物业维艰 | 和泓服务囿于收并购

观点网 2024年延续了2023年的态势，物管行业并购市场继续遇冷，仅有年初金茂服务3.24亿元收购北京润物嘉业，与年末万物云2.27亿元收购深圳中洲物业得到了市场的关注，其余时间则处于一种风平浪静的状态。

实际上，除了金茂服务与万物云，还有其他一些物企激起了收并购市场的小浪花，比如于12月，和泓服务以6540万元的价格收购了四川万晟物业部分股权。

经过深挖后发现，收并购是这家于2019年7月上市的微小型物企的常用方式，虽公司规模得以快速发展，但也为其日后的发展埋下了一些隐患。

近日，和泓服务披露了2024年业绩公告，当中内容显示，公司虽然录得营收同比微增的成绩，但利润出现了不小幅度的下滑，同时应收款及计提减值规模等指标的增速更是甩开营收好几条街。

规模扩张路

当初为了抢占市场，摆脱微小型物业的标签，和泓服务用上市得到的资金大规模进行着收并购，从而快速实现全国化布局。

比如在上市次年，其通过收购上海同进物业70%股权以及上海同嘉物业60%股权，填补了在华中区域的空白；同年还收购了东莞宝盈物业60%股权，挤进珠三角市场分蛋糕；收购贵州星际物业51%股权抢占西南地区的市场份额。2020年也因此被该公司认为是开启"规模扩张新纪元"的一年。

据不完全统计，该公司自2020年至2024年，合共斥资约6.25亿元完成收并购16家物企，不过，2020年11月收购的贵州星际物业已于2023年12月原价退还予原股东方。

2024年12月，和泓服务进一步收购了四川万晟物业30%的股权，代价为6540万元，较三年前收购其60%股权时的价格翻了三倍多。

截至年末，公司累计在全国18个省及直辖市的45个城市管理394个物业服务项目，总在管建筑面积约为6219.7万平方米，同比增加11.5%；总订约项目数量422个，总订约建筑面积约为7020万平方米，同比增加8.5%。

从区域分布来看，公司明显重仓华东与西南区域，在管面积占比分别达到25%、49.6%，合计占比接近于总在管面积的四分之三，这一结果也与公司过去几年的收并购有莫大关系。

数据来源：企业公告，物聊社整理（单位：万平方米）

和泓服务过去收并购的16家物企中，位于西南区域的有6家，华东区域的有3家，因此公司这些年在这两个区域的在管面积占比逐年攀升。此外，在2023年收购驻马店现代物业后，公司在区域划分中新增了华中区域，并将原划分在华南区域的长沙、益阳、岳阳以及怀化等四个城市剥离出来，与驻马店市一起重组成为华中区域，最终才形成了如今的六大区域。

除了影响公司业务布局之外，收并购也为和泓服务带来了营收、利润方面的规模增长。

2019-2024年间，和泓服务实现营收五年复合增长率约为40.6%，毛利实现复合增长率约为33.0%，净利润复合增长率为44.0%，归母净利润复合增长率约为31.6%。

2024年，在市拓与一次小规模收并购的双重加持下，和泓服务的收入实现了同比正向增长全年收入约为13.65亿元，同比增长3.9%；期内录得毛利约为3.50亿元，同比增长4.0%。

虽然公司营收、毛利同比有所增长，但利润表现却没能跟上队伍。报告期内，公司实现除税后溢利约为8662.3万元，同比减少24.1%；其中公司股东应占溢利约为5438.8万元，同比减少30.2%。

数据来源：企业公告，物聊社整理

业务毛利方面，公司来自物业管理服务的毛利占比从2019年的59.79%上升至68.29%，同一时期社区增值服务的占比则从35.31%降至30.05%，非业主增值服务的占比从4.91%降至1.66%。低毛利率的物管服务占比提高，与高毛利率的增值服务占比降低，导致公司这些年的整体毛利率不可避免地出现了下滑。

收并购后遗症

虽然过去的收并购为和泓服务带来了收入、面积等规模的增长，但也存在着不小的后遗症，首当其冲的便是商誉。2020至2024年间，公司商誉从0.6亿一路狂飙至4.61亿。

值得庆幸的是，商誉并未出现大额计提减值，因此并未影响到公司业绩，仅在2024年，其收购的北京和众出现商誉减值，导致公司商誉由2023年的约4.613亿元略微减少至4.605亿元。

不过公司在应收账款方面却难逃一劫，2019-2024年各报告期末分别录得应收款账面余额为0.29亿元、1.04亿元、2.17亿元、4.21亿、3.88亿元、4.53亿元，五年复合增长率约为73.3%，远高于营收、利润、面积等指标的增长速度。

数据来源：企业公告，物聊社整理

从上图能够直观地看出，和泓服务应收账款的增速几乎每年都要高于营收与面积的增速。

2024年末，公司贸易应收款项规模约为5.64亿元，同比去年增长18.74%，净增加约8895.4万元。主要来自于第三方，规模约为4.74亿元，占比84.06%；来自关联方的规模约为8982.5万元，占比15.94%。

随着规模的不断提高，和泓服务计提减值的部分也在"水涨船高"。自2022年以来，公司计提减值的增速开始高于净利润的速度，并在2024年首次出现了减值规模大于净利润。

数据来源：企业公告，物聊社整理

公司2024年利润的减少也与贸易应收账款计提信用减值拨备有关，期内该部分计提减值规模同比增长28.47%至1.11亿元，占公司净利润的128.09%，高出净利润规模约2433万元。

计提减值后，该公司贸易应收款项账面余额仍有4.53亿元，同比增长16.58%，占公司总营收比例33.16%。

和泓服务指出，贸易应收款项的增加主要由于在管项目数量的增加导致，但公司在管规模的增速明显低于应收账款的增速。同时，结合公司计提规模的增速，可以推断公司的回款周期或许正在逐渐拉长。

图片来源：公司公告

按账龄分析，公司期末1至2年的应收款项占比为24.21%，较2023年末的22.56%略微提升1.65个百分点；两年及以上的应收款项占比约为22.03%，较2023年的12.87%提高了近10个百分点。

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