中海朱辛庄项目，有个神来之笔

房财经网上个周末，越秀董毅又火了一把。

他治下的星耀未来首开卖出13.86亿元成绩。三天后，网签25套，成交均价5.567万元/平米。

它的楼面价2.5万元/平米。有3万元/平米的缝差，利润不错，难怪董毅又在朋友圈炫耀了："在昌平，我们一直做量价标杆"。

两年前，越秀星樾开盘，供应778套住宅，至今网签656套，成交均价6.18万元/平米，成交金额38.25亿元，比地价多了5个亿元。

在星耀未来的热销下，往南2公里外的表兄弟也有了新动态。

4月9日，中海地产公布了朱辛庄0029地块的总平图。

它的项目公司和北面700米的中海寰宇未来共用，中海地产和未来科学城置业各持80%和20%股权；而星耀未来，越秀地产和未来科学城各持75%和25%股权。

中海0029地块被视为朱辛庄地铁旁，最后一块住宅用地。

它的地块素质不错，用地规模1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米。

西边一路之隔，便是名噪一时的大华启宸府。2023年3月，由上海民营房企大华集团，在42家房企争夺中，摇号竞得。

当年9月开盘，338套房不到两个月便基本售罄，成交均价6.19万元/平米——楼面价为3.54万/平米。

此一时，彼一时。

两年后的今天，0029地块能否复制大华启宸府的盛景呢？

0029地块虽好，但它附加了一个"拖油瓶"——0041体育用地，建筑面积达到了1.13万平米，涵盖1座能源站、两座体育馆。如果加上4711万元的地价，开发总成本至少要耗费2亿元。

不过，这块体育用地虽不可分割销售，但土地出让文件里留了一句活话：如需整体转让需征得昌平区政府同意。意思是，可以整售。

目前，这类重资产的买家非常少，中海地产自持的概率比较大。

这笔费用，一向追求极致利润的中海地产，一定会想办法从0029住宅地块里找回来。

从表面上看，中海0029地块的实际楼面价达到了3.18万元/平米（加上了体育用地），比大华启宸府低了3700元/平米。

在好房子政策的加持下，中海0029地块有了首层架空层、多了南北阳台，建安成本会比大华启宸府要高。

花姐大胆推测，中海0029地块的售价会在6.2万元/平米以上。缝差和星耀未来差不多。

除了有大华启宸府为参照系之外，更关键在于，它要照顾中海寰宇未来老业主们的感受，不可能背刺自己。

从区位上，0029地块是优于中海寰宇未来的，后者距离地铁朱辛庄站约600米，而0029地块只有400米。

此外，中海寰宇未来只有飘窗赠送，而0029地块南向是内嵌式阳台、北面是开敞阳台。

中海寰宇未来于2024年3月开盘，供应932套，网签645套，成交均价6.156万元/平米，成交总价45.4亿元，超过地价2.7亿元，缝差不高，只有2.23万元/平米。

中海0029地块的住宅售价，比中海寰宇未来贵5000元/平米，比较合适。

但想卖出更好的价格很难，现在的北京楼市，比不上2023年。

南低北高渐进式布局

中海0029地块的规划设计，堪称神来之笔。

它的用地面积，比大华启宸府大了近1500平——住宅多了4户，为342户，地上规划面积更是多出5600多平米。

两个项目的容积率差不多，但中海0029的舒适度，会超越大华启宸府。

原因是，在楼栋的规划上，中海地产采取了南低北高的渐进式布局，将楼栋之间的遮挡程度降至最低，而大华启宸府讲究对称美。

具体来看，北边的1#-3#均为18F高层，两梯两户；南边为6#8F、4#9F、5#11F洋房，一梯两户。大华启宸府除了最南边的5#为11F外，其余均为18F高层，导致楼王3号楼东西方向都有遮挡。

0029地块的大门设在东边中间偏北位置，与物业服务中心相连，同时也兼备了“好房子技术要点”中邻里中心功能。

从平面图上看，大门的正前方有一条竖条，疑似为屏风装饰。

穿过大门和邻里中心往西不足30米，便是首层架空区域，位于楼王3#东边两个单元，面积约250平米左右。

根据出让文件，0029地块需配置各1000平米的沿街商业、养老服务驿站。

中海地产将沿街商业设计在了北边7#配套楼，为两栋左右对称的2层建筑，层高9.75米；养老服务驿站则在小区的东南角的9#，为一栋3层建筑。

在养老驿站的北边，是整个小区的化粪池和雨水调蓄池。

0029地块的车库出入口一东一西有两个，东边的紧挨着邻里中心，但它的旁边就是人行出入口，且与出租车站点重叠。这种人车混杂的设计，是0029地块的一个BUG。

它的室外活动场地，在西边车库出入口的北边，面积约在240平左右。

整体看，0029地块不算大，但中海地产还是在规划上，植入了当下好房子的诸多特点。

南北双阳台+飘窗

与周边大多数小区一样，0029项目定位为刚改。

花姐测算后，它的主要户型面积段分三种：97平米和103平米三居，以及125平米四居：103平256套，占比75%；125平米72套，占比20%；97平16套，占比5%。

这个面积段，比不远处的兄弟项目中海寰宇未来，小了一圈；但又比隔壁的大华启宸府大了一圈。

赠送尺度方面，0029地块的所有户型，南向都有内嵌阳台和飘窗相送；除97平外，另两个户型北边也有一处开敞阳台可送面积。

其中97平米客厅的内嵌式阳台进深可达1.8米，主卧为L型飘窗，另次卫也有飘窗赠送。

103平米和125平米的内嵌阳台进深约为1.5米，分布在客厅和主卧，南向次卧则送有飘窗；北边的阳台，不可封闭。

此外，除了97平为两面宽外，其余两个户型都为南向三面宽。

花姐将5#的103平米户型进行了分解，主要数值如下：

1、面宽约9.9米，进深约10.7米，面宽进深比约0.93；2、内嵌阳台面积约10.6平米，其中一半赠送；3、飘窗面积约1.5平米，全部赠送；4、北边外置阳台约1.6平米，赠送一半；

它的实际得房率不到90%；北边高层户型，会再低4到5个百分点。97平米的实际得房率接近91%；125平米则为85%左右。

同在昌平的星耀未来和北京国贤府二期，得房率会超过中海0029地块，原因是洋房产品。