楼市“小阳春”观察｜北京“好房子”新规激发楼市活力，3月新房二手房成交量齐增，有开发商“所有项目均超额完成销售任务”

“今年第一季度，我们所有项目均超额完成销售任务，完成率均达100%以上。这一成绩主要得益于市场‘小阳春’带来的客户增量，以及产品力的持续提升。”4月9日，北京某央企开发商人士通过微信向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示。

北京链家研究院统计显示，3月份，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，环比上涨107%，同比上涨51.7%。另据北京住建委官网统计，截至3月30日，3月北京二手房网签17848套，较2月上涨50.3%，同比上涨29.0%。

值得注意的是，今年第一季度，土拍无疑是北京楼市的主角，单地块的成交楼面价纪录已经来到10.23万元/平方米。新房市场同样火热，海淀区功德寺板块单价超过10.5万元/平方米的项目入市，对北京整个市场价格产生了拉动作用。

多位受访人士向每经记者表示，“小阳春”集中释放后，市场依然严峻。未来核心地块的高产品力项目会持续热销，而缺乏地段与产品竞争力的项目则加速遇冷，且这一分化趋势将日趋尖锐。

北京某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“所有项目均超额完成销售任务”

3月份，北京新房市场迎来久违的热度，海淀区的表现尤其抢眼。

据《每日经济新闻》此前报道，3月21日，海淀区功德寺和樾玉鸣、和樾望云开盘选房。根据开发商发布的海报，和樾望云开盘1分钟就揽金超85亿元，和樾玉鸣销售超67亿元。加上此前颐海澐颂开发商发布海报宣称的破72.5亿元，短短一周，海淀区三个新盘就直接给第一季度的北京楼市贡献了超224.5亿元销售额。

在其他区，也有很多低调抢收的楼盘项目。

天朗数据显示，第一季度，石景山区的元玺、中海寰宇天下天镜，通州区的招商璀璨公元、云璟揽阅，丰台区招商臻园、森与天成等项目的网签数据排名靠前（分区看）。

每经记者注意到，当前部分热销的楼盘，其拿地节点普遍集中于土地市场低迷期或价格洼地阶段。但随着海淀朱房村、树村等核心区域高价地块的成交，推高了市场预期，这些项目得以借势行情回暖，吃到了这波热度“红利”。

“从数据看，我们今年第一季度的表现明显优于去年同期，共有四个项目分别摘得区域网签销冠。”前述央企开发商人士认为，“再好的市场环境，也需要过硬的产品打底”。

在他看来，当前楼市呈现显著两极分化趋势：具备优质配套、清晰投资预期的核心地块，叠加高产品力的项目持续热销；而缺乏地段与产品竞争力的项目则加速遇冷。“今年这类分化将更趋尖锐。”

官方数据也能有所佐证。据北京市统计局数据，今年1—2月，全市房地产开发企业房屋新开工面积128.4万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅新开工面积118.9万平方米，增长86.7%。全市新建商品房销售面积94.6万平方米，同比下降17.8%，主要是受上年同期保障性住房集中签售影响，随着房地产市场交易逐步改善，纯商品住宅销售同比增长13.9%。

另据北京链家研究院统计，3月份，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，环比上涨107%，同比上涨51.7%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月的成交水平；成交均价64999元/平方米，同比上涨11.7%，环比上涨17.4%。

北京链家研究院分析师岳微表示：“海淀功德寺板块新房项目入市，明显带动市场成交，项目单价超过10.5万元/平方米、总价1500万元/套，亦对市场价格产生拉动作用。”

另据中指研究院统计，3月北京新建商品住宅累计成交59.26万平方米，环比增长120%，同比增长48.4%。3月月多个新盘相继入市，热点项目带动下，整体开盘去化率较高。

网签速度也在加快。据北京市住建委数据，北京3月新建商品房住宅累计网签4850套，环比上涨111%，同比上涨36%。举例来看，截至4月9日，上文提到的和樾玉鸣已经有了253套网签，成交价格约10.49万元/平方米。

“其实从开发商角度看，拿地实为生存策略，通过战略性囤积核心城市、核心区的地块，才能维持开发的连续性。只有拥有优质土储，才能掌握定价权与开发节奏。确保持续在售项目供给，才可能一直留在牌桌上，在市场上占据主动地位，这是底层逻辑。”前述央企开发商人士向每经记者分析。

二手房市场方面，据北京住建委官网统计，截至3月30日，3月北京二手房网签17848套，较2月上涨50.3%，同比上涨29.0%。

“好房子”新规出台与土拍市场升温

“好房子”则是贯穿第一季度北京楼市的关键词。

2月13日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

新规落地的第一个周末，2月15日才开放样板间的昌平区朱辛庄越秀星樾项目，一上午就排了400多个号；2月13日才开完产品发布会的云璟揽阅，2月15日单日到访量就超过600组。

2月中旬，每经记者曾采访过一位有多个在售项目的开发商人士，彼时其透露“重仓北京，有的放矢，不拿无效地，接下来的重点工作就是强推新盘区域”。如今，他所在的公司不仅新增数宗地块，也收获了一波业绩。

“第一季度购房群体没有发生结构性变化，只不过‘小阳春’激发了客户走向市场，大家的预期发生了变化，从深度观望转向主动比选。”该人士指出，当前客户对“好房子”的价值敏感度显著提升，倾向于选择更好的房子。比如，得房率从此前的80%跃升至95%，相当于同等总价下实用面积提升15%，在此背景下，大家都在做聪明的选择。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期购房者的积极性是在明显增加的，对于新推出的一些标准也很关心。说明当前供给端的一些改革，使得需求端对于“好房子”的期待更加强烈，期待有更多的好产品推出市场。

对于接下来的预期，前述央企开发商人士表示，市场热度在“小阳春”集中释放后，实际压力并未消散，市场依然严峻。因为这一波行情本质是对过去积压需求的透支性兑现，反而可能加剧后续市场的竞争烈度。“今年土拍一直在进行，大家拿到新地就做新项目，卷产品、卷服务，新项目扎堆入市，未来竞争会更加激烈，客户也会更加分化。机遇与调整并存，面对竞争，我们也会做好充分准备。”

北京某楼盘销售现场 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

今年以来，不少头部房企加快在北京布局，土拍楼面价纪录也不断被刷新。

就在4月8日，通州区八里桥片区一宗宅地被招商蛇口以27.082亿元竞得，成交楼面价约31192元/平方米，溢价率达16.28%。

而年初的1月2日，北京2025年首场土拍火爆上演——海淀区朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块以总价181.924亿元成交，平均溢价率21.04%。其中一宗地的竞价轮次达到244轮，最终被建发房产以90.404亿元摘地，成交楼面价约9.5万元/平方米。

3月18日，海淀树村地块以10.23万元/平方米的成交楼面价，直接超越上述朱房村地块的楼面价，刷新北京“两集中”供地以来涉宅用地成交楼面价纪录。

据中指研究院统计，北京第一季度共出让11宗宅地，土地出让金为569亿元。

此前的2月25日，在2025年北京商品住宅用地推介会上，海淀、昌平、丰台等各区均拿出地块参加推介，共有92家房企参与。当时现场就有数位开发商人士向每经记者表示，今年公司在北京有拿地计划，好的地块都会关注，择优选择。

从目前的情况看，第二季度的北京土拍市场将大概率延续这一热度。

3月26日，北京市规划和自然资源委员会正式挂牌朝阳区平房乡黄杉木店住宅地块、孙河商业金融用地出让公告，土地面积约14.83公顷，规划建筑规模约28.27万平方米，起始价126亿元。最重要的是，挂牌文件明确了联合体拿地不再受区域限制、竞得人可结合实际灵活选择合同签订时间等条款。可以看出，北京还在进一步优化经营性用地出让交易规则。

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