以案说案，一个商住楼的困惑，物业多大胆、房有多大产？！

以案说案，物业多大胆、房有多大产？！

导读：

文章涉及物业乱象、建筑乱改建风险与争议，图片看不看、不影响理解，就可三分钟读完（听完），定有收获和深思。

一、从三个案例说起

1.随意改建装修，酿人间惨剧

没啥好说的，直接上图，已经划重点：商业书城，违规改造扶梯、违规装修、破坏消防格局和消防设施、消防长期缺少维护、超市杂物间靠近中庭楼梯等、其易燃物导致火灾加剧，最终导致16人死亡的惨剧。

2.谁给物业这豹子胆的？

没有物业办不到的，只有业主想不到的，物业能胆大到：不让业主停车，将地下室出租，让人开挖成泳池牟利的程度。

不得不服，物业利用小区资源创收的能力，严重超越其为小区业主服务的能力，这是啥原因呢？

这只能说明现在的住宅物业真牛，好似住宅小区的天王了，没人能管得了吗？！

打业主脸没关系，但可能，他们心中也没有职能部门吧，要不能这样肆无忌惮？！或许，冰冻三尺非一日之寒吧。

3.物业会不会都是：穷庙富方丈？

牛皮了，物业经理个人也能，在小区搞钱500万，关键还收入了个人的囊中。

大的物业公司、上市物业公司的高管们，年薪动辄上百万不稀奇，上市物企每年分红回报股东，几个亿都算零头。物业费没有变成为业主服务的成本，变成了他们的红利，很好非常好，大量鼓励物企上市，难道就为了这？

但是物业公司，却都叫苦叫穷，说亏本赚吆喝；物业底层员工工资微薄，很多没社保，一年工资没有上市物业老总一周薪水多。住宅物业亏了，还不愿意走，甚至解聘了，还依然继续干，真是活雷锋，这样的奇葩现象，大家说说看，到底问题出在哪里？住建的同志，更应该好好想一想：如何办？

个别业主说：小区最好不要业委会，看看这个几个案例，你还会这样觉得吗？就算遇到业伪会，业伪会能乱到的物业这样大胆吗？能霍霍小区多年吗？恐怕早被轰下台了！现实是：胡来的物业、赶都赶不走！

二、广州某商住物权纷争判决案例

1.公摊就能随便用吗？

最近看到一份法院判决书，竟然有这样的观点，好似判决书上说：属于公摊的就能占用、就能经营，真的行吗？

我看了很是惊喜，准备联合我所住单元的四户业主，将自己本层的公摊（ 电梯厅、过厅、楼道）“ 开发”一下、“ 合理”加以利用，比如摆放鞋柜、种种绿化、养养宠物。

下次物业或社区或消防来了，我也不怕了，因为有法院判例了，进入我公摊的，我们本层业主就可以合理使用；这判决书好像确认：这事“很合理”！

众所周知，很多公摊，承担交通疏散、避灾应急、消防通风等功能，不仅供本层使用，还要考虑大楼采光通风、消防安全等等，按建筑设计规范硬性规定而设计的，不能独立使用，必须属于公共空间，以防占用有导致建筑功能改变。

其实广州规资局的说明，已经很清楚，多次强调“公用设施，不能独立使用”。这里的独立使用，应该指独占使用。并且规资局只是说了公摊分配到那户了，只是证明建设成本摊销给谁吧？

广州规资局第9条答复，就是说⑧、⑨两处系自行分割出来的场地。商铺的分割、商铺装修、消防查验，的确棘手，松了可能影响消防安全，紧了可能影响生意投资。

如果按此判决逻辑，公摊摊销给谁了，谁就能独占使用，那么开发商卖完楼，应该没有一粒沙、一粒土属于开发商了，但是为何人防车位、会所、泳池等等，开发商说还是他的呢？我不知道，判官又将如何解释此类现象呢？

2.商业和住户，经济和安全，孰重孰轻？

写到这里，我建议本案法官，看看四川某书城火灾致使16人死亡案的调查结果。

更希望天隆花苑的商户、住户、居委会、街道、消防、城管部门，也看看这个火灾案例，然后对天隆花苑公共部位被占用、被改变格局装修、装修材料、线路线缆、店招广告牌等好好查验，看看是否影响消防疏散、消防设备、防火卷帘、是否影响通风排烟，是否有安全隐患。

这点不要紧也是不要紧，只要没灾祸就好；但是万一一旦出了火灾，恐怕没有一片雪花是无辜的。

首层的改建平面图，如下：

备注：改建部位编号，同判决书中争议部位编号一致。

首层⑤号位，被改造情况如下：

首层⑤号改建位，变成经营空间，具体如下：

首层④号位，被封闭改建，情况如下：

首层①号位，被封闭改建，情况如下：

二层的改建平面图，如下：

二层改建的⑦、⑧、⑨号位，两处是原来的敞开式阳台，一处是中庭楼梯间。敞开式阳台被封闭，据说成为了商户各自的私域，并广告牌泛滥，据说住户业主投诉后也无果。

商住楼，商户和住户和谐共生，相互理解，非常重要。生意好是好，促进了经济，但若能让住户房产也同时安全无忧，甚至能增值获益，形成共赢，那应该才是更好！

偌大的大楼，其主要出入口，招牌年年换，总是离不开吃鸡的店！好似感觉整个商住楼，都是吃鸡的店？

本属于整个大楼的招牌位置，满满当当被占用，那里能容得下，天隆花苑整个大厦挂名牌呢？

天隆花苑要求公用设施恢复正常，恐怕不仅仅是被占用需要赔偿，可能更多意义在于，要求安全有保障、居住有氛围。

虽然低层是商铺，但是烟火都是往上窜的，商业部分不规范引起火灾，肯定殃及以上住户的。

3.共用部位到底属于谁？

一个都被业主大会解聘的前期物业，已经出场的物业，还能不移交或继续收租吗？公共部位成了前期物业的？

上图可以看出，授权业委会收回公共部位、追诉侵权赔偿，是业主大会决议形成的，也就是众多住户深感商业影响，只有弊没有利，所以才有了这个公共书屋管理方案。

但是商铺业主的陈述是：我买了商铺，商铺公摊了这些，所以所属于他们了，就他们可以共用，和你住宅用户不相干。当然诉状上是如下方式、委婉表达的：

显然，这份判决是支持了商铺业主的观点，这事合理吗？

草根谈

这个判决好不好，如何看，无非以下几个视角：

以商铺的民义看，这判决真的是太好

以物业的民义看，这判决法官包青天

以人命的民义看，这判决真的是头疼

以住户的民义看，这判决真的是失望

备注：以上图片、图纸、判决书，均爆料者提供，本号不负责鉴定属实性、与现场对应性，仅根据所供信息，聊聊改建话题、物权权益。

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