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北京朝阳三间房金茂满曜朝阳
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这个清明节，北京楼市很是热闹。
有四大新盘登场。
它们是，海淀区朱房村的建发海晏和华润臻澐，朝阳区三间房的保利朝观天珺和金茂满曜朝阳，都在节前公示了总平图。
所不同的是，朱房村双子座是对手，三间房双子座是兄弟。
这四个盘，每个都星光闪闪。但若论独特性，金茂满曜朝阳最特别。
它是中国金茂在京打造第一个满系产品。一年前，金茂推出“金玉满堂”四大产品系。
"满系"落地金茂北京大本营，意义非凡。
转轴拨弦三两声，未成曲调先有情。
2月11日，北京朝阳区三间房土拍落地，保利发展与中国金茂联手击败了中海地产、招商蛇口，以87.295亿元摘得，楼面价约5.15万/平米。
这宗地，为朝阳近一年来的第三个地块组合包，包括D区1205-0007（住宅）和南区1202-0006（幼儿园）、0007（住宅）地块。
拿地后，它们很快达成了一致。保利操盘南区地块，金茂操盘D区地块。两家房企交叉持股50%。你中有我，我中有你。
它们没有功德寺双子座的明争暗斗——三个股东，只有越秀两边都持股，更没有朱房双子座的直接拼刺刀——股东完全不同。
顶层架构定了，三间房双子各干各的。而它们的操盘者，也都是经验丰富的豪宅高手。
花姐在一些楼盘渠道外联群里看到，有关保利朝观天珺和金茂满曜朝阳的信息满天飞，甚至连户型面积都出来了。
它们的总平图很简洁，只有楼高，没有楼间距、楼长和楼宽，一切披着神秘的面纱。
但，它们的好房子形象还是浮现了。
几天前，花姐写了一篇有关保利朝观天珺的文章——《保利豪宅，披上“三件套”》，发现它是朝阳区第一个设置了“阳台+首层架空层+风雨连廊”好房子。
金茂满曜朝阳虽没设风雨连廊，但有一个天然的优势，政南面有条青年渠。花姐给它贴个“河景房”的标签。
在青年渠和满曜朝阳之间，还有一条绿化带紧贴围墙。
一条河，一片绿化带，与金茂满曜朝阳融为一体，这等于直接降低了楼盘的实际容积率。
这些硬件条件，让金茂满曜朝阳成为一个十足的好房胚子。
13栋8-26F住宅楼
沿着朝阳北路，一路向东，行至东五环外2.3公里处，那就是金茂满曜朝阳所在地。
它占地3.68公顷，总建面13.5万㎡，其中地上建面9.2万㎡，容积率2.5，距离地铁6号线黄渠站约600米。
一条街坊路，将满曜朝阳分成东西两个区，共规划13栋8-26F住宅楼，高低配，东北角1#和5#楼为26F高层，西北角3#、4#为18F高层。
满曜朝阳共规划约719户，户均建面约127㎡。
西区占地大一些，大门便设在该区的西面，很是气派，长度超过60米。
一进大门之后，是一座高6米的物业用房，里面有一些小型商业。三进，是一个约600平米的下沉庭院。
首层架空层设在8#，面积约300平米，预计会打造成地上会所，与下沉庭院形成一套完整的会所体系。
因地块原因，楼栋朝向西偏南约7度，分三列平行排列，楼与楼之间，鲜有角煞问题。
优化了街坊路
按照拿地文件，金茂满曜朝阳须设一条街坊路，宽12米。
当它的总平图出来后，花姐发现街坊路被优化了。
原本，它是一条西北向东南、笔直的街坊路，令东西区都不太方正，不好排布房子，浪费容积率。
金茂是豪宅高手，它微调了街坊路，结合地块朝向，呈南北走向，且稍微带一点S型。
在北京楼市，优化街坊路并不是金茂首创。
之前，懋源地产在顺义后沙峪把街坊路动移，将“L”型变成“S”型；
中海新城把中海萬吉玖序的街坊路北移，巧妙地把街坊路和消防扑救场地融合，减少吞噬容积率；
华润置地拿下的顺义温榆河别墅项目，将街坊路可自由调换位置；
中建智地的北京国贤府二期把住宅的部分街坊路，改到酒店的北面了。详见《街坊路，土拍里的鸡肋》。
金茂满曜朝阳的街坊路，调整得十分巧妙。
它至少带来两个好处：一是讲究隐，曲径通幽，符合中国人的审美；二是让东西区地块方正，好排布房子。
先天的河景房
北京是一个缺河景房的城市。
十分幸运的是，金茂满曜朝阳成了朝阳区一个正南向的河景房。
4月8日，通州八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块将产生买家，那也是一块河景房，南面是通惠河。
金茂满曜朝阳南面一墙之隔，是一条长160米、宽14米的绿化带。可以说，它就是满曜朝阳的私家花园。
绿化带往南，就是青年渠，长约150米、宽约19米。
流水生财，源源不断。一条青年渠，成了金茂满曜朝阳的点睛之笔。
在花姐看来，绿化带+青年渠，与金茂满曜朝阳融为一体。它们加起来的占地面积约5000平米，令金茂满曜朝阳的实际容积率，从2.5降只2.2。
即便扣除街坊路占地面积，金茂满曜朝阳的实际容积率，至多也是2.3。
改善型好房子
继丰台璞逸丰宜之后，满曜朝阳是金茂在京的第二个好房子项目。
虽平面图中没有标准任何赠送尺度，但通过以往的文件，可预测它的赠送面积不小。
此前，金茂满曜朝阳招标公告中透露了一个关键数据：总建筑面积16.29万㎡，其中地上计容建筑面积为9.21㎡，地上不计容建筑面积(住宅)为1.54㎡，地下建筑面积为5.54㎡。
这表明，不计容住宅面积高达1.54万平方米，达到了整个地上建面的16.72%。
这部分不计容面积，除了首层架空层，花姐认为主要来自户型的阳台、设备平台、飘窗等。
有关阳台问题，可以从公示的鸟瞰图看出，每户都有内嵌式阳台。
除此之外，金茂满曜朝阳的户型消息，也流传出来了：主力户型为110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向年轻改善家庭客群，强调轻奢属性。
如果加上赠送面积，金茂满曜朝阳是个妥妥的改善型好房子项目。
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