万+/平米，适合对地段、品质、配套有较高要求的购房者，尤其是那些在静安区工作或生活，希望在该区域购买高品质住宅的高净值人群。

「城市展厅实拍」

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老静安内环内地段

该地块位于内环内，东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路。

项目靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站路之隔；往南3站地铁就是一大会址黄陂南路站，淮海中路商圈、新天地、一大会址纪念馆全都聚集在这里，是上海人公认的有腔调和情调的区域之一。

交通方面：项目距离地铁14号线武定站约260米，7号线昌平路站约800米，交通十分便捷，可快速抵达静安寺。

静安寺，图源网络

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教育方面：周边学校众多，有一师附小、市西中学等；

医疗方面：约1.4公里处有上海市华山医院（三甲医院），能够提供完善的医疗保障。

商业方面：距离889广场约600米，附近有静安寺久光百货、嘉里中心等，商业配套齐全，繁华近在掌握。

地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，环境怡人，整体宜居性非常高。

楼板价超11.4万元/㎡

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静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块吸引4位竞买人，经过163轮竞价，由太仓沙桥置业有限公司（招商蛇口）与南通瑞城置业组成的联合体以56.6亿元竞得，成交楼板价超11.4万元/㎡，溢价率高达31.2%。

该地块的楼板价成为全国单价第二高，仅次于徐汇区斜土街道xh128D-07地块13.1万元/平方米的全国单价最高纪录。

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地块已为净地状态。该地块是街坊里规划的仅有的纯住宅地，出让面积1.85万平方米，容积率为2.68，限高80米，大概率会打造成高层住宅。

地块规划住宅体量约49585㎡，预计建造约400套住宅。地块内要设一条公共通道，可能会分成两个小区。

招商曹家渡项目规划示意图 底图源于规划文件

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