泪崩！朱辛庄老业主惨遭背刺？？

千呼万唤始出来，中海和未来科学城2月份底价拿的朱辛庄0029地块设计方案出来了。

饭总团队看了设计方案，和现在市场上的好房子一样，南侧目测是阳台或者防火挑檐，北侧也有不少设备平台的面积赠送。

朱辛庄老业主集体破防，要被背刺了么？

下边这张是公示的鸟瞰图，乍一看没什么，普普通通。

但是我们放大来看，就能发现一些细节，南侧这个应该就是阳台或者防火挑檐，看样子是开敞的，不知道后期能不能封闭

朱辛庄一直是北京北部非常火爆的片区。

之前的万橡悦府、龙湖云璟、越秀星樾、大华启宸府，中海寰宇未来几乎每个新盘入市都会掀起码农区的巨大波澜。

23年4月开盘就几乎清盘的流量之星越秀星樾，把朱辛庄的热度推向了高潮。当时越秀星樾的开盘价是62000，24年12月越秀星樾的86套现房，65000的价格也很快就卖完了。

但是这些明星盘都有一个特点，那就是好房子政策之前的项目，设计上普遍不如现在流行的好房子。

首先在得房率上就输了很多。

大华启宸府得房率在80%左右，中海寰宇未来78%-84%，越秀星樾83%-87%。

现在加持了好房子的新盘，得房率普遍都在90%以上，有些甚至能达到100%以上。

我们来算一笔账，0029新地块的得房率如果在90%以上，和之前的新盘对比，有些户型甚至能高出10%的得房率。

折算到朱辛庄6万多的房价里，那就是60多万。

之前买了朱辛庄的老业主已经哭晕在厕所。

如果中海0029地块的价格卖的高，那么朱辛庄老业主心里可能还能平衡一些。一切等户型图出来就知道是不是背刺了。

我们再看看设计方案的细节。

容积率2.5，一共6栋楼，342套。

北侧的1#、2#、3#都是18层，4#是9层、5#是11层、6#是8层。

住宅建筑面积是 37664.195平，按照342套计算，套均110平。

由此可以确定，肯定是有100平左右的户型的，我们得到的消息会有98平左右的三居室，还有少量的两居室，总价门槛预计在600万左右。

再来看价格。

这块地是2月18号中海和未来科学城底价拿的，楼面价只有3.17万

板块的中海寰宇未来网签均价6.15万，楼面价3.9万。

越秀星樾期房的网签均价也是6.15万，楼面价3.7万。

这块地隔壁的大华启宸府网签均价6.19万，楼面价3.54万。

所以中海这块地3.17万的楼面价比这几个都要低，也就是说他在价格上其实是有下探空间的。

当时拍地我们做了一个投票，问大家这块地能不能守住朱辛庄之前6.6万的限价，82%的粉丝都认为不能。

文章链接：

拍地时饭总买房粉丝群里也是吵翻了大家意见不一致，大部分人觉得朱辛庄是不愁卖的，主要是现在的价格能不能上6万5了。

在之前的文章中饭总也分析过隔壁二手房 领秀慧谷的价格。

23年底24年初的时候，89平左右的两居室成交价在600万左右。

到24年底成交价只有530万左右。

面积上略有差距，那么从单价计算是8.6%的跌幅，考虑到23年10月这套两个卧室朝东更有优势，算10%的跌幅是比较合理的。

当时12月22号卖的这个业主还跑到我们公众号下面留言，说他们卖完后，4楼的房源比他们还低的价格出手了。

所以从地价再结合周边新房二手房的价格看，中海0029地块在价格上肯定是有调整空间的。

但是低于6万块钱的可能性不大，除非是一些楼层特别不好的房子，整体均价肯定还是在6万以上的。

如果同样还是6.2万的价格，那么对比之前的几个盘，肯定是很香的，毕竟得房率会有大幅的提升，而且这块地比寰宇未来、越秀星樾距离地铁更近。

不吹不黑，朱辛庄板块的价值还是非常不错的，已经买了的业主当时的选择也没问题。

周边的配套真心不错，比起前几年的规划，现在已经成熟的落地了。

朱辛庄板块本身有小米产业园、紫光数字经济科技园、中软国际、好未来总部、中公教育总部这些。

13号线+8号线双地铁，2站地就是码农区西二旗，3站就是清河、4站到上地，5站到学知园，腾讯北京新总部就在这边，所以他自己板块的产业加上背靠海淀码农区，房子不愁卖的

而且地块距离地铁朱辛庄站不到500米的距离，纯纯的临铁房。

地铁口有个万达广场，往西还有个超级合生汇，学校呢有北京一零一中学未来科学城学校和北京一零一中学昌平实验学校两个校区。

饭总常说的房子外三内五，外三的产业、地铁、学校都还不错。

朱辛庄尽管没有延续价格一直上涨的神话，回归了他的正常水平，但是相对全北京来说，这块码农热爱的土地，还是值得入手的，关键就是看价格。

我们会持续追踪地块的最新消息，关注北京新房动态，买房省钱请加饭总微信vfang8

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