高瓴资本继续押注日本租赁市场

观点网 香港报道 4月11日，高瓴资本旗下房地产投资平台Rava Partners近期动作频繁，先是于去年底与母企高瓴资本以 11 亿美元收购日本房地产发展商Samty Holdings，再在今年4月初收购 Dash Living 的多数股权。多次大手收购，反映高瓴资本锐意扩展日本市场。

随着亚太地区物业市场成为全球房地产投资者的首要目标，高瓴资本旗下房地产投资平台Rava Partners宣布收购香港租赁住房平台Dash Living的多数股权，并计划投资高达1.5亿美元以支持其在日本及其他亚太市场的扩张。

高瓴资本收购Dash Living的原因其实不难猜测，当中或离不开其于日本市场的资产配置。Rava Partners的联席主管Joe Gagnon表示，其对日本的增长机会特别感兴趣，日本市场展现了强劲及长期投资回报，而且 Dash Living 已经为其客户和资本合作伙伴创造了巨大的价值。

Dash Living总部设于香港，是亚太区新兴具前瞻性的租住方案供应企业，现时业务遍布香港、新加坡、东京和悉尼4个亚洲先进城市，拥有逾2000个服务式住宅和共居公寓等住宿单位，提供长短期弹性租赁与企业外派员工住宿服务。Dash Living透过共享经济、物管科技与独特的租户体验，打造一个全球住宿社区。Dash Living获概念资本、高富诺、塔龙加投资集团、华懋集团及多间创投公司的注资支持。

Dash Living目前在日本运营19个项目，占总资产组合中约40%，覆盖东京、京都等主要城市。这正与Rava Partners的投资计划不谋而合，且可以与去年底收购的Samty Holdings产生协同效应。

据多家媒体消息，近期高瓴资本计划每年在日本投资 10亿至20亿美元，并将在东亚国家的员工人数翻倍。去年12月，高瓴资本亦任命前贝恩资本合伙人菊田智宏(Tomohiro Kikuta)领导其在日本的扩张工作，以应对交易活动的大幅增加。

高瓴资本联席首席运营官 Adam Hornung曾表示，日本市场现在拥有大量机会，这些机会可能在过去五至十年前难以找到。

根据行业估算，亚洲长租公寓市场的总价值约在2000亿至2250亿美元之间，而单计日本市场就高达1500亿美元。如此庞大的市场背后，受多种因素推动，包括创纪录的入境旅游增长和日元贬值，以及远程办公趋势和游客停留时间的延长。然而，面对供需紧张，空置率仍维持在3%以下的低水平。

除了高瓴资本，不少投资者亦纷纷增加在日本的不动产投资。根据 MSCI 的资料，截至 2024 年第三季度，日本房地产总额约为4.7 兆日元。

其中黑石集团去年以26亿美元从西武控股手中收购东京的一个多功能综合物业，成为有史以来外资在日本进行的最大规模房地产收购交易。

而房地产私募基金管理公司基汇资本及一家机构投资者投资的日本多户型住宅房地产投资平台，联同领先房地产投资管理公司Alyssa Partners，亦于去年向一家日本大型综合企业收购位于日本东京的住宅资产组合。

基汇资本指，东京住宅市场是最具韧性的产业之一，现金流较为稳定。过去12年，东京住宅的占用率从未低于95%。即使经历全球金融危机及疫情两大市场冲击，租金依然稳固，分别仅回调10%及5%。受通胀、工资增长及建筑成本上升支持，东京住宅租金于2023年开始上扬，增加了3.5%。

根据第一太平戴维斯的报告，东京23 区住宅平均租金于今年第一季较去年同期上涨 7.3%，出租率于96.8%。

该行指，当地良好的需求和供应支撑了租金的持续成长。随着预计2025 年薪资将持续强劲增长，加上日本央行可能会进一步提高利率，会抑制潜在房主对出售公寓的需求，从而刺激租赁需求，增强未来租金持续成长的前景。

而另一受投资者欢迎的投资物业酒店市场，其于2024 年的初步投资额达到创纪录的 1.1 兆日元，占日本年度房地产交易总额的20%。该市场受惠于日本2024年入境旅客数量达到3700万人次，超过2019年的3200万人次的峰值。令平均房价 (ADR) 持续上升，如东京的房价同比增加20%。

虽然日本可能是 Dash 和 Rava 的首要目标市场，但预计两家公司将寻找机会将业务扩展到新加坡、香港、澳洲和该地区的其他市场。

Dash目前在香港有8个项目，分别位于油尖旺区、上环、香港仔等，合共提供近千房间，所提供的包括月租、日租单位，旗下共居住宅单位普遍月租1万多至2万多港元，以月薪逾4万港元年轻专业人士为目标客户，并于每幢物业提供共享娱乐设施、生活基本家电如洗衣机等。

虽然相比日本市场的强劲增长，香港租赁市场略逊一筹，但在政府各类人才计划手推动下，住宅租务市场畅旺。

根据香港差饷物业估价署数据显示，2025年2月份私楼租金指数报193.5点，较2025年1月的192.9点，按月升约0.31%，创5个月新高，按月升逾0.3%，连升3个月。

莱坊高级董事，大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升，对住宅租务需求继续有刚性支持，中小型住宅租金升幅将继续跑赢豪宅，未来几个月住宅租金走势保持平稳，2025年住宅租金有望再上升3%-5%，创历史新高。

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