北京办公楼市场一季度回暖、空置率降至20.4%,搬迁占新租交易的八成

4月9日，CBRE世邦魏理仕发布《2025年第一季度北京房地产市场回顾》，北京办公楼市场情绪回暖，新租同比稳健增长，季度内全市新租交易总面积超过 2023 年和 2024 年同期水平。

报告指出，搬迁依旧是新租活动的主要构成部分，占新租交易总面积的近八成。TMT 行业的人工智能、大数据和平台互联网等赛道占据新租需求首位，季内录得多笔万平方米以上的扩租及整合升级的搬迁交易；金融行业的基金和保险类租户呈现小面积扩租现象。

季内全市净吸纳量达到 11万平方米，环比增长16%，主要源于中关村、望京两大科技中心，以及丽泽等新兴子市场。反观东部的传统区域，如CBD、燕莎、王府井和东二环，受金融和TMT 行业整合、换租、腾退等因素影响，净吸纳量均为负值。

市场整体空置率环比下降0.6个百分点至20.4%。多个成熟商圈空置率仍位于历史高位，且整体市场尚未释放强劲的扩增需求动能，导致以价换量的市场态势持续蔓延。季度内全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%至每月每平方米249.2元。

零售物业市场，第一季度无新增商业项目交付，现有存量持续转型升级。个别面对消费格局的转变而未能及时调整自身运营策略的老牌项目持续流失品牌客户，导致季内净吸纳量录得负值，空置率环比上涨0.1个百分点至7.4%。

当下消费者对于非必选消费的谨慎以及高承租能力品牌的观望，致使全市购物中心首层平均租金持续小幅下行，季末同样本比环比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中关村、燕莎、CBD等商圈领降。

仓储物流市场，以价换量促净吸纳量回正，在历经连续四个季度的负值后首次回正录得2.6万平方米。市场新租需求有所回暖，季内录得数个来自数个电商或制造业超过万平方米的大面积扩增，但租户整合、缩减、降级活动也在同步出现。

全市空置率环比上涨0.6个百分点至25.0%，空置面积主要来自顺义空港和平谷马坊。季末全市平均租金达每月每平方米48.4元，同样本比环比跌幅走阔至-3.9%。平谷马坊、顺义其他两个空置率最高的非核心子市场领跌，并成为季内净吸纳量最高的两个子市场。

商务园区市场，第一季度迎来新增供应小高峰，录得五个新项目共计体量48.2万平方米交付使用，成为季度内整体净吸纳量的贡献主力。此外，定向为医药及生命科学产业设计的专项园区占总新增面积的86%，创该板块单季新增供应量历史纪录。

全市净吸纳量录得16.3万平方米， 全市平均租金报价同样本比环比下降2.8%至每月每平方米143.8元，创历史最大单季跌幅，类办公物业在需求承压下跌幅大于平均水平。

物业投资市场，第一季度活跃度仍略显温和，一共录得9笔交易，累计交易总额92.9亿元，环比、同比分别下降4.8%和14.7%。

季度内自用买家活跃度显著，推动8笔办公物业交易落地，其中包括4笔标准写字楼和4笔商务园区项目。买家多为业务扩张中的企业，结合自身资产配置策略和区域产业布局策略而做出物业购置决策，行业涉及教育、医药健康、文体娱乐等多个领域。